Definition und historischer Hintergrund

Folglich würde das Gewohnheitsrecht einen Vertrag auch ohne Gegenleistung durchsetzen. Im Vertragsrecht der Vereinigten Staaten wird von einer stillschweigenden Treu und Glaubensvereinbarung ausgegangen. Vereinbarungen spielen im Eigentumsrecht eine wichtige Rolle, insbesondere in Bezug auf Landnutzung und Eigentum. Das Konzept der Bündnisse hat sich im Laufe der Zeit weiterentwickelt, wobei moderne Bündnisse verschiedene Arten und Merkmale umfassen, wie zum Beispiel bejahende und negative Bündnisse, Bündnisse mit dem Land und restriktive Bündnisse. Diese Rechtsinstrumente waren Gegenstand von Kontroversen und Herausforderungen bei der Durchsetzung, was die komplexe Natur des Eigentumsrechts und die Notwendigkeit eines Gleichgewichts zwischen individuellen Eigentumsrechten und umfassenderen gesellschaftlichen Interessen widerspiegelt (Wikipedia, nd; Restatement (Third) of Property, 2000).

Bund vs. Vertrag

Sowohl eine Vereinbarung als auch ein Vertrag sind rechtsverbindliche Vereinbarungen, sie unterscheiden sich jedoch hinsichtlich ihrer Art und Anwendung. Ein Vertrag ist eine freiwillige Vereinbarung zwischen zwei oder mehreren Parteien, in der ihre gegenseitigen Pflichten und Verantwortlichkeiten dargelegt werden. Es ist gesetzlich durchsetzbar und beinhaltet in der Regel den Austausch von Gegenleistungen wie Waren, Dienstleistungen oder Geld. Andererseits ist ein Bund ein feierliches Versprechen, sich an einer bestimmten Handlung zu beteiligen oder diese zu unterlassen, die häufig mit dem Eigentumsrecht und der Landnutzung verbunden ist. Historisch gesehen unterschieden sich Bündnisse von Verträgen durch das Vorhandensein eines Siegels, das auf ein höheres Maß an Feierlichkeit und Verbindlichkeit hinwies. In den Vereinigten Staaten wird im Vertragsrecht von einem stillschweigenden Treu und Glauben ausgegangen, wodurch sich die beiden Konzepte weiter unterscheiden. Während sich Verträge im Allgemeinen auf die Erfüllung spezifischer Aufgaben oder Verpflichtungen konzentrieren, legen Vereinbarungen in der Regel langfristige Beschränkungen oder Anforderungen für die Landnutzung fest, die häufig mit dem Land einhergehen und künftige Eigentümer binden (Black's Law Dictionary, 2014; Restatement (Drittes) von Eigentum, 2000).

Arten von Verträgen im Eigentumsrecht

Im Eigentumsrecht spielen Vereinbarungen eine entscheidende Rolle bei der Regelung der Nutzung und Verwaltung von Grundstücken. Es gibt verschiedene Arten von Vereinbarungen, darunter echte Vereinbarungen, positive Vereinbarungen, negative Vereinbarungen und restriktive Vereinbarungen. Echte Covenants sind Bedingungen, die an den Besitz oder die Nutzung von Grundstücken geknüpft sind und oft mit dem Grundstück einhergehen, d. h. sie gelten auch für künftige Eigentümer. Affirmative Covenants verlangen vom Grundstückseigentümer die Durchführung einer bestimmten Aktion, beispielsweise die Instandhaltung eines Zauns oder die Zahlung von Beiträgen der Hausbesitzervereinigung. Negative Vereinbarungen hingegen hindern einen Grundstückseigentümer daran, sich an bestimmten Aktivitäten zu beteiligen, etwa dem Bau eines Bauwerks über einer bestimmten Höhe oder der Nutzung des Grundstücks für kommerzielle Zwecke. Restriktive Vereinbarungen ähneln negativen Vereinbarungen, können aber auch Wettbewerbsverbote im Vertragsrecht enthalten. Diese Vereinbarungen können durch Hausbesitzerverbände durchgesetzt werden, und aufgrund der selektiven Durchsetzung oder Streitigkeiten über die Auslegung der Vertragsbedingungen kann es zu Kontroversen kommen (Wikipedia, nd; Eigentumsrecht, nd).

