Einführung in die Treuhandurkunde

Diese Vereinbarung dient dem Schutz des Interesses des Kreditgebers an der Immobilie, da der Treuhänder das rechtliche Eigentum behält, bis der Kreditnehmer (Treugeber) seinen Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag nachkommt. Im Falle eines Zahlungsausfalls kann der Treuhänder ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten, um die ausstehenden Schulden im Namen des Kreditgebers (Begünstigten) einzutreiben. Treuhandurkunden werden in mehreren US-Bundesstaaten häufig als Alternative zu herkömmlichen Hypotheken verwendet und bieten einen schlankeren Zwangsvollstreckungsprozess und zusätzliche Flexibilität sowohl für Kreditnehmer als auch für Kreditgeber (Friedman, 2017). An der Erstellung und Ausführung einer Treuhandurkunde sind mehrere wichtige Parteien beteiligt, darunter der Treugeber, der Treuhänder und der Begünstigte, die jeweils im Rahmen der Vereinbarung spezifische Rechte und Pflichten haben (National Paralegal College, o. J.).

Zweck und Funktion einer Treuhandurkunde

Eine Treuhandurkunde dient als entscheidendes Instrument bei Immobilientransaktionen und dient in erster Linie der Sicherung eines Darlehens durch die Übertragung des Rechtstitels einer Immobilie auf einen neutralen Dritten, den sogenannten Treuhänder. Durch diese Vereinbarung wird sichergestellt, dass der Kreditnehmer (Treugeber) seinen Verpflichtungen gegenüber dem Kreditgeber (Begünstigten) gemäß dem Kreditvertrag nachkommt. Im Falle eines Zahlungsausfalls ist der Treuhänder befugt, ein Zwangsvollstreckungsverfahren einzuleiten und so die Interessen des Kreditgebers zu schützen. Darüber hinaus legt eine Treuhandurkunde die Rechte und Pflichten aller Beteiligten fest, bietet einen klaren Rahmen für die Transaktion und reduziert potenzielle Streitigkeiten. Durch die Straffung des Zwangsvollstreckungsprozesses und die Bereitstellung zusätzlicher Sicherheit für Kreditgeber tragen Treuhandurkunden zu einem effizienteren und stabileren Immobilienmarkt bei (Friedman & Smith, 2016).

Wichtige Parteien, die an einer Treuhandurkunde beteiligt sind

An einer Treuhandurkunde sind drei Hauptparteien beteiligt: ​​der Treugeber, der Treuhänder und der Begünstigte. Der Treugeber, auch Kreditnehmer genannt, ist die natürliche oder juristische Person, die einen Kredit zum Kauf oder zur Refinanzierung einer Immobilie aufnimmt. Der Treuhänder ist ein neutraler Dritter, häufig eine Eigentumsgesellschaft oder ein Anwalt, der im Namen des Treugebers und des Begünstigten das rechtliche Eigentum an der Immobilie hält. Der Begünstigte, auch Kreditgeber genannt, ist die Partei, die dem Treugeber das Darlehen gewährt und den Nutzungsanteil an der Immobilie als Sicherheit für die Rückzahlung des Darlehens hält. Bei dieser Vereinbarung überträgt der Treugeber das rechtliche Eigentum an der Immobilie auf den Treuhänder, der sie bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens zugunsten des Begünstigten treuhänderisch verwahrt. Nach der Rückzahlung gibt der Treuhänder den Rechtstitel an den Treugeber zurück und beendet damit effektiv die Treuhandurkunde (Peppercorn, 2017; Investopedia, 2020).

Erstellung und Ausführung einer Treuhandurkunde

Eine Treuhandurkunde wird durch einen rechtlichen Prozess erstellt, an dem drei Hauptparteien beteiligt sind: der Treugeber (Kreditnehmer), der Treuhänder (neutraler Dritter) und der Begünstigte (Kreditgeber). Der Treugeber leitet den Prozess ein, indem er eine Treuhandurkunde unterzeichnet, in der die Bedingungen des Darlehens dargelegt sind, einschließlich des Kapitalbetrags, des Zinssatzes und des Rückzahlungsplans. Dieses Dokument wird dann notariell beglaubigt und beim zuständigen Bezirksregisteramt registriert, um seine Gültigkeit und Priorität gegenüber anderen Pfandrechten an der Immobilie festzustellen.

