Definition und Überblick über Erbbaurechte

Die Vertragsbedingungen sind in einem Mietvertrag festgelegt, der Elemente des Vertrags- und Sachenrechts vereint. Im Gegensatz zu Eigentumsgrundstücken oder Erbbaurechten, bei denen das Eigentum direkt erworben und auf unbestimmte Zeit gehalten wird, ist bei Erbpachtgrundstücken eine feste Nutzungsdauer festgelegt. Darüber hinaus unterscheiden sich Pachtgrundstücke von Mietverhältnissen, bei denen Immobilien auf regelmäßiger Basis, beispielsweise wöchentlich oder monatlich, vermietet werden. Die Terminologie und die Arten von Pachtgrundstücken variieren von Land zu Land und sind im Wohn-, Gewerbe- und Landwirtschaftsbereich anzutreffen. Pachtgrundstücke gelten als persönliches Eigentum, obwohl der Mieter Rechte an Immobilien besitzt.

Geschichte der Erbbaugrundstücke

Die Geschichte der Pachtgrundstücke lässt sich bis zum Kodex von Hammurabi zurückverfolgen, wobei sich in England im Mittelalter das Gewohnheitsrecht der Vermieter-Mieter-Beziehungen entwickelte. In dieser Zeit entstanden viele archaische Begriffe und Prinzipien, die für eine feudale Gesellschaftsordnung und eine Agrarwirtschaft relevant waren, in der Land das wichtigste Wirtschaftsgut und der Besitz von Land die wichtigste Quelle für Rang und Status war (Lord of the Manor). Das Pachtrecht wurde für die feudale Hierarchie von wesentlicher Bedeutung, nachdem das englische Recht Ende des 13. Jahrhunderts die Subinfeudation (die Schaffung neuer feudaler Güter durch bestehende feudale Grundbesitzer) verbot; Ein Lord besaß Land und die Pächter wurden Vasallen. Pachtgrundstücke können auch heute noch Kronland sein, zum Beispiel im australischen Hauptstadtterritorium, wo alle privaten Land-„Eigentümer“ tatsächlich Pachtrechte an Kronland sind (Wikipedia, nd).

Terminologie und Typen von Erbbaurechten

Terminologie und Arten von Erbbaurechten variieren in den einzelnen Ländern und spiegeln die unterschiedlichen Rechtssysteme und Eigentumsrechtsrahmen wider. Im Allgemeinen können Erbbaurechtsgrundstücke in befristete Mietverhältnisse, periodische Mietverhältnisse, Mietverhältnisse nach Belieben und Mietverhältnisse unter Duldung eingeteilt werden. Bei befristeten Mietverhältnissen, auch Jahresmietverhältnisse genannt, handelt es sich um Mietverträge mit einer bestimmten Laufzeit, die typischerweise zwischen Monaten und Jahren liegt. Periodische Mietverträge hingegen sind Mietverträge, die sich am Ende jedes Zeitraums, beispielsweise wöchentlich oder monatlich, automatisch verlängern, sofern sie nicht von einer der Parteien gekündigt werden.

Mietverhältnisse nach Belieben sind Mietverträge, die sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter jederzeit ohne feste Laufzeit oder regelmäßige Verlängerung gekündigt werden können. Ein Mietverhältnis liegt vor, wenn ein Mieter nach Ablauf eines Mietvertrags ohne Zustimmung des Vermieters eine Immobilie weiterhin bewohnt. Es ist wichtig zu beachten, dass die spezifischen Rechte und Pflichten, die mit jeder Art von Pachtgrundstücken verbunden sind, je nach Gerichtsbarkeit und den Bedingungen des Pachtvertrags variieren können (australische Regierung, 2021; britische Regierung, 2021).

Pacht vs. Eigentum und Miete

Die Unterscheidung zwischen Pacht-, Eigentums- und Pachtverhältnissen ist für das Verständnis von Eigentumsrechten und Landbesitzsystemen von entscheidender Bedeutung. Unter Pachtrecht versteht man ein vorübergehendes Recht, Land oder Eigentum zu bewohnen, das ein Pächter oder Vermieter einem Pächter oder Pächter einräumt. Diese Vereinbarung wird durch einen Pachtvertrag geregelt, der die Bedingungen und die Dauer des Pachtgrundstücks festlegt, typischerweise gemessen in Monaten oder Jahren (Fisher und Martin, 2014). Im Gegensatz dazu ist Freehold, auch Fee Simple genannt, das uneingeschränkte Eigentum an Grundstücken oder Grundstücken auf unbestimmte Zeit. Eigentümer besitzen das ausschließliche Recht an dem Land und allen darauf vorgenommenen Verbesserungen, ohne zeitliche Einschränkungen (Dixon, 2012).

