Einführung in die Hotelbewertung

Da es sich bei Hotels um Betriebsanlagen handelt, unterscheidet sich ihre Bewertung erheblich von der anderer Gewerbeimmobilien, sodass verschiedene Faktoren berücksichtigt werden müssen, die für andere Anlageklassen möglicherweise nicht relevant sind. Das Hauptziel der Hotelbewertung besteht darin, den potenziellen Wert der Immobilie auf der Grundlage ihrer Ertragsfähigkeit zu ermitteln und dabei Faktoren wie Auslastung, durchschnittliche Zimmerpreise und betriebliche Effizienz zu berücksichtigen. Um dies zu erreichen, wenden Gutachter eine Reihe von Methoden an, darunter Handelsbewertung, stationäre Bewertung und Investitionsbewertung, jede mit ihren eigenen Annahmen und Berechnungen. Ein gründlicher Hotelbewertungsprozess ist für eine fundierte Entscheidungsfindung von Investoren, Kreditgebern und Betreibern unerlässlich, da er eine zuverlässige Grundlage für die Beurteilung der finanziellen Leistung und der potenziellen Kapitalrendite der Immobilie bietet (Jones Lang LaSalle, 2017; Anderson Wilde & Harris, 2023). ).

Arten von Hotelbewertungsmethoden

Es gibt verschiedene Hotelbewertungsmethoden, die von Fachleuten eingesetzt werden, um den Wert einer Hotelimmobilie zu ermitteln. Eine gängige Methode ist die Handelsbewertung, die sich auf die Einnahmen konzentriert, die durch den Betrieb der Immobilie als Unternehmen erzielt werden. Dieser Ansatz umfasst die Analyse finanzieller Faktoren wie EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) und die Berechnung des Fair Maintainable Operating Profit (FMOP), um das potenzielle Einkommen und die Rentabilität des Hotels abzuschätzen. Eine weitere Methode ist die Bricks-and-Mortar-Bewertung, bei der der Wert des Hotels anhand seiner physischen Vermögenswerte und leerstehenden Grundstücke ermittelt wird. Dieser Ansatz wird häufig verwendet, wenn ein Hotel zur Sanierung oder Umnutzung verkauft wird. Die Investitionsbewertungsmethode hingegen betrachtet das Hotel als Investitionsobjekt und bewertet seinen Wert anhand der Erträge, die es für die Anleger generiert. Diese Methode berücksichtigt Faktoren wie Mieteinnahmen, Auslastung und Markttrends. Jede dieser Methoden hat ihre eigenen Vorzüge und Grenzen, und die Wahl der Methode hängt von den spezifischen Umständen und Zielen der Bewertung ab (Pericleous & Manners, 2023).

Handelsbewertungsmethode und ihre Bedeutung

Die Trading-Bewertungsmethode ist ein entscheidender Ansatz bei der Hotelbewertung, da sie sich in erster Linie auf das Ertragspotenzial der Immobilie durch die Bewertung ihrer betrieblichen Leistung konzentriert. Im Gegensatz zu anderen Gewerbeimmobilien gelten Hotels als Betriebsvermögen und ihr Wert wird maßgeblich von der Rentabilität des Unternehmens beeinflusst. Diese Methode beinhaltet die Analyse verschiedener finanzieller Faktoren, wie z. B. des Ergebnisses vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA), um den Fair Maintainable Operating Profit (FMOP) zu ermitteln, den ein kompetenter Betreiber erzielen könnte.

Die Bedeutung der Trading-Bewertungsmethode liegt in ihrer Fähigkeit, ein umfassendes Verständnis der finanziellen Leistung und des Potenzials des Hotels zu vermitteln. Durch die Untersuchung historischer Handelsdaten, Belegungsraten, Zimmerpreise und Ausgaben ermöglicht diese Methode den Gutachtern, Verbesserungspotenziale zu identifizieren und den Wert der Immobilie auf der Grundlage ihrer Ertragsfähigkeit einzuschätzen. Darüber hinaus ermöglicht die Verwendung von Benchmarking-Daten einen Vergleich mit ähnlichen Hotels in der Umgebung und stellt so sicher, dass die Bewertung korrekt und wettbewerbsfähig ist. Insgesamt bietet die Trading Valuation Method einen zuverlässigen und aufschlussreichen Ansatz zur Hotelbewertung, der die einzigartigen betrieblichen Aspekte der Immobilie und ihr Wachstums- und Rentabilitätspotenzial berücksichtigt.