Die Ausführung einer Treuhandurkunde beinhaltet die Übertragung des rechtlichen Eigentumstitels an der Immobilie vom Treugeber auf den Treuhänder, der sie als Sicherheit für das Darlehen verwahrt. Die Rolle des Treuhänders besteht darin, als Vermittler zwischen dem Treugeber und dem Begünstigten zu fungieren und sicherzustellen, dass die Bedingungen der Treuhandurkunde eingehalten werden. Wenn der Treugeber mit der Zahlung des Darlehens in Verzug gerät, ist der Treuhänder befugt, ein außergerichtliches Zwangsvollstreckungsverfahren einzuleiten, um die ausstehenden Schulden im Namen des Begünstigten einzutreiben. Umgekehrt überträgt der Treuhänder, sobald das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, den Rechtstitel an den Treugeber zurück, wodurch die Treuhandurkunde effektiv gekündigt wird (Peppercorn, 2018; Investopedia, 2020).

Arten von Treuhandurkunden

Es gibt verschiedene Arten von Treuhandurkunden, die jeweils einem bestimmten Zweck im Bereich von Immobilientransaktionen dienen. Die gebräuchlichste Form ist die Standard-Treuhandurkunde, mit der ein Darlehen für den Kauf oder die Refinanzierung einer Immobilie gesichert wird. An dieser Art von Urkunde sind drei Parteien beteiligt: ​​der Treugeber (Kreditnehmer), der Treuhänder (neutraler Dritter) und der Begünstigte (Kreditgeber). Eine andere Art ist die Construction Deed of Trust, mit der ein Darlehen für den Bau oder die Verbesserung einer Immobilie gesichert wird. Diese Urkunde beinhaltet in der Regel einen Auszahlungsplan, der es dem Kreditnehmer ermöglicht, während des Baufortschritts auf die Mittel zuzugreifen.

Darüber hinaus gibt es Treuhandurkunden mit Mietabtretung, die dem Begünstigten das Recht einräumen, bei Zahlungsverzug des Treugebers Mieteinnahmen aus der Immobilie einzuziehen. Diese Art der Urkunde wird üblicherweise für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien verwendet. Schließlich gibt es nachrangige Treuhandurkunden, bei denen es sich um Sekundärdarlehen handelt, die durch dieselbe Immobilie wie das Primärdarlehen besichert sind. Diese Urkunden werden auf der Grundlage des Aufzeichnungsdatums nach Priorität eingestuft, wobei die erste aufgezeichnete Urkunde im Falle einer Zwangsvollstreckung die höchste Priorität hat (Cornell Law School, nd; Investopedia, 2020).

Rechte und Pflichten des Treugebers, Treuhänders und Begünstigten

In einer Treuhandurkunde haben der Treugeber, der Treuhänder und der Begünstigte jeweils unterschiedliche Rechte und Pflichten. Der Treugeber, in der Regel der Kreditnehmer, ist für die Erfüllung der Bedingungen des Kreditvertrags verantwortlich, einschließlich der pünktlichen Zahlung und der Instandhaltung der Immobilie. Sie haben das Recht, die Immobilie zu nutzen und zu bewohnen, solange sie die Darlehensbedingungen einhalten (Chen, 2021).

Der Treuhänder, in der Regel ein neutraler Dritter, verwahrt im Namen des Begünstigten das Eigentumsrecht an der Immobilie. Ihre Hauptaufgabe besteht darin, als Vermittler zwischen dem Treugeber und dem Begünstigten zu fungieren und sicherzustellen, dass der Treugeber seinen Verpflichtungen nachkommt. Wenn der Treugeber mit dem Darlehen in Verzug gerät, ist der Treuhänder befugt, ein Zwangsvollstreckungsverfahren einzuleiten und die Immobilie zu verkaufen, um die Schulden zu begleichen (Investopedia, 2020).

Der Begünstigte, oft ein Kreditgeber oder ein Finanzinstitut, hält das Nutzungsrecht an der Immobilie und hat das Recht, Kreditzahlungen vom Treugeber zu erhalten. Sie sind dafür verantwortlich, die Kreditmittel bereitzustellen und sicherzustellen, dass die Bedingungen des Kreditvertrags durchgesetzt werden. Im Falle eines Zahlungsausfalls hat der Begünstigte das Recht, den Treuhänder anzuweisen, ein Zwangsvollstreckungsverfahren einzuleiten (Chen, 2021).

Treuhandurkunde vs. Hypothek: Unterschiede und Gemeinsamkeiten

Eine Treuhandurkunde und eine Hypothek sind beides Rechtsinstrumente zur Absicherung eines Darlehens für den Kauf einer Immobilie. Es gibt jedoch wesentliche Unterschiede und Gemeinsamkeiten zwischen den beiden. Ein Hauptunterschied besteht in der Beteiligung von Parteien: An einer Hypothek sind zwei Parteien beteiligt, der Kreditnehmer (Hypothekengeber) und der Kreditgeber (Hypothekennehmer), während an einer Treuhandurkunde drei Parteien beteiligt sind, der Kreditnehmer (Treugeber), der Kreditgeber (Begünstigter) und a neutraler Dritter (Treuhänder). Beide Instrumente dienen dazu, dem Kreditgeber eine Sicherheit für den Fall zu geben, dass der Kreditnehmer mit dem Kredit in Verzug gerät, der Prozess der Zwangsvollstreckung ist jedoch unterschiedlich. Bei einer Hypothek muss der Kreditgeber ein gerichtliches Zwangsvollstreckungsverfahren durchlaufen, was zeitaufwändig und kostspielig sein kann. Im Gegensatz dazu ermöglicht eine Treuhandurkunde ein außergerichtliches Zwangsvollstreckungsverfahren, das in der Regel schneller und kostengünstiger ist.