Pacht hingegen ist ein allgemeinerer Begriff, der verschiedene Formen der Land- und Eigentumsnutzung, einschließlich Pachtgrundstücken, umfasst. Es bezieht sich auf die Beziehung zwischen einem Vermieter und einem Mieter, bei der dem Mieter das Recht eingeräumt wird, die Immobilie für einen bestimmten Zweck, wie z. B. Wohn- oder Gewerbezwecke, gegen Miete oder andere Formen der Gegenleistung zu nutzen (Harpum, Megarry und Wade). , 2011). Während es sich bei Pachtgrundstücken um eine Art von Mietverhältnissen handelt, sind nicht alle Mietverhältnisse Pachtverhältnisse, da sie auch periodische Mietverhältnisse und Mietverhältnisse nach Belieben umfassen können, die flexibler und kurzfristiger sind (Dixon, 2012).

Erbbaurecht in verschiedenen Ländern

Erbpachtgrundstücke weisen aufgrund unterschiedlicher Rechtssysteme, Eigentumsrechte und kultureller Faktoren erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Ländern auf. In Australien wird Pachtland vom Staat gepachtet, wobei die Mineralrechte der Krone vorbehalten sind, und es kann die Form von befristeten Pachtverträgen, unbefristeten Pachtverträgen oder Eigentumspachtverträgen annehmen (australische Regierung, o. J.). Ungefähr 44 % des australischen Festlandes sind durch Weidepachtverträge abgedeckt, vor allem in ariden und semi-ariden Regionen (australische Regierung, o. J.). Im Vereinigten Königreich hingegen gibt es ein ausgeprägtes Pachtsystem, wobei Pachtgrundstücke in England und Wales eine von vier Formen annehmen: befristetes Mietverhältnis, periodisches Mietverhältnis, Mietverhältnis nach Belieben und Mietverhältnis unter Duldung (britische Regierung, o. J.). In Schottland gelten jedoch andere Gesetze, die seit 20 den Abschluss von Mietverträgen für Wohnungen mit einer Laufzeit von mehr als 175 Jahren oder von anderen Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als 1974 Jahren verbieten (schottische Regierung, o. J.). Diese Unterschiede bei Pachtgrundstücken spiegeln die einzigartigen rechtlichen, historischen und kulturellen Kontexte jedes Landes wider und prägen die Rechte und Pflichten von Pächtern und Vermietern.

Australien

In Australien ist das Pachtsystem dadurch gekennzeichnet, dass Landbesitz vom jeweiligen Staat an Einzelpersonen oder Unternehmen verpachtet wird, wobei alle Mineralrechte der Krone vorbehalten sind. Die Dauer des Pachtvertrags variiert je nach Bundesstaat und es gibt drei Haupttypen: befristete Pacht, unbefristeter Pachtvertrag und Eigentumspachtvertrag. Befristete Mietverträge haben in der Regel eine Laufzeit von 150 Jahren und sind für bestimmte Zwecke bestimmt, während unbefristete Mietverträge ausschließlich für bestimmte Zwecke genutzt werden und kein vorher festgelegtes Enddatum haben. Bei Pachtverträgen hingegen handelt es sich um befristete Mietverträge, die es dem Pächter ermöglichen, seinen Pachtvertrag nach Zahlung des Kaufpreises in Raten in Eigentumsbesitz umzuwandeln und schließlich nach Begleichung aller Kosten das Eigentumsrecht zu gewähren.

Insbesondere handelt es sich bei allen Grundstücken im Australian Capital Territory (ACT) um Pachtverträge mit einer Laufzeit von 99 Jahren. Die Miete für diese Pachtverträge wurde 1970 abgeschafft, wodurch das Pachtsystem im ACT in seiner Funktionsweise nahezu mit dem Pachtrecht in anderen australischen Gerichtsbarkeiten identisch war. Wohnraummietverträge unterliegen in Australien der örtlichen Gesetzgebung, die von Bundesstaat zu Bundesstaat unterschiedlich ist (australische Regierung, 2021; Wikipedia, 2023).

