Definition und Merkmale von Eigentumswohnungen

Dies steht im Gegensatz zu Erbpachtgrundstücken, bei denen das Eigentum nach Ablauf oder rechtmäßiger Beendigung der Pachtzeit an den Grundeigentümer zurückfällt. Um als Eigentumsgrundstück zu gelten, muss das Anwesen zwei Eigenschaften aufweisen: Unbeweglichkeit, was bedeutet, dass es sich bei der Immobilie um ein Grundstück oder einen Anteil handeln muss, der aus dem Grundstück hervorgeht oder mit diesem verbunden ist, und Eigentum auf unbestimmte Zeit. Wenn der Besitzzeitpunkt festgelegt und bestimmt werden kann, kann es sich nicht um ein Eigentum handeln. Grundeigentum kann in Form von „fee simple“, „fee tail“ oder auf Lebenszeit gehalten werden, wobei die Standardposition das unbefristete Eigentum ist, das einem Berechtigten auf Lebenszeit und dann nacheinander den Erben des Berechtigten auf Lebenszeit übertragen wird (Blackstone, 1765; Law of Eigentumsgesetz von 1925).

Eigentumswohnungen in Rechtsordnungen des Common Law

In Rechtsordnungen des Common Law wie England und Wales, Australien, Kanada und Irland ist eine Eigentumswohnung eine vorherrschende Form des Immobilieneigentums. Es umfasst Grundstücke und alle damit verbundenen unbeweglichen Bauten und unterscheidet es von Pachtgrundstücken, die nach Ablauf oder rechtmäßiger Beendigung des Pachtvertrags an den Grundeigentümer zurückfallen. Um als Eigentumsgrundstück zu gelten, muss ein Anwesen Immobilität (Grundstück oder Zinsen, die aus dem Grundstück herausgegeben oder an dieses angegliedert werden) und eine unbestimmte Besitzdauer aufweisen. Wenn die Eigentumsdauer fest und bestimmbar ist, kann es sich nicht um eine Eigentumswohnung handeln. Grundbesitz kann in Form von „fee simple“, „fee tail“ oder auf Lebenszeit gehalten werden, wobei die standardmäßige Teilmenge der unbefristete Grundbesitz ist, der einem Zuwendungsempfänger auf Lebenszeit und sukzessive den Erben des Zuwendungsempfängers auf Lebenszeit gewährt wird (Blackstone, 1765; Eigentumsrecht). Gesetz 1925).

In England und Wales wandelte der Law of Property Act von 1925 die standardmäßige Eigentumsposition in übertragbares Eigentum an die „Erben und Abtretungsempfänger“ des Eigentümers um und betonte dabei den „fee simple“-Status. Durch dieses Gesetz wurden auch Eigentumsgrundstücke in den Eigentumsstatus umgewandelt und die Erbpachtgebühr für kommunale Sozialleistungen eingeführt (Law of Property Act 1925; Halsall v. Brizell, 1957; Re Ellenborough Park, 1956).

Arten von Eigentumswohnungen: Fee Simple, Fee Tail und Life Estate

Grundbesitz, eine vorherrschende Form des Landbesitzes in Rechtsordnungen des Common Law, kann in drei Haupttypen eingeteilt werden: einfache Grundbesitz-, Grundbesitz- und Lebensgrundbesitze. Die einfache Gebühr, die häufigste und absolute Eigentumsform, gewährt dem Eigentümer und seinen Erben das Recht, die Immobilie ohne Einschränkungen zu besitzen, zu nutzen und darüber zu verfügen. Diese Art von Nachlass ist vererbbar und kann frei übertragen oder verkauft werden. Die Gebührenpflicht hingegen beschränkt die Vererbung des Eigentums auf die direkten Nachkommen des ursprünglichen Eigentümers, die auch als „Erben des Körpers“ oder „Erben des Blutes“ bekannt sind. Diese Art von Nachlass ist immer seltener geworden und wurde in einigen Gerichtsbarkeiten abgeschafft. Schließlich gewährt ein Nachlass einer Person Eigentumsrechte für die Dauer ihres Lebens. Nach dem Tod der Person fällt das Eigentum an eine vorher festgelegte Partei zurück, häufig an den ursprünglichen Eigentümer oder dessen Erben. Jedes dieser Eigentumsgrundstücke bietet unterschiedliche Grade an Eigentumsrechten und -beschränkungen und prägt die Rechtslandschaft des Eigentums in den Rechtsordnungen des Common Law.

