Definition der Abschlusskosten

Die Abschlusskosten umfassen eine breite Palette von Dienstleistungen, darunter Anwaltskosten für die Erstellung und Aufzeichnung offizieller Dokumente, Titeldienstleistungen und Versicherungen, staatliche Aufzeichnungskosten und Steuern, Immobiliengutachten und -bewertungen, Immobilienmaklerprovisionen, Hypothekenantragsgebühren und -punkte sowie Immobilien Inspektionen und Hausgarantien sowie private Hypothekenversicherung (PMI) und Kündigung. Die genauen Abschlusskosten variieren je nach konkreter Transaktion, Standort und beteiligten Parteien. Sowohl für Käufer als auch für Verkäufer ist es von entscheidender Bedeutung, sich dieser Kosten bewusst zu sein und sie in ihrem Budget zu berücksichtigen, wenn sie eine Immobilientransaktion durchführen (Investopedia, nd; Nolo, nd).

Rolle der Abschlusskosten bei Immobilientransaktionen

Die Abschlusskosten spielen bei Immobilientransaktionen eine entscheidende Rolle, da sie verschiedene Gebühren und Kosten umfassen, die sowohl Käufern als auch Verkäufern während des Immobilienübertragungsprozesses entstehen. Diese Kosten stellen sicher, dass alle rechtlichen, finanziellen und administrativen Aspekte der Transaktion angemessen berücksichtigt werden, und sorgen für ein reibungsloses und sicheres Erlebnis für alle Beteiligten. Für Käufer können die Abschlusskosten unter anderem Hypothekenantragsgebühren, Immobilienbesichtigungen, Hausgarantien und private Hypothekenversicherung umfassen. Andererseits tragen Verkäufer in der Regel die Kosten im Zusammenhang mit Immobilienmaklerprovisionen, Titeldienstleistungen und Anwaltskosten. Darüber hinaus können sich beide Parteien die Kosten für staatliche Aufzeichnungen, Steuern, Immobiliengutachten und Schätzungen teilen. Durch das Verständnis und die Berücksichtigung dieser Abschlusskosten können Käufer und Verkäufer die Bedingungen ihrer Immobilientransaktionen besser aushandeln und unerwartete finanzielle Belastungen während des Abschlussprozesses vermeiden (Wikipedia, 2015; Investopedia, 2021).

Typische Abschlusskosten für Käufer

Bei einer Immobilientransaktion fallen für Käufer in der Regel mehrere Abschlusskosten an, die zu den Gesamtkosten des Immobilienerwerbs beitragen. Ein solcher Kostenfaktor ist die Hypothekenantragsgebühr, die an den Kreditgeber gezahlt wird, um die Bearbeitung des Kreditantrags abzudecken (Wikipedia, o. J.). Darüber hinaus müssen Käufer möglicherweise Punkte zahlen, eine Form von Vorauszahlungszinsen, um sich einen niedrigeren Zinssatz für ihre Hypothek zu sichern (Wikipedia, nd). Bewertungsgebühren sind ein weiterer häufiger Aufwand, da Kreditgeber oft einen lizenzierten professionellen Gutachter benötigen, um zu überprüfen, ob der Verkaufspreis der Immobilie mit ihrem fairen Marktwert übereinstimmt (Wikipedia, nd). Es können auch Inspektionsgebühren anfallen, da Kreditgeber Inspektionen anordnen können, um sicherzustellen, dass die Immobilie in gutem Zustand ist und über einen ausreichenden Sicherheitswert verfügt (Wikipedia, nd). Schließlich müssen Käufer möglicherweise für eine private Hypothekenversicherung (PMI) bezahlen, wenn ihre Anzahlung weniger als 20 % des Immobilienwerts beträgt, wobei die Prämie für das erste Jahr häufig bei Abschluss fällig wird (Wikipedia, o. J.).

Typische Abschlusskosten für Verkäufer

Bei einer Immobilientransaktion fallen für Verkäufer in der Regel mehrere Abschlusskosten an. Zu den bedeutendsten Kosten zählt die Maklerprovision, mit der der Immobilienmakler für seine Leistungen bei der Vermarktung der Immobilie, der Käufersuche und der Unterstützung bei Verhandlungen entschädigt wird. Diese Provision wird normalerweise als Prozentsatz des Verkaufspreises berechnet und in einer Listungsvereinbarung zwischen dem Verkäufer und dem Listungsmakler festgelegt (Fisher, 2019).