Trotz dieser Unterschiede weisen beide Instrumente Ähnlichkeiten in ihrem Zweck und ihrer Funktion auf. Beide dienen der Absicherung von Krediten für Immobilienkäufe und bieten dem Kreditgeber die Möglichkeit, seine Investition im Falle eines Zahlungsausfalls zurückzuerhalten. Darüber hinaus verlangen beide Instrumente, dass der Kreditnehmer bestimmte Verpflichtungen erfüllt, wie z. B. pünktliche Zahlungen und die Instandhaltung der Immobilie (Peppercorn, 2018; Investopedia, 2020).

Zwangsvollstreckungsprozess in einer Treuhandurkunde

Das Zwangsvollstreckungsverfahren in einer Treuhandurkunde umfasst ein außergerichtliches Verfahren, das in der Regel schneller und kostengünstiger ist als das gerichtliche Zwangsvollstreckungsverfahren im Zusammenhang mit Hypotheken. Wenn ein Kreditnehmer mit seinem Kredit in Verzug gerät, leitet der Treuhänder im Namen des Begünstigten (Kreditgebers) das Zwangsvollstreckungsverfahren ein. Dies beginnt damit, dass der Treuhänder eine „Notice of Default“ (NOD) beim Bezirksregisteramt registriert, gefolgt von einer Wartezeit von etwa 90 Tagen, in der der Kreditnehmer die Möglichkeit hat, das Darlehen durch Zahlung des ausstehenden Restbetrags und der Gebühren wieder aufzunehmen. Wenn der Kreditnehmer dies nicht tut, wird der Treuhänder eine Mitteilung über den Verkauf des Treuhänders aufzeichnen und einen Termin für die öffentliche Versteigerung der Immobilie festlegen. Der Höchstbietende bei der Auktion wird vorbehaltlich der Bestätigung des Treuhänders neuer Eigentümer der Immobilie. In einigen Bundesstaaten steht dem Kreditnehmer nach dem Verkauf möglicherweise eine Rückzahlungsfrist zur Verfügung, die es ihm ermöglicht, das Eigentum zurückzugewinnen, indem er den vollen Auktionspreis und zusätzliche Kosten zahlt (Federal Deposit Insurance Corporation, nd; National Conference of State Legislatures, 2021).

Treuhandurkunde und steuerliche Auswirkungen

Eine Treuhandurkunde kann für die beteiligten Parteien erhebliche steuerliche Auswirkungen haben, insbesondere im Hinblick auf die Einkommensteuer und die Kapitalertragssteuer. Wenn ein Immobilieneigentümer einen Teil seines wirtschaftlichen Interesses durch eine Treuhandurkunde an eine andere Partei überträgt, müssen die aus der Immobilie erzielten Einkünfte gemeldet und entsprechend den jeweiligen wirtschaftlichen Interessen der beteiligten Parteien besteuert werden (HMRC Admin 10, 2021). Wenn beispielsweise ein Immobilieneigentümer 99 % der Nutzungsrechte an seinen Ehegatten überträgt, wird das Einkommen entsprechend verteilt und besteuert, wobei der Ehegatte für 99 % des Einkommens steuerpflichtig ist und der Immobilieneigentümer für die restlichen 1 % ( sundhillon123, 2021). Darüber hinaus können beim Verkauf der Immobilie Auswirkungen auf die Kapitalertragssteuer anfallen, da die Verteilung des Erlöses auf den in der Treuhandurkunde dargelegten wirtschaftlichen Interessen basiert. Für die beteiligten Parteien ist es wichtig, sich dieser steuerlichen Auswirkungen bewusst zu sein und genaue Aufzeichnungen über ihre wirtschaftlichen Interessen und Einkünfte aus der Immobilie zu führen, da sie möglicherweise verpflichtet sind, den Steuerbehörden auf Anfrage Unterlagen vorzulegen (HMRC Admin 19, 2021). .