Entwicklung der Freehold Estates in England und Wales

Die Entwicklung der Freehold Estates in England und Wales lässt sich bis ins Mittelalter zurückverfolgen, als der Landbesitz hauptsächlich auf feudalen Besitzverhältnissen beruhte. Im Laufe der Zeit entwickelte sich das Konzept des Eigentumsbesitzes weiter, wobei der Law of Property Act von 1925 eine wichtige Rolle bei der Gestaltung des modernen Eigentumsrechts spielte. Vor Inkrafttreten dieses Gesetzes gab es vielfältige Eigentumsverhältnisse, die in „Fee Simple“, „Fee Tail“ oder „Life Estate“ eingeteilt werden konnten. Das Gesetz von 1925 vereinfachte die Klassifizierung von Eigentumsgrundstücken und beförderte Eigentumsrechte in den Eigentumsstatus.

Ein weiterer wichtiger Aspekt von Eigentumsgrundstücken ist das Konzept des nachteiligen Besitzes, der seit dem Grundbuchgesetz von 2002 erhebliche Änderungen erfahren hat. Mit diesem Gesetz wurden strengere Anforderungen für den Erwerb von Eigentumsgrundstücken durch nachteiligen Besitz eingeführt, insbesondere bei eingetragenem Land. Darüber hinaus haben die Entwicklung von Trusts im englischen Recht und der Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996 den rechtlichen Rahmen rund um Eigentumsgrundstücke beeinflusst, insbesondere in Fällen, in denen mehrere rechtmäßige Eigentümer beteiligt sind. Insgesamt wurde die Entwicklung von Grundbesitz in England und Wales durch verschiedene Rechtsreformen und -gesetze geprägt, die die sich im Laufe der Zeit ändernde Natur des Landbesitzes und der Eigentumsrechte widerspiegeln (Law of Property Act 1925; Land Registration Act 2002; Trusts of Land and Appointment). of Trustees Act 1996).

Vielfalt des Grundbesitzes vor dem Law of Property Act 1925

Vor Inkrafttreten des Law of Property Act von 1925 war die Vielfalt der Eigentumsgrundstücke in England und Wales recht komplex. Die Standardposition bei Eigentumsübertragungen lag bei den „Erben und Abtretungsempfängern“ des Eigentümers, was oft auch die Übertragung auf den Stress-Provision-Simple-Status beinhaltete. Gebührenpflichtige Nachlässe beschränkten die Übertragung von Eigentum auf direkte Nachkommen der ersten Person, der der Nachlass übertragen wurde, die als „Erben des Körpers“ oder „Erben des Blutes“ bekannt sind. Darüber hinaus gab es nicht vererbbare Grundbesitze, wie z. B. Nachlässe auf Lebenszeit und Copyhold, die durch das Gesetz in Eigentumsbesitz umgewandelt wurden (Halsbury's Laws of England, 2017). Darüber hinaus könnten auf Eigentumsgrundstücke Pachtzinsen und Zahlungen im Rahmen positiver Vereinbarungen erhoben werden, die durch die Eintragung der Pachturkunde auf das Grundstück geschützt wurden (Law Commission, 2018). Der Law of Property Act von 1925 zielte darauf ab, die verschiedenen Arten von Eigentumsgrundstücken zu vereinfachen und zu rationalisieren, um es Einzelpersonen zu erleichtern, die rechtliche Landschaft des Eigentums zu verstehen und sich darin zurechtzufinden.