Großbritannien

Im Vereinigten Königreich ist das Pachtsystem eine vorherrschende Form des Immobilieneigentums, insbesondere in England und Wales. Bei diesem System erwirbt ein Pächter oder Mieter das Recht, eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum zu bewohnen und zu nutzen, der typischerweise mehrere Jahrzehnte bis Jahrhunderte beträgt. Die Erbbaupacht wird durch einen als Pachtvertrag bezeichneten Rechtsvertrag geschaffen, der die Bedingungen des Mietverhältnisses festlegt, einschließlich der Dauer, der Miete und der Pflichten sowohl des Pächters als auch des Vermieters (Eigentümers). Pachtgrundstücke unterscheiden sich von Eigentumsgrundstücken, bei denen der Grundstückseigentümer das Grundstück und die Immobilie auf unbestimmte Zeit vollständig besitzt.

Das Pachtsystem im Vereinigten Königreich ist in den letzten Jahren aufgrund von Problemen wie steigenden Erbbauzinsen und den hohen Kosten für Pachtverlängerungen oder Entrechtung in die Kritik geraten. Als Reaktion darauf hat die britische Regierung Reformen eingeleitet, um diese Bedenken auszuräumen und das Pachtsystem für Hausbesitzer zu verbessern. Zu diesen Reformen gehören das Verbot des Verkaufs neuer Pachthäuser, die Senkung der Erbbauzinsen auf einen Nominalbetrag und die Vereinfachung des Verfahrens für Pächter, ihre Pachtverträge zu verlängern oder das Eigentum an ihrem Eigentum zu erwerben (Gov.uk, 2021).

Erbbaurecht in Wohnraummietverhältnissen

Erbbaurechte spielen bei Wohnungsmietverhältnissen eine bedeutende Rolle, da sie den rechtlichen Rahmen für das zeitlich begrenzte Nutzungsrecht an Grundstücken oder Grundstücken bilden. Bei dieser Vereinbarung besitzt ein Pächter oder Pächter durch einen Pachtvertrag mit einem Pächter oder Vermieter Rechte an einer Immobilie. Der Mietvertrag legt die Bedingungen des Mietverhältnisses fest, einschließlich der Dauer, der Miete und der Verpflichtungen beider Parteien. Wohnbaupachtverträge können unterschiedlich lange dauern und reichen in der Regel von kurzfristigen Mietverträgen bis hin zu langfristigen Mietverträgen über mehrere Jahrzehnte. In einigen Ländern, beispielsweise im Vereinigten Königreich, sind Erbbaugrundstücke auf dem Wohnungsmarkt immer häufiger anzutreffen, wobei immer mehr neue Häuser und Wohnungen auf Erbpachtbasis verkauft werden. Dieser Trend hat Bedenken hinsichtlich der Erschwinglichkeit und Sicherheit von Pachtverträgen für Pächter geweckt und zu Forderungen nach Reformen und einer stärkeren Regulierung des Pachtsektors geführt (australische Regierung, 2019; britische Regierung, 2017). Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Erbbaurechte ein entscheidender Bestandteil von Wohnungsmietverhältnissen sind und die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern bei der Nutzung von Grundstücken und Eigentum prägen.

Erbbaurecht in gewerblichen Mietverhältnissen

Erbbaurechte spielen bei gewerblichen Mietverhältnissen eine wichtige Rolle, da sie einen rechtlichen Rahmen für Unternehmen bieten, Grundstücke oder Grundstücke für einen bestimmten Zeitraum zu bewohnen und zu nutzen. Bei einer Gewerbebaupacht erwirbt der Pächter (Mieter) das Recht, die Immobilie für seinen Geschäftsbetrieb zu nutzen, während der Pächter (Vermieter) das Eigentum an dem Grundstück oder Grundstück behält. Diese Vereinbarung ermöglicht es Unternehmen, ihre Präsenz an einem bestimmten Standort zu etablieren, ohne die finanzielle Belastung durch den Kauf der Immobilie tragen zu müssen.

