Definition und Arten von Wohnungsbaugenossenschaften

Es gibt zwei Haupttypen von Wohnungsbaugenossenschaften: Kapitalgenossenschaften und Nichtkapitalgenossenschaften. In Kapitalgenossenschaften besitzen die Mitglieder einen Anteil an der juristischen Person und haben Stimmrechte im Verhältnis zur Anzahl der Anteile, die sie besitzen. Genossenschaften ohne Aktienkapital hingegen gewähren zahlenden Mitgliedern das Recht, ein Schlafzimmer zu bewohnen und die Gemeinschaftsressourcen eines Hauses zu teilen, das der Genossenschaftsorganisation gehört, wie es bei einigen Studentengenossenschaften in den Vereinigten Staaten der Fall ist. Beide Arten von Genossenschaften zielen darauf ab, ihren Mitgliedern bezahlbare und nachhaltige Wohnmöglichkeiten zu bieten und gleichzeitig das Gemeinschaftsgefühl und die gemeinsame Verantwortung zu fördern (ICA Housing, nd; Cooperatives Wiki, nd).

Rechtsstatus und Struktur

Wohnungsbaugenossenschaften haben einen einzigartigen Rechtsstatus und agieren in der Regel als Kapitalgesellschaft oder als Genossenschaftsmodell ohne Aktienkapital. Als juristische Person können Wohnungsbaugenossenschaften Verträge mit anderen Unternehmen abschließen oder Einzelpersonen mit der Erbringung von Dienstleistungen wie Instandhaltung oder Verwaltung beauftragen. Anteilseigner einer Wohnungsbaugenossenschaft sind keine direkten Eigentümer von Immobilien; Stattdessen besitzen sie einen Anteil an der juristischen Person, die Eigentümer der Immobilie ist. Diese besondere Form des Eigentums wird in den meisten Rechtsordnungen durch gesonderte Gesetze geregelt, ähnlich den Gesetzen für Unternehmen, um einen ordnungsgemäßen Betrieb und den Schutz der Rechte und Pflichten der Aktionäre sicherzustellen.

Die Struktur von Wohnungsbaugenossenschaften beruht auf der Mitgliedschaft, wobei jeder Bewohner oder Haushalt Mitglied im Genossenschaftsverband ist. Mitglieder haben Nutzungsrechte an einer bestimmten Einheit innerhalb der Genossenschaft, wie in ihrem Nutzungsvertrag oder Eigentumsmietvertrag dargelegt. Die Governance wird in der Regel von einem von den Mitgliedern gewählten Vorstand verwaltet, der für Geschäftsentscheidungen, finanzielle Anforderungen und die allgemeine Nachhaltigkeit der Genossenschaft verantwortlich ist. Der Vorstand kann ständige Ausschüsse einrichten, die sich mit verschiedenen Aspekten der Angelegenheiten der Genossenschaft befassen, wie z. B. Finanzen, Mitgliedschaft und Unterhalt (International Co-operative Alliance, nd; Cooperatives Wiki, nd).

Eigentum und Mitgliedschaft

Eigentum und Mitgliedschaft in Wohnungsbaugenossenschaften sind unterschiedliche Konzepte, die die Beziehung zwischen Bewohnern und der genossenschaftlichen Organisation definieren. In einer Wohnungsbaugenossenschaft besitzen die Bewohner keine einzelnen Einheiten oder Immobilien; Stattdessen besitzen sie Anteile an der juristischen Person (normalerweise einer Kapitalgesellschaft), der die Immobilie gehört. Dieser Anteil gewährt ihnen das Recht, eine bestimmte Wohneinheit zu bewohnen, vorbehaltlich eines Nutzungsvertrags oder eines Eigentumsmietvertrags, in dem die Regeln und Vorschriften der Genossenschaft festgelegt sind.