Ein weiterer üblicher Abschlusspreis für Verkäufer sind die Titelservicekosten, die die Titelsuche, Titelversicherung und andere damit verbundene Dienstleistungen umfassen. Obwohl diese Kosten vertragsgemäß von beiden Parteien getragen werden können, trägt der Verkäufer häufig den Großteil der Kosten (Wikipedia, 2021). Darüber hinaus sind Verkäufer möglicherweise für die staatliche Erfassung von Kosten und Steuern wie Dokumenten- oder Transaktionsstempeln verantwortlich, die von einer staatlichen Stelle als Verbrauchsteuer auf die Transaktion erhoben werden (Wikipedia, 2021). Schließlich könnten Verkäufer Hausgarantien anbieten, um Käufern „Sorgenfreiheit“ zu geben, indem sie große Haushaltssysteme für das erste Jahr, in dem sie der Käufer besitzt, gegen Reparatur oder Ersatz versichern (Wikipedia, 2021).

Anwaltsgebühren und rechtliche Dokumentation

Anwaltskosten und Kosten für die rechtliche Dokumentation sind wesentliche Bestandteile der Abschlusskosten bei Immobilientransaktionen. Diese Gebühren werden entweder vom Käufer oder vom Verkäufer oder manchmal von beiden Parteien für die Erstellung und Erfassung offizieller Dokumente gezahlt. Durch die Einschaltung von Rechtsanwälten wird sichergestellt, dass die Unterlagen korrekt und im Einklang mit den gesetzlichen Anforderungen erstellt werden. Typischerweise verlangen institutionelle und gewerbliche Kreditgeber die Beauftragung von Anwälten, um ihre Interessen an der Transaktion zu wahren.

Die Kosten für die Rechtsdokumentation umfassen verschiedene Aspekte, wie z. B. Titeldienstkosten für die Titelsuche, Titelversicherung und andere damit verbundene Dienstleistungen. In einigen Fällen kann der Anwalt die Titelsuche durchführen und die Gebühren für beide Dienste können kombiniert werden. Darüber hinaus fallen staatliche Aufzeichnungskosten und Steuern für die Eintragung einer amtlichen Aufzeichnung des Eigentumswechsels der Immobilie an. Diese Kosten werden von einer staatlichen Stelle erhoben und sind gesetzlich vorgeschrieben. Insgesamt spielen Anwaltskosten und Kosten für die rechtliche Dokumentation eine entscheidende Rolle bei der Gewährleistung der Legitimität und Genauigkeit von Immobilientransaktionen und bieten Sicherheit und Seelenfrieden für alle Beteiligten (Wikipedia, 2015).

Titeldienstleistungen und Versicherungen

Titeldienstleistungen und Versicherungen sind wesentliche Bestandteile der Abschlusskosten bei Immobilientransaktionen. Zu den Titeldiensten gehört die Durchführung einer gründlichen Suche in öffentlichen Aufzeichnungen, um sicherzustellen, dass der Eigentumstitel frei von Pfandrechten, Belastungen oder anderen Problemen ist, die sich auf die Eigentumsübertragung auswirken könnten. Dieser Prozess hilft dabei, potenzielle Probleme zu erkennen, wie z. B. unbezahlte Steuern oder Rechtsstreitigkeiten, die die Transaktion behindern oder zu künftigen Komplikationen für den Käufer führen könnten.

Die Titelversicherung hingegen ist eine Police, die den Käufer und Kreditgeber vor unvorhergesehenen Ansprüchen oder Mängeln am Titel schützt, die nach Abschluss der Transaktion auftreten können. Diese Versicherung bietet finanziellen Schutz im Falle von Rechtsstreitigkeiten oder Anfechtungen des Eigentums der Immobilie und stellt so sicher, dass die Investition des Käufers geschützt ist. Typischerweise trägt der Käufer oder der Verkäufer die Kosten für Eigentumsdienstleistungen und Versicherungen, wie im Immobilienvertrag festgelegt. Diese Kosten sind notwendig, um eine reibungslose und sichere Übertragung des Eigentums an Immobilien zu gewährleisten, und werden von institutionellen oder kommerziellen Kreditgebern häufig als Bedingung für die Genehmigung eines Hypothekendarlehens verlangt (Fisher & Martin, 2014).