Mietzinsen und positive Vereinbarungen in Eigentumswohnungen

Mietzinsen und positive Vereinbarungen sind zwei unterschiedliche Rechtskonzepte, die sich auf Eigentumswohnungen auswirken können. Mietzinsen sind regelmäßige Zahlungen, die ein Eigentümer einer Grundeigentumswohnung an einen Dritten, häufig einen früheren Eigentümer oder eine Grundstücksverwaltungseinheit, zugunsten des Grundstücks oder der Gemeinschaftseinrichtungen leistet. Diese Belastungen können durch Eintragung der Pachturkunde für das Grundstück geschützt werden und unterliegen möglicherweise gesetzlichen Löschungsverfahren auf Entschädigungsbasis. Allerdings können Mietzahlungen auch Gegenstand eines Missbrauchs sein, der als „Fleecehold“ (Law of Property Act 1925) bezeichnet wird.

Positive Vereinbarungen hingegen sind Verpflichtungen, die einem Grundstückseigentümer auferlegt werden, bestimmte Maßnahmen zu ergreifen, beispielsweise die Instandhaltung einer gemeinsamen Einrichtung oder einen Beitrag zu den Gemeinschaftskosten. Unter bestimmten Umständen, wie in Fällen wie Halsall gegen Brizell und Re Ellenborough Park festgestellt, können positive Vereinbarungen mit Grundbesitz bestehen, die nachfolgende Eigentümer zur Erfüllung dieser Verpflichtungen verpflichten. Allerdings sind positive Vereinbarungen in Bezug auf Eigentumsrechte im Allgemeinen nichtig und ihre Durchsetzbarkeit hängt von den spezifischen Fakten des Einzelfalls ab (Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996).

Nachteiliger Besitz und Grundbesitz

Nachteiliger Besitz ist ein Rechtsgrundsatz, der es einer Einzelperson ermöglicht, Eigentum an einem Grundbesitz zu erwerben, indem sie das Land für einen bestimmten Zeitraum ohne die Erlaubnis des Eigentümers bewohnt. In England und Wales bestand vor dem Land Registration Act 2002 ein höheres Risiko, dass Eigentumsgrundstücke durch ungünstigen Besitz erworben wurden, da der Prozess relativ unkompliziert war. Mit dem Gesetz von 2002 wurden jedoch strengere Anforderungen eingeführt, wodurch es für Hausbesetzer schwieriger wurde, Eigentumsrechte an eingetragenem Land geltend zu machen. Um einen Anspruch geltend zu machen, muss der Gegenbesitzer nachweisen, dass er ohne Zustimmung des Eigentümers für mindestens 12 Jahre ununterbrochenen, ausschließlichen und offenen Besitz des Grundstücks besitzt. Darüber hinaus muss der Eigentümer den eingetragenen Eigentümer benachrichtigen, der dann die Möglichkeit hat, Widerspruch einzulegen. Nachteiliger Besitz lässt sich weiterhin leichter auf nicht registriertes Land anwenden, das einen kleinen Teil des nichtlandwirtschaftlichen Grundbesitzes in England ausmacht (Land Registration Act 2002; Law Commission 2018).