Die Mitgliedschaft in einer Wohnungsbaugenossenschaft wird jedem Bewohner oder Bewohnerhaushalt zuerkannt und gewährt ihm Wohnrechte und Mitspracherecht im Entscheidungsprozess der Genossenschaft. Gemäß den Rochdale-Prinzipien haben die Mitglieder in der Regel jeweils eine Stimme, unabhängig von der Anzahl ihrer Anteile. Sie beteiligen sich an der Wahl eines Vorstands, der für die Geschäftsentscheidungen, den Finanzbedarf und die allgemeine Nachhaltigkeit der Genossenschaft verantwortlich ist. Indem sie sowohl Anteilseigner als auch Mitglieder sind, haben die Bewohner von Wohnungsbaugenossenschaften ein begründetes Interesse am Erfolg der Genossenschaft und sind aktiv an deren Leitung und Management beteiligt, wodurch ein Gemeinschaftsgefühl und eine gemeinsame Verantwortung unter ihren Mitgliedern gefördert werden.

Management und Governance

Die Verwaltungs- und Leitungsstruktur von Wohnungsbaugenossenschaften basiert in erster Linie auf demokratischen Grundsätzen, wobei jeder Bewohner bzw. Bewohnerhaushalt Mitglied im Genossenschaftsverband ist. Mitglieder wählen in der Regel auf einer Hauptversammlung, beispielsweise der Jahreshauptversammlung, aus der Mitte der Aktionäre einen Vorstand. Der Vorstand ist für die unternehmerischen Entscheidungen verantwortlich, einschließlich der finanziellen Anforderungen und der Nachhaltigkeit der Genossenschaft. Sie können aus der Mitte der Anteilseigner, die sich in der Regel ehrenamtlich engagieren, ständige Ausschüsse einrichten, die sich um die geschäftlichen Angelegenheiten der Genossenschaft kümmern oder Empfehlungen zu Themen wie Finanzierung, Mitgliedschaft und Instandhaltung von Wohneinheiten abgeben. In kleineren Genossenschaften können alle Mitglieder im Vorstand sitzen. Der Vorstand wählt in der Regel seine eigenen Amtsträger, etwa einen Präsidenten, einen Vizepräsidenten usw., die entweder ehrenamtlich tätig sind oder für ihren Dienst ein Honorar erhalten. Dieser demokratische Ansatz stellt sicher, dass die Interessen aller Mitglieder vertreten werden und fördert das Gemeinschaftsgefühl und die gemeinsame Verantwortung innerhalb der Genossenschaft (ICA Housing, o. J.; Genossenschafts-Wiki, o. d.).

Finanzielle Aspekte und Finanzierung

Bei den finanziellen Aspekten von Wohnungsbaugenossenschaften geht es in erster Linie um die Erhebung von Mieten oder Gebühren von den Mitgliedern, die zur Deckung von Betriebskosten, Instandhaltung und Hypothekenzahlungen verwendet werden. Als de facto gemeinnützige Organisationen zielen Wohnungsbaugenossenschaften darauf ab, Einnahmen und Ausgaben auszugleichen, ohne einen nennenswerten Überschuss zu erwirtschaften, und sicherzustellen, dass die Mieten der Mitglieder auf einem angemessenen Niveau festgesetzt werden (ICA Housing, nd).

Zu den Finanzierungsmöglichkeiten für Wohnungsbaugenossenschaften gehören die Aufnahme von Hypothekendarlehen bei Finanzinstituten, staatliche Zuschüsse und Zuschüsse. In einigen Fällen können Genossenschaften auch umsatzgenerierende Vermögenswerte besitzen, wie etwa Tochterunternehmen, um die Wohnkosten auszugleichen und die Mieten für die Mitglieder zu senken (ICA Housing, nd). Für Wohnungsbaugenossenschaften ist es von entscheidender Bedeutung, zuverlässige Finanzierungsquellen zu sichern und die finanzielle Stabilität aufrechtzuerhalten, um die langfristige Rentabilität der Genossenschaft und das Wohlergehen ihrer Mitglieder sicherzustellen.