EBITDA in der Hotelbewertung verstehen

EBITDA, eine Abkürzung für Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization, spielt eine entscheidende Rolle bei der Hotelbewertung, da es ein klares Bild der finanziellen Leistung eines Hotels liefert. Durch die Konzentration auf das Kerngeschäft des Unternehmens eliminiert das EBITDA die Auswirkungen von Finanzierungsentscheidungen, Steuerumfeldern und nicht zahlungswirksamen Ausgaben und ermöglicht so einen genaueren Vergleich von Hotels mit unterschiedlichen Kapitalstrukturen und Abschreibungsrichtlinien. Im Rahmen der Hotelbewertung wird das EBITDA zur Ermittlung des Fair Maintainable Operating Profit (FMOP) herangezogen, der die potenziellen Einnahmen darstellt, die ein kompetenter Betreiber erwirtschaften könnte. Diese Kennzahl ist für Gutachter von entscheidender Bedeutung, um die Rentabilität des Hotels und seine Fähigkeit zur Generierung von Cashflow zu beurteilen, der letztendlich den Wert der Immobilie beeinflusst. Darüber hinaus dient das EBITDA als Grundlage für das Benchmarking und ermöglicht es Gutachtern, die Leistung des Hotels mit Branchendurchschnitten und regionalen Markttrends zu vergleichen und so einen umfassenden und zuverlässigen Bewertungsprozess zu gewährleisten (Pericleous & Manners, 2023).

Berechnung eines fair erhaltbaren Betriebsgewinns

Die Berechnung des Fair Maintainable Operating Profit (FMOP) bei der Hotelbewertung ist ein entscheidender Schritt bei der Bestimmung des potenziellen Einkommens, das durch den Betrieb der Immobilie als Unternehmen erzielt wird. Um zum FMOP zu gelangen, analysieren erfahrene Gutachter die Geschäftskonten des Hotels und konzentrieren sich dabei auf den historischen Handel sowie die erklärten Gewinne und Verluste. Sie berücksichtigen die als EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) bezeichneten finanziellen Faktoren, um die Einnahmen abzuschätzen, die auf Basis der Anzahl der Zimmer und des erzielten durchschnittlichen Zimmerpreises erzielt werden könnten. Gutachter beurteilen auch, ob der aktuelle Betreiber seine Dienste zu niedrig oder zu hoch ansetzt, was sich auf das potenzielle Einkommen und die Auslastung auswirken könnte.

Sobald das EBITDA FMOP ermittelt ist, vergleichen Gutachter diese Zahlen mithilfe professioneller Benchmarking-Daten mit den durchschnittlichen Zimmer- und Belegungsraten ähnlicher Hotels oder Serviced Apartments in der Umgebung. Diese von Händlern gesammelten Daten helfen dabei, lokale und nationale Durchschnittswerte zu ermitteln, sodass Gutachter den möglichen Gewinn abschätzen können, wenn Zimmer zu vergleichbaren und wettbewerbsfähigen Preisen berechnet würden. Schließlich überprüfen Gutachter die Ausgaben in den Geschäftskonten und bewerten sie anhand von Benchmarking-Durchschnittswerten und ihrer eigenen Erfahrung, um zu verstehen, wie hoch die Ausgaben sein sollten (Pericleous & Manners, 2023).