Rechtliche Eigentümer als Treuhänder für Begünstigte

Bei Eigentumswohnungen spielen die rechtmäßigen Eigentümer, die als Treuhänder der Begünstigten fungieren, eine entscheidende Rolle bei der Gewährleistung der Gleichbehandlung und Einhaltung der Treuhandbedingungen. Wenn mehrere rechtmäßige Eigentümer beteiligt sind, wird davon ausgegangen, dass das Land treuhänderisch verwaltet wird, was die Parteien dazu verpflichtet, nach den Grundsätzen der Gerechtigkeit fair miteinander umzugehen. In Ermangelung spezifischer Bestimmungen, wie z. B. einer Treuhandurkunde oder Hintergrundinformationen, wird davon ausgegangen, dass die Begünstigten die Treuhänder selbst sind, dh diejenigen, die im eingetragenen Titel genannt sind. Nach dem Tod eines Treuhänders treten an seine Stelle gesetzliche Treuhänder oder solche, die durch ein Testament auf Bewährung ernannt werden. Ebenso liegt bei der Auflösung eines Unternehmens das Recht, als Treuhänder zu fungieren und als gesetzlicher Treuhänder eingetragen zu werden, beim Liquidator. Dritte, die daran interessiert sind, das Grundstück zu beleihen oder zu kaufen, werden durch die Doktrin des gutgläubigen Käufers ohne tatsächliche oder konstruktive Benachrichtigung geschützt, vorbehaltlich der Gegendoktrin des Caveat Emptor (Vorsicht des Käufers), die die Durchführung umsichtiger Kontrollen erfordert. Begünstigte, die tatsächlich über ein Patent verfügen, können gemäß dem Land Registration Act 2002 weiterhin Rechte gegenüber einem Käufer oder Hypothekengeber genießen. Treuhänder sind an die Bedingungen des Trusts gebunden und stellen sicher, dass die Interessen der Begünstigten gewahrt bleiben (Trusts of Land and Appointment of Trustees Act). 1996).

Trusts im englischen Recht und Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996

Trusts spielen im englischen Recht eine bedeutende Rolle, insbesondere im Zusammenhang mit Immobilienbesitz. Sie bieten einen rechtlichen Rahmen für die Trennung des rechtlichen Eigentums an einem Vermögenswert, beispielsweise Land, vom wirtschaftlichen Eigentum. Diese Trennung ermöglicht die Verwaltung und Kontrolle des Eigentums durch den rechtmäßigen Eigentümer (Treuhänder) zugunsten einer anderen Partei (Begünstigten). Der Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996 (TLATA) hat erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienbesitz, da er die Art und Weise regelt, wie Trusts of Land funktionieren. TLATA ersetzte das bisherige System strenger Siedlungen und wandelte alle bestehenden Siedlungen in Landtrusts um. Das Gesetz führte außerdem neue Bestimmungen für die Ernennung und Abberufung von Treuhändern ein und präzisierte die Befugnisse und Pflichten der Treuhänder in Bezug auf das Land. Darüber hinaus betont TLATA, wie wichtig es ist, bei Entscheidungen über das Treuhandvermögen die Interessen der Begünstigten zu berücksichtigen. Insgesamt verdeutlichen die Rolle von Trusts im englischen Recht und die Auswirkungen von TLATA auf den Immobilienbesitz das komplexe Zusammenspiel zwischen rechtlichen und wirtschaftlichen Interessen an Land und stellen sicher, dass Eigentumsrechte zum Nutzen aller Beteiligten effektiv geschützt und verwaltet werden.

Bona-fide-Käufer-Doktrin und Caveat Emptor bei Eigentumstransaktionen

Die „Bona Fide Purchaser Doctrine“ und der „Caveat Emptor“ spielen bei Transaktionen mit Eigentumswohnungen eine entscheidende Rolle und gewährleisten den Schutz sowohl von Käufern als auch von Verkäufern. Die Bona-Fide-Käufer-Doktrin schützt die Interessen eines Käufers, der Eigentum in gutem Glauben erwirbt, ohne tatsächliche oder konstruktive Mitteilung über bestehende Rechtsansprüche oder Rechtsmängel. Diese Doktrin fördert eine sorgfältige Untersuchung und Due-Diligence-Prüfung durch den Käufer, da sie nur denjenigen Schutz bietet, die angemessene Schritte unternommen haben, um den Titel und das Eigentum der Immobilie zu überprüfen (Pealver, 2017).