Rollen und Verantwortlichkeiten der Aktionäre

Die Anteilseigner einer Wohnungsbaugenossenschaft spielen eine entscheidende Rolle für deren Gesamtfunktion und Erfolg. Sie sind Mitglied im Genossenschaftsverband und haben das Nutzungsrecht an einer bestimmten Wohnung innerhalb der Wohnungsbaugenossenschaft, wie in ihrem Mietvertrag oder Eigentumsmietvertrag festgelegt. Die Aktionäre sind dafür verantwortlich, aus ihrer Mitte einen Vorstand zu wählen, typischerweise während einer Jahreshauptversammlung. Dieser Vorstand ist für geschäftliche Entscheidungen verantwortlich, einschließlich der finanziellen Anforderungen und der Nachhaltigkeit der Genossenschaft.

Darüber hinaus können Aktionäre freiwillig in vom Vorstand eingerichteten ständigen Ausschüssen mitarbeiten, die sich mit verschiedenen Aspekten der Angelegenheiten der Genossenschaft befassen, wie z. B. Finanzen, Mitgliedschaft und Unterhalt. Indem sie sich aktiv an Entscheidungsprozessen beteiligen und ihre Fähigkeiten und Fachkenntnisse einbringen, tragen die Gesellschafter dazu bei, den effizienten Betrieb und die langfristige Rentabilität der Genossenschaft sicherzustellen. Darüber hinaus wird von ihnen erwartet, dass sie sich an die im Mietvertrag festgelegten Regeln und Vorschriften der Genossenschaft halten und ihren Anteil an den Kosten der Genossenschaft zahlen, in der Regel in Form von Miete oder Wartungsgebühren.

Vorteile und Herausforderungen von Wohnungsbaugenossenschaften

Wohnungsbaugenossenschaften bieten zahlreiche Vorteile, darunter Erschwinglichkeit, Einbindung der Gemeinschaft und demokratische Kontrolle. Da es sich in der Regel um gemeinnützige Organisationen handelt, bieten Wohnungsbaugenossenschaften im Vergleich zu herkömmlichen Miet- oder Eigentumsmodellen häufig günstigere Wohnmöglichkeiten (ICA Housing, nd). Darüber hinaus beteiligen sich die Mitglieder aktiv an den Management- und Entscheidungsprozessen und fördern so das Gemeinschaftsgefühl und die gemeinsame Verantwortung (Genossenschafts-Wiki, o. J.). Allerdings stehen Wohnungsbaugenossenschaften auch vor Herausforderungen wie eingeschränkter Verfügbarkeit, komplexen Rechtsstrukturen und potenziellen Konflikten zwischen Mitgliedern. Der rechtliche Status und die Vorschriften für Genossenschaften können kompliziert sein, was potenzielle Mitglieder oder Investoren abschrecken kann (Genossenschafts-Wiki, o. J.). Darüber hinaus können Meinungsverschiedenheiten zwischen Mitgliedern in Bezug auf Management, Finanzen oder andere Themen zu Konflikten führen, die sich auf die allgemeine Stabilität und den Erfolg der Genossenschaft auswirken können (Genossenschafts-Wiki, o. J.).

Wohnungsbaugenossenschaften in verschiedenen Ländern

Wohnungsbaugenossenschaften weisen in verschiedenen Ländern unterschiedliche Merkmale auf, die Unterschiede in den rechtlichen Rahmenbedingungen, kulturellen Kontexten und Wohnbedürfnissen widerspiegeln. In Kanada sind Wohnungsbaugenossenschaften in erster Linie gemeinnützige Organisationen, die bezahlbaren Wohnraum für Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen bieten (CHF Kanada, 2021). Im Gegensatz dazu verfügt Finnland über einen gut etablierten genossenschaftlichen Wohnungsbausektor, in dem rund 15 % der Bevölkerung in genossenschaftlichen Wohnungen leben, der sich oft durch hochwertige Bauqualität und starke Einbindung der Bewohner auszeichnet (Co-operative Housing International, 2015). In Indien sind Wohnungsbaugenossenschaften in städtischen Gebieten stärker verbreitet und richten sich an Familien der Mittel- und Oberschicht, wobei der Schwerpunkt auf der Förderung der Selbsthilfe und der gegenseitigen Hilfe unter den Mitgliedern liegt (Mathur, 2012). Die nordischen Länder, insbesondere Schweden und Norwegen, haben eine lange Tradition des genossenschaftlichen Wohnungsbaus, wobei ein erheblicher Teil der Bevölkerung in Genossenschaften lebt, die Wert auf demokratische Regierungsführung und ökologische Nachhaltigkeit legen (Co-operative Housing International, 2015). In den Vereinigten Staaten sind Wohnungsgenossenschaften häufiger in Großstädten wie New York anzutreffen, wo sie eine Alternative zum Eigentum an Eigentumswohnungen darstellen, wobei die Bewohner Anteile an der Genossenschaft halten, anstatt einzelne Einheiten zu besitzen (National Association of Housing Cooperatives, 2021).