Staatliche Erfassung von Kosten und Steuern

Die staatliche Erfassung von Kosten und Steuern ist ein wesentlicher Bestandteil von Immobilientransaktionen, da sie die ordnungsgemäße Dokumentation und Registrierung von Eigentumsänderungen an Immobilien gewährleistet. Bei den Aufzeichnungskosten handelt es sich um Gebühren, die von staatlichen Stellen für die Eintragung einer amtlichen Aufzeichnung des Eigentumswechsels der Immobilie erhoben werden. Diese Gebühren sind notwendig, damit die Regierung eine genaue und aktuelle öffentliche Aufzeichnung des Eigentumsbesitzes führen kann, die für rechtliche und finanzielle Zwecke von entscheidender Bedeutung ist (Harvard Law Review, 2017).

Steuern hingegen werden von staatlichen Stellen als Verbrauchsteuer auf die Transaktion erhoben. Diese Steuern, oft auch als Dokumenten- oder Transaktionsstempel bezeichnet, variieren je nach Standort und Gerichtsbarkeit der Immobilie. Sie sind gesetzlich vorgeschrieben und tragen zu den Einnahmen bei, die der Staat zur Finanzierung öffentlicher Dienste und Infrastruktur einnimmt (Sirmans & Swicegood, 2000). Sowohl die Erfassungskosten als auch die Steuern werden in der Regel entweder vom Käufer oder vom Verkäufer bezahlt, wie im Immobilienvertrag festgelegt, und gelten als Teil der Abschlusskosten einer Immobilientransaktion.

Immobiliengutachten und -bewertungen

Immobiliengutachten und -bewertungen sind wesentliche Bestandteile von Immobilientransaktionen, da sie wichtige Informationen über den Wert, die Grenzen und mögliche Probleme der Immobilie liefern. Bei einer Grundstücksvermessung handelt es sich um eine detaillierte Untersuchung der Grenzen, Dienstbarkeiten und Eingriffe eines Grundstücks, die von einem zugelassenen Gutachter durchgeführt wird. Dadurch wird sichergestellt, dass der Käufer die genauen Abmessungen und Einschränkungen der Immobilie kennt, was besonders für institutionelle und gewerbliche Kreditgeber wichtig ist (Harvard Law Review, 2017).

Schätzungen hingegen werden von lizenzierten professionellen Gutachtern durchgeführt, um den fairen Marktwert einer Immobilie zu ermitteln. Dieser Prozess beinhaltet eine gründliche Beurteilung des Zustands, der Lage und der vergleichbaren Verkäufe der Immobilie in der Region. Gutachten werden von Kreditgebern oft verlangt, um sicherzustellen, dass der Verkaufspreis der Immobilie ihrem Marktwert entspricht und so der notwendige Sicherheitenwert zur Absicherung des Hypothekendarlehens erhalten bleibt (Appraisal Institute, 2020).

Sowohl Immobiliengutachten als auch Gutachten tragen zu den Abschlusskosten bei Immobilientransaktionen bei. Während die Verantwortung für diese Kosten zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt werden kann, werden sie in der Regel vom Käufer getragen. Diese Gebühren stellen sicher, dass alle an der Transaktion beteiligten Parteien über genaue und zuverlässige Informationen über die Immobilie verfügen, was letztendlich eine reibungslose und erfolgreiche Transaktion ermöglicht (Investopedia, 2021).

Provisionen für Immobilienmakler

Immobilienmaklerprovisionen spielen eine wichtige Rolle bei den Abschlusskosten, da sie die Gebühren darstellen, die der Verkäufer einem Immobilienmakler für seine Dienste bei der Vermarktung der Immobilie, der Suche nach einem Käufer und der Unterstützung bei den Verhandlungen zahlt. Diese Provisionen werden in der Regel als Prozentsatz des Verkaufspreises berechnet und in einer Listungsvereinbarung zwischen dem Verkäufer und dem Listing-Makler festgelegt (Investopedia, nd). Der Immobilienmakler kann Käufern auch einen Teil seiner Provision als Anreiz anbieten, Käufer für die Immobilie zu finden. Als einer der größten Abschlusskosten sind Maklerprovisionen ein wesentlicher Faktor, den Käufer und Verkäufer bei der Budgetierung einer Immobilientransaktion berücksichtigen sollten. Es ist wichtig zu beachten, dass die Zahlung dieser Provisionen erforderlich ist, wenn während des Verkaufsprozesses Immobilienmaklerdienste in Anspruch genommen wurden (Wikipedia, 2015).