Echte Bündnisse und ihre Eigenschaften

Reale Verträge im Sachenrecht zeichnen sich dadurch aus, dass sie an den Besitz oder die Nutzung von Grundstücken gebunden sind. Diese Vereinbarungen können entweder positiv sein und den Vertragsgeber dazu verpflichten, eine bestimmte Handlung durchzuführen, oder negativ sein und den Vertragsgeber daran hindern, sich an bestimmten Aktivitäten auf dem Grundstück zu beteiligen. Ein wesentliches Merkmal echter Verträge ist ihre Fähigkeit, „mit dem Land zu leben“, was bedeutet, dass die durch den Vertrag auferlegten Verpflichtungen oder Einschränkungen für alle zukünftigen Eigentümer der Immobilie gelten, unabhängig von Eigentumsänderungen. Dies steht im Gegensatz zu persönlichen Vereinbarungen, die nur für die ursprünglich an der Vereinbarung beteiligten Parteien gelten. Echte Vereinbarungen werden oft durch Urkundeneinschränkungen oder Hausbesitzergemeinschaften durchgesetzt, und ihre Durchsetzung kann mit der Zeit lax werden, da der ursprüngliche Versprechensnehmer nicht mehr am Grundstück beteiligt ist. Es ist wichtig zu beachten, dass sich echte Verträge von Dienstbarkeiten und gerechten Dienstbarkeiten unterscheiden, obwohl sie hinsichtlich ihrer Funktion und Durchsetzungsmechanismen einige Ähnlichkeiten aufweisen (Restatement (Third) of Property, 1986; Torrens-Titel, Commonwealth-Länder).

Bejahende und negative Bündnisse

Affirmative und negative Covenants sind wesentliche Bestandteile des Eigentumsrechts, insbesondere im Zusammenhang mit echten Covenants. Affirmative Covenants, in England und Wales auch als positive Covenants bekannt, verlangen vom Vertragsgeber die Durchführung einer bestimmten Aktion, beispielsweise die Aufrechterhaltung einer gemeinsamen Auffahrt oder die Zahlung von Gebühren der Hausbesitzervereinigung. Andererseits beschränken negative Vereinbarungen die Nutzung des Grundstücks durch den Vertragspartner und verbieten bestimmte Handlungen oder Landnutzungen, beispielsweise den Bau eines Bauwerks über einer bestimmten Höhe oder die Nutzung des Grundstücks für kommerzielle Zwecke. Diese Verträge können entweder mit dem Grundstück einhergehen, also zukünftige Eigentümer des Grundstücks binden, oder persönlicher Natur sein und nur für eine bestimmte Person gelten. Während positive Vereinbarungen nach englischem Recht in der Regel nicht mit dem Land verbunden sind, prüfen die Vereinigten Staaten solche Vereinbarungen genauer und haben ihnen mit Ausnahmen erlaubt, mit dem Land zusammenzuarbeiten (Friedman, 2005)[1].

Bündnisse mit dem Land

Mit dem Grundstück verbundene Verträge sind ein wesentlicher Aspekt des Eigentumsrechts, da sie unabhängig vom Eigentümer Zölle oder Beschränkungen für die Nutzung des Grundstücks vorsehen. Bei diesen Vereinbarungen handelt es sich um rechtsverbindliche Vereinbarungen, die mit dem Land „laufen“, was bedeutet, dass alle zukünftigen Eigentümer sich ebenfalls an die in der Vereinbarung festgelegten Bedingungen halten müssen. Sie können entweder positiv sein und eine bestimmte Maßnahme erfordern, oder negativ sein und bestimmte Nutzungen des Eigentums einschränken. Verträge über das Land werden oft durch Urkundenbeschränkungen oder Hausbesitzervereinigungen geschlossen und stellen sicher, dass das Land in einer Weise genutzt wird, die mit der ursprünglichen Absicht des Vertragsgebers (der Partei, die das Versprechen gibt) und des Vertragsnehmers (der Partei, die das Versprechen erhält) übereinstimmt ( Wikipedia, nd). Die Durchsetzung dieser Vereinbarungen kann im Laufe der Zeit lax werden, was zu Kontroversen über die selektive Durchsetzung und die mögliche Verletzung sozialer und wirtschaftlicher Menschenrechte führt (Wikipedia, nd).

Restriktive Vereinbarungen und Dienstbarkeiten

Restriktive Vereinbarungen und Dienstbarkeiten sind beides rechtliche Instrumente im Eigentumsrecht, um die Nutzung und den Genuss von Grundstücken zu regeln. Sie unterscheiden sich jedoch in ihrer Art und Anwendung. Restriktive Vereinbarungen sind Zusagen eines Grundstückseigentümers, bestimmte Handlungen oder Landnutzungen zu unterlassen, die sich negativ auf benachbarte Grundstücke auswirken könnten. Diese Vereinbarungen werden in der Regel durch Urkundenbeschränkungen oder Hausbesitzervereinigungen auferlegt und können „mit dem Land abhängen“ und künftige Eigentümer an dieselben Beschränkungen binden (Restatement (Third) of Property, 2000)[1].