Studentische Wohnbaugenossenschaften

Bei studentischen Wohnbaugenossenschaften handelt es sich um eine einzigartige Wohnform, die in erster Linie darauf ausgerichtet ist, den Wohnbedürfnissen von Hochschul- und Universitätsstudenten gerecht zu werden. Diese Genossenschaften fungieren als gemeinnützige Organisationen im Besitz der Mitglieder, in denen Studierende gemeinsam ihre Wohnimmobilien besitzen und verwalten. Das Hauptziel solcher Genossenschaften besteht darin, ihren Mitgliedern bezahlbaren und hochwertigen Wohnraum zu bieten und gleichzeitig das Gemeinschaftsgefühl und die gemeinsame Verantwortung zu fördern.

In einer Studentenwohngenossenschaft hält jedes Mitglied einen Anteil an der juristischen Person, die Eigentümer der Immobilie ist, was ihm das Recht einräumt, eine bestimmte Wohneinheit oder ein bestimmtes Schlafzimmer innerhalb der Genossenschaft zu bewohnen. Mitglieder müssen in der Regel eine monatliche Gebühr zahlen, die Ausgaben wie Hypothekenzahlungen, Grundsteuern, Instandhaltung und Nebenkosten abdeckt. Die Leitung und Geschäftsführung dieser Genossenschaften obliegt den Mitgliedern selbst, die aus ihrer Mitte einen Vorstand wählen. Dieser Vorstand ist dafür verantwortlich, wichtige Entscheidungen im Zusammenhang mit den Finanzen, der Mitgliedschaft und der Instandhaltung des Eigentums der Genossenschaft zu treffen. Durch die Bündelung von Ressourcen und die Aufteilung von Verantwortlichkeiten bieten studentische Wohnbaugenossenschaften eine Alternative zu herkömmlichen Wohnmöglichkeiten, was häufig zu niedrigeren Lebenshaltungskosten und einem unterstützenderen Wohnumfeld für Studierende führt.

Vergleich mit anderen Wohnmodellen

Wohnungsgenossenschaften unterscheiden sich in mehrfacher Hinsicht von anderen Wohnungsmodellen. Erstens basieren sie auf einer kollektiven Eigentumsstruktur, bei der die Mitglieder Anteile an der Genossenschaft besitzen und nicht einzelne Einheiten, wie es bei Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern der Fall ist (Curl, 2010). Dies fördert das Gemeinschaftsgefühl und die gemeinsame Verantwortung unter den Mitgliedern, da sie das Eigentum gemeinsam verwalten und pflegen (ICA, 2015). Zweitens legen Wohnungsbaugenossenschaften häufig Wert auf Erschwinglichkeit und Zugänglichkeit, was sie zu einer attraktiven Option für Haushalte mit niedrigem Einkommen und marginalisierte Gruppen macht (Novy, 2012). Im Gegensatz dazu stellen traditionelle Wohnmodelle möglicherweise den Gewinn und den Marktwert in den Vordergrund, was möglicherweise zur Gentrifizierung und Vertreibung gefährdeter Bevölkerungsgruppen führt (Lees et al., 2008).

Allerdings stehen Wohnungsbaugenossenschaften auch vor Herausforderungen, wie etwa der begrenzten Verfügbarkeit von Finanzmitteln und komplexen rechtlichen Rahmenbedingungen (Sazama, 2000). Darüber hinaus kann der demokratische Entscheidungsprozess in Genossenschaften zeitaufwändig sein und zu Konflikten zwischen Mitgliedern führen (Birchall, 2012). Trotz dieser Herausforderungen bieten Wohnungsbaugenossenschaften eine einzigartige und praktikable Alternative zu herkömmlichen Wohnmodellen und fördern das Engagement der Gemeinschaft, Erschwinglichkeit und Nachhaltigkeit.