Bei gewerblichen Pachtgrundstücken sind die Mietlaufzeiten im Vergleich zu Wohnraummietverträgen in der Regel länger und liegen oft zwischen 5 und 99 Jahren, abhängig von der Art des Unternehmens und den spezifischen Bedingungen des Mietvertrags. Diese Vereinbarungen können auch Bestimmungen zu Mietanpassungen, Wartungspflichten und Optionen zur Verlängerung oder Kündigung des Mietvertrags enthalten. Infolgedessen bieten Pachtgrundstücke in gewerblichen Mietverhältnissen sowohl für Vermieter als auch für Mieter Flexibilität, sodass sich Unternehmen an veränderte Marktbedingungen anpassen können und Immobilieneigentümer die Kontrolle über ihr Vermögen behalten können (Dixon, 2012; Sayce et al., 2016).

Erbpachtrecht in landwirtschaftlichen und pastoralen Pachtverträgen

Pachtgrundstücke spielen bei landwirtschaftlichen und pastoralen Pachtverträgen eine wichtige Rolle, da sie einen rechtlichen Rahmen für Landbesitz und Nutzungsrechte bilden. Im Kontext der Landwirtschaft und Weidewirtschaft ermöglichen Pachtgrundstücke Landwirten und Hirten, Land für einen bestimmten Zeitraum zu besetzen und zu nutzen, der typischerweise mehrere Jahre bis Jahrzehnte beträgt. Diese Vereinbarung ermöglicht es ihnen, in das Land zu investieren, Infrastruktur zu entwickeln und nachhaltige landwirtschaftliche Praktiken umzusetzen, ohne die finanzielle Belastung, die mit dem vollständigen Landbesitz verbunden ist. Darüber hinaus enthalten Pachtgrundstücke in landwirtschaftlichen und pastoralen Pachtverträgen häufig spezifische Bedingungen für die Landnutzung, die sicherstellen, dass das Land verantwortungsvoll und im Einklang mit den Umweltvorschriften bewirtschaftet wird. In einigen Ländern, wie zum Beispiel Australien, nimmt Pachtland einen erheblichen Teil der gesamten Landfläche ein, insbesondere in ariden und semi-ariden Regionen und tropischen Savannen, wo Weidepachtflächen etwa 44 % des australischen Festlandes ausmachen (Australian Bureau of Agricultural and Resource). Wirtschaft und Wissenschaften, 2018). Insgesamt stellen Pachtgrundstücke in landwirtschaftlichen und pastoralen Pachtverträgen eine flexible und kostengünstige Lösung für die Landnutzung dar, die eine nachhaltige Landbewirtschaftung fördert und die langfristige Rentabilität des Agrarsektors unterstützt.

Rechte und Pflichten aus Erbbaurechten

Die mit Pachtgrundstücken verbundenen Rechte und Pflichten variieren je nach Gerichtsbarkeit und den spezifischen Bedingungen des Pachtvertrags. Generell haben Pächter das Recht, die Immobilie für die Dauer der Pachtdauer zu bewohnen und zu nutzen, vorbehaltlich der im Pachtvertrag festgelegten Bedingungen. Dies kann das Recht umfassen, Änderungen oder Verbesserungen vorzunehmen, vorbehaltlich der Einholung der erforderlichen Genehmigungen des Vermieters oder der zuständigen Behörden. Mieter sind in der Regel auch für die Zahlung von Miete, Nebenkosten und anderen Gebühren verantwortlich, wie im Mietvertrag festgelegt (Peaker, 2018).

Andererseits sind Vermieter verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Immobilie für die beabsichtigte Nutzung des Pächters geeignet ist und die strukturelle Integrität der Immobilie, einschließlich der Gemeinschaftsräume und -einrichtungen, zu wahren. Sie müssen dem Pächter außerdem eine friedliche Nutzung der Immobilie ohne Störungen oder Störungen ermöglichen. Im Gegenzug haben Vermieter das Recht, die Bedingungen des Mietvertrags durchzusetzen, einschließlich der Einziehung von Miete und anderen Abgaben, und rechtliche Schritte einzuleiten, wenn der Mieter gegen die Vertragsbedingungen verstößt (Peaker, 2018).

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die mit Pachtgrundstücken verbundenen Rechte und Pflichten durch die spezifischen Bedingungen des Pachtvertrags und die geltenden Gesetze in der Gerichtsbarkeit bestimmt werden, in der sich die Immobilie befindet. Sowohl Pächter als auch Vermieter haben Rechte und Pflichten, die ordnungsgemäße Nutzung und Instandhaltung der Immobilie sowie die Einhaltung der Mietbedingungen sicherzustellen.