Auf der anderen Seite überträgt Caveat Emptor oder „Käufer aufgepasst“ dem Käufer die Verantwortung, die Immobilie und ihren Eigentumstitel gründlich zu prüfen, bevor er die Transaktion abschließt. Dieser Grundsatz unterstreicht die Bedeutung der Durchführung einer umfassenden Untersuchung, einschließlich physischer Inspektionen, Gutachterberichte und Kontrollen des Transporteurs, um mögliche Probleme oder Mängel zu identifizieren (Dixon, 2014). Im Wesentlichen arbeiten beide Doktrinen zusammen, um Transparenz, Fairness und Sorgfaltspflicht bei Eigentumstransaktionen zu fördern und letztendlich die Interessen aller Beteiligten zu schützen.

Grundbucheintragung und Grundbesitz

Die Grundbucheintragung spielt eine entscheidende Rolle bei der Verwaltung und dem Schutz von Eigentumsgrundstücken. Es bietet eine transparente und zugängliche Aufzeichnung des Landbesitzes und stellt sicher, dass die Rechte und Interessen der Grundeigentümer klar dokumentiert und geschützt sind. In Rechtsordnungen des Common Law wie England und Wales hat der Land Registration Act 2002 erhebliche Auswirkungen auf die Art und Weise, wie Grundbesitz verwaltet wird, insbesondere in Bezug auf ungünstigen Besitz und die Doktrin des gutgläubigen Käufers. Das Gesetz macht es für Privatpersonen schwieriger, durch Hausbesetzungen Eigentum zu erwerben, da es einen formellen Wettbewerb und eine schriftliche Mitteilung an den vorherigen rechtmäßigen Eigentümer erfordert. Darüber hinaus hat das Gesetz den Schutz gutgläubiger Käufer gestärkt, die sich nun auf den eingetragenen Eigentumstitel als Eigentumsnachweis verlassen können, sofern sie die erforderliche Sorgfaltspflicht und Kontrollen durchgeführt haben. Dies hat zu mehr Sicherheit bei Eigentumstransaktionen sowie zu einer Verringerung von Streitigkeiten und Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit Grundbesitz geführt. Insgesamt hat die Grundbucheintragung die Verwaltung und Verwaltung von Eigentumsgrundstücken erheblich verbessert und Transparenz, Effizienz und Fairness auf dem Immobilienmarkt gefördert.

Herausforderungen und Reformen im Immobilienrecht

Herausforderungen im Recht für Grundbesitz ergeben sich vor allem aus der Komplexität und Vielfalt historischer Eigentumsrechte, die zu Verwirrung und Streitigkeiten zwischen den Beteiligten führen können. Eine dieser Herausforderungen ist die Existenz von Mietzinsen und positiven Vereinbarungen, die den Immobilieneigentümern finanzielle Belastungen auferlegen und zu „Fleecehold“-Missbräuchen führen können. Darüber hinaus wurde die Doktrin des nachteiligen Besitzes, die es Einzelpersonen ermöglicht, Eigentumsrechte durch langfristige Besetzung zu erwerben, wegen ihres Potenzials kritisiert, Besetzungen und Grenzstreitigkeiten zu fördern.

Mögliche Reformen im Eigentumsrecht könnten die Vereinfachung von Eigentumsrechten und -pflichten sowie die Modernisierung des Rechtsrahmens umfassen, um aktuelle Probleme besser anzugehen. Beispielsweise zielte der Law of Property Act von 1925 darauf ab, das Eigentumsrecht in England und Wales zu konsolidieren und zu vereinfachen. Allerdings könnten weitere Reformen erforderlich sein, um den anhaltenden Herausforderungen zu begegnen. Darüber hinaus zielte das Land Registration Act 2002 darauf ab, die Transparenz und Effizienz der Grundbucheintragung zu verbessern, es könnten jedoch zusätzliche Maßnahmen umgesetzt werden, um die Wirksamkeit des Systems zu steigern. Letztendlich könnte eine umfassende Überprüfung und Reform des Eigentumsrechts dazu beitragen, diese Herausforderungen anzugehen und einen gerechteren und effizienteren Immobilienmarkt zu fördern.