Entwicklung und Gründung von Wohnungsbaugenossenschaften

Die Entwicklung und Gründung von Wohnungsbaugenossenschaften umfasst eine Reihe von Schritten, beginnend mit der Identifizierung einer Gruppe von Personen, die ein gemeinsames Interesse am genossenschaftlichen Wohnen haben. Diese Gruppe gründet dann eine juristische Person, typischerweise eine Kapitalgesellschaft, die die Immobilie besitzt und verwaltet. Die juristische Person ist dafür verantwortlich, die Immobilie entweder durch Kauf oder Bau zu erwerben und die erforderliche Finanzierung sicherzustellen, zu der Hypothekendarlehen, staatliche Zuschüsse oder Mitgliedsbeiträge gehören können.

Sobald die Immobilie erworben ist, werden die Statuten und Nutzungsverträge der Genossenschaft erstellt, in denen die Rechte und Pflichten der Mitglieder sowie die Führungsstruktur festgelegt werden. Die Mitglieder wählen einen Vorstand, der für die Überwachung der Geschäftstätigkeit der Genossenschaft verantwortlich ist, einschließlich Finanzmanagement, Instandhaltung und Mitgliedschaftsentscheidungen. Der Vorstand kann auch Ausschüsse einrichten, die sich mit bestimmten Aspekten der Angelegenheiten der Genossenschaft befassen, z. B. Finanzen, Mitgliedschaft und Unterhalt.

Während des gesamten Entwicklungsprozesses arbeiten Wohnungsbaugenossenschaften häufig mit externen Organisationen wie genossenschaftlichen Entwicklungsagenturen, Rechtsberatern und Finanzinstituten zusammen, um die Einhaltung relevanter Gesetze und Vorschriften sicherzustellen und die erforderliche Finanzierung und Fachkompetenz sicherzustellen. Die Gründung einer Wohnungsbaugenossenschaft ist ein komplexer Prozess, der eine sorgfältige Planung, Zusammenarbeit und das Engagement seiner Mitglieder erfordert, um seinen langfristigen Erfolg und seine Nachhaltigkeit sicherzustellen.

Fallstudien und Erfolgsgeschichten

Wohnungsbaugenossenschaften haben in verschiedenen Ländern Erfolg gezeigt und ihren Mitgliedern erschwingliche und nachhaltige Wohnmöglichkeiten geboten. Ein bemerkenswertes Beispiel ist der Champlain Housing Trust (CHT) in Vermont, USA, der über 600 Genossenschaftswohnungen verfügt und seit seiner Gründung im Jahr 3,000 mehr als 1984 Familien dabei geholfen hat, bezahlbaren Wohnraum zu finden (Champlain Housing Trust, nd). In Schweden konzentriert sich das HSB Living Lab, ein genossenschaftliches Wohnprojekt, auf nachhaltiges Wohnen und intelligente Technologien und bietet wertvolle Einblicke in die Zukunft des genossenschaftlichen Wohnens (HSB Living Lab, nd).

Eine weitere Erfolgsgeschichte ist die Genossenschaft Kalkbreite in Zürich, Schweiz, die ein ehemaliges Industriegelände in eine gemischt genutzte, umweltfreundliche Wohnbaugenossenschaft mit 97 Wohneinheiten und verschiedenen Gewerbeflächen umgewandelt hat (Kalkbreite, o. J.). In Kanada bietet die in Toronto ansässige Windmill Line Co-operative Homes seit über 40 Jahren bezahlbaren Wohnraum mit einem starken Fokus auf gesellschaftliches Engagement und ökologische Nachhaltigkeit (Windmill Line Co-operative Homes, nd). Diese Fallstudien zeigen das Potenzial von Wohnungsbaugenossenschaften, die Herausforderungen in den Bereichen Erschwinglichkeit, Nachhaltigkeit und Gemeinschaftsbildung in verschiedenen Kontexten anzugehen.