Bedeutung von Benchmarking-Daten bei der Hotelbewertung

Benchmarking-Daten spielen bei der Hotelbewertung eine entscheidende Rolle, da sie eine zuverlässige und objektive Grundlage für den Vergleich mit anderen ähnlichen Hotels oder Serviced Apartments in der Umgebung bieten. Diese von verschiedenen Händlern gesammelten Daten helfen dabei, lokale und nationale Durchschnittswerte für wichtige Leistungsindikatoren wie Zimmerpreise, Belegungsraten und Betriebskosten zu ermitteln. Mithilfe von Benchmarking-Daten können Bewertungsexperten den potenziellen Gewinn eines Hotels abschätzen, wenn die Zimmer zu wettbewerbsfähigen Preisen berechnet würden, und dabei die spezifischen Marktbedingungen und -trends berücksichtigen.

Darüber hinaus ermöglichen Benchmarking-Daten Gutachtern, die Ausgaben des Hotels im Vergleich zum Branchendurchschnitt zu bewerten und so sicherzustellen, dass die Betriebskosten den Erwartungen für ein Hotel seiner Größe und Lage entsprechen. Diese Informationen, kombiniert mit dem Fachwissen des Gutachters und seinem Verständnis der regionalen Marktunterschiede, ermöglichen es ihm, genaue Vergleiche sowohl in Bezug auf den Standort als auch auf die angebotenen Dienstleistungen anzustellen. Letztendlich gewährleistet die Verwendung von Benchmarking-Daten im Hotelbewertungsprozess eine genauere und glaubwürdigere Bewertung des Immobilienwerts unter Berücksichtigung der einzigartigen Eigenschaften und Leistungen des betreffenden Hotels.

Analyse der Konten und Ausgaben von Hotelgeschäften

Gutachter analysieren Hotelgeschäftskonten und -ausgaben während des Hotelbewertungsprozesses, indem sie die historischen Handelsdaten untersuchen, wobei der Schwerpunkt auf ausgewiesenen Gewinn- und Verlustrechnungen liegt. Dadurch können sie den Fair Maintainable Operating Profit (FMOP) ermitteln, der von einem kompetenten Betreiber erzielt werden könnte. Die in dieser Analyse verwendeten Finanzfaktoren werden als EBITDA bezeichnet, was für Earnings (before) Interest, Taxes, Depreciation und Amortization steht. Durch die Bewertung dieser Faktoren können Gutachter die potenziellen Einnahmen basierend auf der Anzahl der Zimmer, dem erzielten durchschnittlichen Zimmerpreis und der Auslastung abschätzen.

Neben der Analyse der finanziellen Leistung des Hotels vergleichen Gutachter die Zahlen des Hotels auch mit Benchmarking-Daten ähnlicher Hotels oder Serviced Apartments in der Umgebung. Diese von Händlern gesammelten Daten liefern Einblicke in lokale und nationale Durchschnittswerte und ermöglichen es Gutachtern, den potenziellen Gewinn abzuschätzen, wenn Zimmer zu wettbewerbsfähigen Preisen berechnet würden. Darüber hinaus überprüfen Gutachter die Ausgaben des Hotels und vergleichen sie mit Benchmarking-Durchschnittswerten und ihrer eigenen Erfahrung, um zu verstehen, wie hoch die Ausgaben sein sollten. Diese umfassende Analyse der Hotelkonten und -ausgaben ist entscheidend für die Ermittlung einer genauen Hotelbewertung (Pericleous & Manners, 2023).

Anwendung von Multiplikatoren und Renditen in der Hotelbewertung

Bei der Hotelbewertung spielen Multiplikatoren und Renditen eine entscheidende Rolle, um den Wert der Immobilie anhand der möglichen Erträge zu ermitteln. Multiplikatoren, auch Kapitalisierungssätze genannt, werden auf den Fair Maintainable Operating Profit (FMOP) des Hotels angewendet, um den Wert der Immobilie abzuschätzen. Der FMOP wird unter anderem durch die Analyse der historischen Handelsleistung des Hotels, der Belegungsraten und der durchschnittlichen Zimmerpreise berechnet. Renditen hingegen stellen die jährliche Kapitalrendite dar und dienen zur Beurteilung der Attraktivität der Immobilie für potenzielle Investoren.