Treuhand- und Wohltätigkeitserklärung

Eine Vertrauenserklärung und eine Beneficial Intel https://community.hmrc.gov.uk/forums/customerforums/incomefromproperty/f/declaration-of-trust-sole-owner-property/10563 Rest können sich erheblich auf den Besitz und die Besteuerung von Immobilien auswirken. Wenn ein Immobilieneigentümer einen Teil oder sein gesamtes Nutzungsrecht auf eine andere Person überträgt, ändert sich dadurch die Verteilung der mit der Immobilie verbundenen Einkommens- und Steuerverbindlichkeiten. Wenn beispielsweise ein Alleineigentümer 99 % des wirtschaftlichen Interesses an seinen Ehegatten überträgt, würden die aus der Immobilie erzielten Einkünfte im Verhältnis 99 % zu 1 % aufgeteilt und die Steuern würden entsprechend gezahlt (HMRC Admin 10, 2021). . Es ist unbedingt zu beachten, dass die standardmäßige 50/50-Regel und die Wahl nach Formular 17 nur für Immobilien gelten, die im gemeinsamen Namen von verheirateten, zusammenlebenden Personen gehalten werden (HMRC Admin 10, 2021). In Fällen, in denen die Immobilie nicht im gemeinsamen Namen gehalten wird, ist Formular 17 nicht erforderlich und die Einkünfte sollten auf der Grundlage der jeweiligen wirtschaftlichen Interessen angegeben werden. Die Übertragung des wirtschaftlichen Interesses erfordert keine Vorlage von Dokumenten, es sei denn, die Steuerbehörden verlangen dies in Zukunft (HMRC Admin 10, 2021).

Gesetzliche Anforderungen und Dokumentation für eine Treuhandurkunde

Die Erstellung und Ausführung einer Treuhandurkunde erfordert mehrere rechtliche Anforderungen und die erforderliche Dokumentation. Erstens muss die Urkunde schriftlich verfasst sein und die wesentlichen Elemente enthalten, wie zum Beispiel die Namen des Treugebers, des Treuhänders und des Begünstigten, eine Beschreibung der Immobilie und den Kreditbetrag. Darüber hinaus sollte die Urkunde die Bedingungen des Darlehens, den Rückzahlungsplan sowie Bestimmungen für Zahlungsverzug und Zwangsvollstreckung enthalten. Der Treugeber und der Treuhänder müssen die Urkunde unterzeichnen und ihre Unterschriften sollten notariell beglaubigt werden, um Authentizität und Rechtmäßigkeit sicherzustellen.

Darüber hinaus muss die Treuhandurkunde in dem Landkreis eingetragen werden, in dem sich die Immobilie befindet, um öffentlich bekannt zu machen und den Vorrang gegenüber anderen Grundpfandrechten festzulegen. Dieser Prozess umfasst in der Regel die Einreichung der Urkunde zusammen mit allen erforderlichen Gebühren und Begleitdokumenten beim Bezirksregisteramt. Es ist von entscheidender Bedeutung, die spezifischen Aufzeichnungsanforderungen und -verfahren der jeweiligen Gerichtsbarkeit einzuhalten, um potenzielle rechtliche Probleme zu vermeiden. In einigen Fällen können zusätzliche Unterlagen wie ein Titelbericht oder eine Titelversicherungspolice erforderlich sein, um die Interessen der beteiligten Parteien zu schützen (Peppercorn und Taff, 2013).

Kündigung und Freigabe einer Treuhandurkunde

Die Kündigung und Freigabe einer Treuhandurkunde erfordert eine Reihe rechtlicher Schritte, um sicherzustellen, dass die gesicherte Schuld vollständig beglichen wird und das Eigentum nicht länger durch die Treuhandurkunde belastet wird. Der Prozess beginnt in der Regel damit, dass der Kreditnehmer oder Treugeber den Kredit vollständig an den Kreditgeber oder Begünstigten zurückzahlt. Nach Erhalt der vollständigen Zahlung ist der Begünstigte verpflichtet, ein Dokument namens „Reconveyance Deed“ oder „Release of Deed of Trust“ auszustellen, das bestätigt, dass die Schulden beglichen wurden und das Pfandrecht des Treuhänders an der Immobilie erloschen ist.

Der Treuhänder, der das Eigentumsrecht an der Immobilie besitzt, ist dann dafür verantwortlich, die Rückübertragungsurkunde oder die Freigabe der Treuhandurkunde bei der zuständigen Bezirksschreiberstelle aufzuzeichnen und die Treuhandurkunde effektiv aus den öffentlichen Aufzeichnungen zu entfernen. Dieser Prozess stellt sicher, dass die Immobilie frei von der Belastung durch die Treuhandurkunde ist und ohne Hindernisse verkauft oder refinanziert werden kann. Für den Treugeber ist es von entscheidender Bedeutung, eine Kopie des aufgezeichneten Freigabedokuments als Beweis für die Beendigung der Treuhandurkunde zur späteren Bezugnahme aufzubewahren (Peppercorn, 2021; Nolo, nd).