Andererseits gewähren Dienstbarkeiten ein besitzloses Recht am Land eines anderen und ermöglichen es dem Inhaber der Dienstbarkeit, das Land auf eine bestimmte Weise zu nutzen, oder verhindern, dass der Grundeigentümer es auf eine bestimmte Weise nutzt. Dienstbarkeiten können positiv sein und das Recht zur Landnutzung gewähren, oder negativ sein und die Nutzung des Grundbesitzers einschränken (Symposium, 1986)[2]. Im Gegensatz zu restriktiven Vereinbarungen erlegen Dienstbarkeiten dem Grundeigentümer keine Verpflichtungen auf, sondern gewähren dem Dienstbarkeitsinhaber Rechte.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass restriktive Vereinbarungen Beschränkungen der Landnutzung zum Schutz benachbarter Grundstücke vorsehen, während Dienstbarkeiten einer nicht besitzenden Partei bestimmte Rechte oder Einschränkungen gewähren. Beide Instrumente dienen der Regulierung der Landnutzung und dem Schutz von Eigentumsinteressen, unterscheiden sich jedoch in ihrer Anwendung und ihren Durchsetzungsmechanismen.

Stillschweigender Bund des guten Glaubens im US-Vertragsrecht

Der stillschweigende Vertrag von Treu und Glauben ist ein grundlegendes Prinzip im Vertragsrecht der Vereinigten Staaten, das davon ausgeht, dass die Vertragsparteien in gutem Glauben zueinander handeln. Dies bedeutet, dass sie die Rechte und Interessen der anderen Partei nicht vorsätzlich täuschen, in die Irre führen oder untergraben und stattdessen zusammenarbeiten, um die Vertragsziele zu erreichen. Die Vereinbarung wird nicht ausdrücklich im Vertrag festgelegt, sondern gilt als fester Bestandteil jeder Vertragsbeziehung. Gerichte können den stillschweigenden Grundsatz von Treu und Glauben nutzen, um mehrdeutige Vertragsbedingungen auszulegen, Lücken in der Vereinbarung zu schließen oder Streitigkeiten zu lösen, die sich aus dem Verhalten der Parteien ergeben. Der Umfang und die Anwendung der Vereinbarung können jedoch je nach Gerichtsbarkeit und den spezifischen Umständen des jeweiligen Falles variieren. Es ist wichtig zu beachten, dass der stillschweigende Vertrag von Treu und Glauben keine ausdrücklichen Vertragsbestimmungen außer Kraft setzen oder neue Verpflichtungen schaffen kann, die nicht zwischen den Parteien vereinbart wurden (Eisenberg, 1995; Burton, 1980).

Wettbewerbsverbote und restriktive Vereinbarungen im Vertragsrecht

Wettbewerbsverbote und restriktive Vereinbarungen sind Bestimmungen im Vertragsrecht, die darauf abzielen, die berechtigten Interessen einer Partei, in der Regel eines Arbeitgebers, zu schützen, indem sie die Handlungen einer anderen Partei, in der Regel eines Arbeitnehmers oder Auftragnehmers, einschränken. Wettbewerbsverbote schränken die Fähigkeit einer Person ein, für einen bestimmten Zeitraum nach Beendigung ihres Arbeits- oder Vertragsverhältnisses für einen Konkurrenten zu arbeiten oder sich an Wettbewerbsaktivitäten zu beteiligen. Restriktive Vereinbarungen hingegen beschränken die Nutzung vertraulicher Informationen, Geschäftsgeheimnisse oder geistigen Eigentums, die im Laufe der Beziehung erworben wurden. Diese Bestimmungen sollen unlauteren Wettbewerb verhindern und die wertvollen Vermögenswerte eines Unternehmens schützen. Die Durchsetzbarkeit von Wettbewerbsverbotsklauseln und restriktiven Vereinbarungen variiert jedoch je nach Gerichtsbarkeit, da Gerichte häufig die Interessen der beteiligten Parteien abwägen und Faktoren wie die Angemessenheit der Beschränkungen, die Dauer und den geografischen Geltungsbereich berücksichtigen (Restatement (Second) of). Verträge, 1981; Blake, 1960).