Die Anwendung von Multiplikatoren und Renditen bei der Hotelbewertung erfordert ein umfassendes Verständnis der regionalen Marktunterschiede und der spezifischen Merkmale des zu bewertenden Hotels. Beispielsweise können nationale Hotelketten im Vergleich zu unabhängigen Hotels höhere Multiplikatoren aufweisen, und Immobilien in erstklassigen Lagen wie London können höhere Renditen erzielen als solche in weniger gefragten Regionen. Darüber hinaus erzielen speziell errichtete Hotels möglicherweise bessere Renditen als umgebaute Wohnimmobilien. Bewertungsexperten verlassen sich auf Benchmarking-Daten und ihre umfangreiche Erfahrung, um die geeigneten Multiplikatoren und Renditen auszuwählen und so eine genaue und glaubwürdige Bewertung der Hotelimmobilie zu gewährleisten (Pericleous & Manners, 2023).

Regionale Marktunterschiede in der Hotelbewertung

Regionale Marktunterschiede spielen bei der Hotelbewertung eine wichtige Rolle, da sie verschiedene Faktoren wie Nachfrage, Angebot und Wettbewerb innerhalb der Branche beeinflussen. Diese Unterschiede können auf Faktoren wie wirtschaftliche Bedingungen, Tourismustrends und lokale Vorschriften zurückgeführt werden, die je nach Region und Land unterschiedlich sind. Beispielsweise kann ein Hotel in einem beliebten Touristenziel mit hoher Nachfrage und begrenztem Angebot eine höhere Bewertung erzielen als ein ähnliches Hotel in einer weniger beliebten Gegend mit geringerer Nachfrage und einem Überangebot an Hotelzimmern.

Darüber hinaus können regionale Marktunterschiede Auswirkungen auf die Betriebskosten und das Umsatzpotenzial eines Hotels haben. Beispielsweise können Arbeitskosten, Steuern und Betriebskosten je nach Region erheblich variieren, was sich auf die Rentabilität des Hotels und damit auf seine Bewertung auswirkt. Darüber hinaus können auch regionale Unterschiede in den Verbraucherpräferenzen und Kaufgewohnheiten das Umsatzpotenzial des Hotels beeinflussen, da sie bestimmen, welche Arten von Dienstleistungen und Annehmlichkeiten in einem bestimmten Markt nachgefragt werden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass regionale Marktunterschiede bei der Hotelbewertung von entscheidender Bedeutung sind, da sie sich auf verschiedene Aspekte des Hotelbetriebs und der finanziellen Leistung auswirken. Gutachter müssen diese Unterschiede bei der Durchführung von Hotelbewertungen berücksichtigen, um genaue und zuverlässige Ergebnisse zu gewährleisten, die die einzigartigen Merkmale des regionalen Marktes widerspiegeln, in dem das Hotel tätig ist.

Bewertungsmethode für Ziegel und Mörtel

Die Bricks-and-Mortar-Bewertungsmethode ist ein Ansatz zur Hotelbewertung, der sich auf die physischen Aspekte der Immobilie konzentriert, wie z. B. das Grundstück, das Gebäude und seine Verbesserungen. Diese Methode schätzt den Wert des Hotels auf der Grundlage der Kosten für den Ersatz der Immobilie durch eine ähnliche Immobilie und berücksichtigt dabei Faktoren wie Baukosten, Wertminderung und den Wert des Grundstücks. Im Rahmen der Hotelbewertung wird die Bricks-and-Mortar-Bewertungsmethode häufig in Verbindung mit anderen Bewertungsmethoden wie der Handelsbewertungs- und der Investitionsbewertungsmethode verwendet, um ein umfassendes Verständnis des Hotelwerts zu erhalten.