Gebühren und Punkte für den Hypothekenantrag

Hypothekenantragsgebühren und -punkte sind ein wesentlicher Bestandteil der Abschlusskosten bei Immobilientransaktionen. Hypothekenantragsgebühren sind Gebühren, die der Kreditgeber zur Deckung der Kosten für die Bearbeitung eines Kreditantrags erhebt. Diese Gebühren können vom Käufer vor dem Abschluss direkt an den Kreditgeber gezahlt werden oder als Teil der beim Abschluss zu zahlenden Abschlusskosten des Käufers enthalten sein (Investopedia, nd). Andererseits sind Punkte, auch Rabattpunkte genannt, eine Form von im Voraus gezahlten Zinsen, die der Käufer an den Kreditgeber zahlt und die vom Verkäufer erstattet werden können. Ein Punkt entspricht einem Prozent des Kreditkapitals und reduziert den Zinssatz typischerweise um 1/8 % (0.125) (Consumer Financial Protection Bureau, 2017). Durch die Zahlung von Punkten können sich Käufer einen niedrigeren Zinssatz für ihre Hypothek sichern und so ihre monatlichen Zahlungen und die gesamten Kreditkosten senken. Sowohl Hypothekenantragsgebühren als auch Punkte tragen zu den gesamten Abschlusskosten bei, die von Käufern und Verkäufern bei Immobilientransaktionen berücksichtigt werden müssen.

Immobilieninspektionen und Hausgarantien

Immobilieninspektionen und Hausgarantien sind wesentliche Bestandteile bei Immobilientransaktionen, da sie zu den gesamten Abschlusskosten beitragen. Immobilieninspektionen, die in der Regel vom Käufer bezahlt werden, werden von lizenzierten Haus-, Schädlings- oder anderen Inspektoren durchgeführt, um den Zustand der Immobilie zu beurteilen und sicherzustellen, dass sie den notwendigen Sicherheitswert zur Besicherung des Hypothekendarlehens behält (Fisher, 2016). Einige Kreditgeber verlangen möglicherweise spezielle Inspektionen, wie z. B. Termiteninspektionen, als Voraussetzung für die Genehmigung des Hypothekendarlehens. Inspektionsgebühren werden normalerweise zum Zeitpunkt der Dienstleistung und nicht bei Abschluss gezahlt (Fisher, 2016).

Hausgarantien hingegen können entweder vom Käufer oder vom Verkäufer bezahlt werden. Diese Garantien decken die Reparatur- oder Austauschkosten großer Haushaltssysteme für das erste Jahr ab, in dem der Käufer sie besitzt (Fisher, 2016). Verkäufer können Hausgarantien als Marketingstrategie anbieten, um Käufern „Sorgenfreiheit“ zu geben, oder Käufer können sich dafür entscheiden, sie kurz vor Vertragsschluss zu erwerben. Sowohl Immobilieninspektionen als auch Hausgarantien tragen zu den Abschlusskosten bei, die ein wesentlicher Bestandteil von Immobilientransaktionen sind und in der gesamten Finanzplanung sowohl für Käufer als auch für Verkäufer berücksichtigt werden müssen.

Private Hypothekenversicherung

Private Mortgage Insurance (PMI) ist eine Art Versicherungspolice, die Kreditgeber vor potenziellen Verlusten schützt, falls ein Kreditnehmer mit seinem Hypothekendarlehen in Verzug gerät. Typischerweise verlangen Kreditgeber von den Kreditnehmern den Abschluss eines PMI, wenn ihre Anzahlung weniger als 20 % des Kaufpreises der Immobilie beträgt. Diese Versicherungspolice wird vom Käufer entweder als einmalige Prämie bei Abschluss oder als monatliche Prämie zusätzlich zur Hypothekenzahlung bezahlt. In einigen Fällen kann der Verkäufer dem Käufer jedoch im Rahmen des Verhandlungsprozesses die PMI-Kosten erstatten (Cordray, 2017).

Kreditnehmer können die Aufhebung des PMI beantragen, sobald ihr Eigenkapital an der Immobilie 20 % erreicht. Dies kann durch eine Kombination aus Kapitalreduzierung, Wertsteigerung des Eigenheims oder einer Kombination aus beidem erreicht werden. Um PMI zu kündigen, muss der Kreditnehmer einen schriftlichen Antrag bei seinem Kreditgeber einreichen, der dann den aktuellen Marktwert der Immobilie und die Zahlungshistorie des Kreditnehmers bewertet. Wenn der Kreditgeber feststellt, dass das Eigenkapital des Kreditnehmers tatsächlich die Schwelle von 20 % erreicht hat und der Kreditnehmer eine zufriedenstellende Zahlungshistorie aufweist, wird der Kreditgeber das PMI (Consumer Financial Protection Bureau, nd) kündigen.