Vertragsbruch und Mietverfall

Der Zusammenhang zwischen einem Vertragsbruch und dem Verfall des Mietvertrags liegt in den Konsequenzen, die sich ergeben können, wenn ein Vertrag, ein feierliches Versprechen, eine bestimmte Handlung vorzunehmen oder zu unterlassen, im Rahmen eines Mietvertrags verletzt wird. Im Eigentumsrecht sind Vereinbarungen häufig an den Besitz oder die Nutzung von Grundstücken gebunden, und ihre Verletzung kann zum Verlust von Pachtverträgen führen, insbesondere bei Erbbaurechten. Typischerweise kommt es bei schwerwiegenden Verstößen zu einem Verfall, wobei die Verpflichtung zur Zahlung der Miete eine der grundlegenderen Vereinbarungen darstellt. Der Verlust eines Privathauses kann einen Eingriff in die sozialen und wirtschaftlichen Menschenrechte bedeuten und in einigen Rechtsordnungen zu Pachtreformmaßnahmen führen (Friedman, 2017). Es ist wichtig zu beachten, dass der Verstoß schwerwiegend genug sein muss, um den Verfall des Mietvertrags zu rechtfertigen, da Gerichte im Allgemeinen versuchen, die Interessen beider am Mietvertrag beteiligten Parteien auszugleichen (Harpum et al., 2012).

Echte Vereinbarungen in Urkundenbeschränkungen und Hausbesitzergemeinschaften

Bei Urkundenbeschränkungen und Wohnungseigentümergemeinschaften spielen echte Verträge eine wichtige Rolle, da sie Bedingungen für die Nutzung und den Besitz von Grundstücken festlegen. Diese Bedingungen, auch Covenants, Conditions and Restrictions (CCRs) oder Urkundenbeschränkungen genannt, können entweder die Landnutzung einschränken (negative Covenants) oder bestimmte laufende Maßnahmen erfordern (affirmative Covenants) (Restatement (Third) of Property, 2000). Wenn ein Vertrag „mit dem Land verbunden ist“ (Covenant Appurtenant), bindet er künftige Landbesitzer an seine Bedingungen und stellt sicher, dass die Landnutzung im Einklang mit der ursprünglichen Absicht bleibt (englisches Recht, 1986). Hausbesitzervereinigungen setzen diese Vereinbarungen häufig durch, um die ästhetischen und funktionalen Standards der Gemeinschaft aufrechtzuerhalten, den Eigentumswert zu bewahren und ein harmonisches Zusammenleben unter den Bewohnern zu fördern (Symposium, 1986). Allerdings kann es aufgrund der selektiven Durchsetzung oder laxen Umsetzung zu Kontroversen kommen, wenn die Zeit vergeht und der ursprüngliche Versprechensempfänger nicht mehr beteiligt ist (Restatement (Third) of Property, 2000). Daher dienen echte Vereinbarungen als entscheidendes Instrument zur Regulierung der Landnutzung und zur Wahrung der Integrität von Urkundenbeschränkungen und Hausbesitzergemeinschaften.

Durchsetzung von Verträgen und Kontroversen

Die Durchsetzung von Verträgen im Zusammenhang mit Eigentumsbeschränkungen und Wohnungseigentümergemeinschaften war Gegenstand von Debatten und Kontroversen. Eines der Hauptprobleme ist die selektive Durchsetzung von Vereinbarungen, die zu Vorwürfen der Diskriminierung und Bevorzugung von Hausbesitzern führen kann (Peppet, 2004). Wenn außerdem die Zeit vergeht und der ursprüngliche Versprechensempfänger nicht mehr an dem Grundstück beteiligt ist, kann die Durchsetzung laxer werden, was zu Streitigkeiten zwischen Hausbesitzern und möglichen Rechtsstreitigkeiten führen kann (French, 2001).

Ein weiteres Problem ist die mögliche Verletzung individueller Eigentumsrechte, da restriktive Vereinbarungen die Nutzung und den Genuss des eigenen Eigentums einschränken können (Alexander, 2011). Darüber hinaus kann die Durchsetzung von Vereinbarungen auch unbeabsichtigte Folgen für die Gemeinschaft haben, wie etwa die Unterdrückung von Innovationen in der Landnutzung und -entwicklung und die Aufrechterhaltung der sozioökonomischen Segregation (Ellickson, 1986). Angesichts dieser Probleme haben einige Rechtswissenschaftler eine Neubewertung der Rolle von Verträgen im Eigentumsrecht und einen ausgewogeneren Ansatz für ihre Durchsetzung gefordert (Lewinsohn-Zamir, 2013).