Die Anwendung der Ziegel- und Mörtelbewertungsmethode bei der Hotelbewertung umfasst die Beurteilung der Lage, der Größe, des Alters, des Zustands und aller einzigartigen Merkmale der Immobilie, die sich auf ihren Wert auswirken können. Darüber hinaus werden Markttrends und vergleichbare Verkaufsdaten berücksichtigt, um den aktuellen Marktwert der Immobilie zu ermitteln. Diese Methode ist besonders nützlich bei der Bewertung von Hotels, die derzeit nicht in Betrieb sind oder nur über eine begrenzte Handelshistorie verfügen, da sie sich auf den inneren Wert der Immobilie und nicht auf ihr Ertragspotenzial konzentriert. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Bewertungsmethode „Bricks and Mortar“ den Wert der immateriellen Vermögenswerte eines Hotels, wie z. B. den Ruf seiner Marke und sein Management-Know-how, möglicherweise nicht vollständig erfasst, was sich erheblich auf seinen Gesamtwert auswirken kann (Peel, 2010; Rushmore, 2012). ).

Investitionsbewertungsmethode für Hotels

Die Investitionsbewertungsmethode für Hotels ist ein Ansatz, der sich auf die potenziellen Erträge konzentriert, die die Immobilie als Anlagevermögen generiert. Bei dieser Methode werden das Nettobetriebseinkommen (NOI) des Hotels und der Kapitalisierungssatz (Cap-Rate) berücksichtigt, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Der NOI wird berechnet, indem die Betriebskosten des Hotels von seinen Bruttoeinnahmen abgezogen werden, während der Cap-Satz ein Prozentsatz ist, der das mit der Investition verbundene Risiko und die erwartete Kapitalrendite (ROI) widerspiegelt.

Um die Investitionsbewertungsmethode anzuwenden, berechnet der Gutachter zunächst den NOI, indem er die Finanzberichte des Hotels analysiert und die relevanten Einnahmen- und Ausgabenzahlen ermittelt. Anschließend ermittelt der Gutachter einen angemessenen Cap-Satz unter Berücksichtigung von Faktoren wie der Lage des Hotels, den Marktbedingungen und vergleichbaren Immobilien. Der Cap-Satz wird dann auf den NOI angewendet, um den Wert des Hotels abzuleiten. Wenn ein Hotel beispielsweise einen NOI von 1 Million US-Dollar und eine Kapitalisierungsrate von 8 % hat, beträgt der Wert der Immobilie 12.5 Millionen US-Dollar (1 Million US-Dollar / 0.08). Diese Methode ist besonders nützlich für Anleger, die den potenziellen ROI und das mit einer Hotelinvestition verbundene Risiko verstehen möchten, da sie einen klaren Hinweis auf das Ertragspotenzial und den Marktwert der Immobilie liefert.

Faktoren, die die Hotelbewertung und Markttrends beeinflussen

Verschiedene Faktoren beeinflussen die Hotelbewertung, darunter Lage, Immobilientyp, Größe, Alter und Zustand. Darüber hinaus spielen die finanzielle Leistung des Hotels, wie etwa der Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR), die Auslastung und der durchschnittliche Tagespreis (ADR), eine wichtige Rolle bei der Bestimmung seines Wertes. Markttrends wirken sich auch auf die Hotelbewertung aus, da sie die allgemeine Gesundheit der Branche und das Potenzial für zukünftiges Wachstum widerspiegeln. Beispielsweise kann eine starke Wirtschaft mit steigender Tourismus- und Geschäftsreisenachfrage zu höheren Hotelbewertungen führen, während sich ein Konjunkturabschwung oder ein Rückgang der Reisenachfrage negativ auf die Bewertungen auswirken kann.

Darüber hinaus kann die Wettbewerbslandschaft auf dem Hotelmarkt, einschließlich der Präsenz neuer oder bevorstehender Entwicklungen, die Bewertungen beeinflussen. Auch die Markenzugehörigkeit und die Managementstruktur eines Hotels spielen eine Rolle, da etablierte Marken mit starken Managementteams tendenziell höhere Bewertungen erzielen. Schließlich können makroökonomische Faktoren wie Zinssätze und Inflation die Hotelbewertungen beeinflussen, indem sie die Kapitalkosten und die von den Anlegern geforderten Renditen beeinflussen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Hotelbewertung ein komplexer Prozess ist, der zahlreiche Faktoren und Markttrends berücksichtigt, um den Wert der Immobilie genau zu bestimmen (HVS, 2019; CBRE, 2020).