Bewertung und Marktfähigkeit von Erbbaurechten

Die Bewertung und Marktfähigkeit von Erbbaugrundstücken wird durch eine Kombination von Faktoren bestimmt, darunter die Dauer des Mietvertrags, die Lage und der Zustand der Immobilie. Ein kritischer Aspekt bei der Bewertung von Mietobjekten ist die Restlaufzeit des Mietvertrags, da Objekte mit längeren Mietverträgen in der Regel wertvoller und marktfähiger sind. Darüber hinaus können sich die vom Pächter zu zahlenden Erbbauzinsen und Nebenkosten auf den Wert der Immobilie auswirken, da höhere Gebühren möglicherweise deren Attraktivität für potenzielle Käufer verringern.

Der Standort spielt eine wichtige Rolle bei der Bestimmung der Marktfähigkeit einer Erbpachtimmobilie, da Immobilien in begehrten Gegenden tendenziell höhere Preise erzielen und mehr Interesse auf sich ziehen. Auch der Zustand der Immobilie ist entscheidend, denn gut gepflegte Objekte sind für potenzielle Käufer attraktiver. Darüber hinaus können die mit dem Mietvertrag verbundenen Rechte und Pflichten, wie z. B. Umbau- oder Untervermietungsbeschränkungen, Einfluss auf die Marktfähigkeit der Immobilie haben. In einigen Fällen versuchen Pächter möglicherweise, ihren Pachtvertrag zu verlängern oder das Grundeigentum zu erwerben, um den Wert und die Marktfähigkeit der Immobilie zu steigern. Bewertungsexperten, wie z. B. zugelassene Gutachter, bewerten diese Faktoren in der Regel, um eine genaue Bewertung von Erbbaugrundstücken zu erstellen (RICS, 2021).

Streitigkeiten und rechtliche Fragen im Zusammenhang mit Erbpachtrechten

Häufige Streitigkeiten und rechtliche Probleme im Zusammenhang mit Erbpachtgrundstücken entstehen häufig durch Meinungsverschiedenheiten zwischen dem Pächter und dem Vermieter oder Grundeigentümer. Diese Streitigkeiten können verschiedene Aspekte des Pachtvertrags betreffen, beispielsweise Nebenkosten, Erbbauzins und Wartungspflichten. Beispielsweise können Pächter die Angemessenheit der vom Vermieter erhobenen Servicegebühren für die Instandhaltung von Gemeinschaftsräumen und -einrichtungen anfechten. Darüber hinaus kann es zu Streitigkeiten über die Berechnung und Zahlung des Erbbauzinses kommen, bei dem es sich um eine regelmäßige Zahlung des Pächters an den Vermieter für die Nutzung des Grundstücks handelt.

Ein weiterer Streitpunkt bei Erbbaurechten ist die Durchsetzung von Mietbedingungen und -vereinbarungen, zu denen Einschränkungen bei Änderungen, Untervermietung oder der Nutzung der Immobilie gehören können. Verstöße gegen diese Bedingungen können zu Rechtsstreitigkeiten und möglicherweise zum Verlust des Mietvertrags führen. Darüber hinaus kann auch die Pachtberechtigung, die dem Pächter das Recht einräumt, den Pachtvertrag zu verlängern oder das Grundeigentum zu erwerben, zu Streitigkeiten führen, insbesondere in Bezug auf die Bewertung der Immobilie und die zu zahlende Prämie. In einigen Gerichtsbarkeiten wurden Pachtreformen und Gesetzesänderungen eingeführt, um diese Probleme anzugehen und den Pächtern einen besseren Schutz zu bieten (Cowan, D., 2018; Nield, S., 2016).

Erbbaurechtsreform und zukünftige Entwicklungen

Die jüngsten Reformen im Pachtsystem zielen darauf ab, die Herausforderungen anzugehen, mit denen Pächter, insbesondere im Vereinigten Königreich, konfrontiert sind. Die britische Regierung hat Maßnahmen zur Bekämpfung unlauterer Praktiken wie steigender Erbbauzinsen und dem Verkauf neuer Pachthäuser eingeführt. Zu diesen Reformen gehört ein Verkaufsverbot für neue Pachthäuser, die Beschränkung der Erbbauzinsen auf einen Nominalwert und die Gewährung des Rechts für Pächter, unfaire Nebenkosten anzufechten. Darüber hinaus arbeitet die Regierung daran, den Prozess des Kaufs eines Grundeigentums oder der Verlängerung eines Mietvertrags zu vereinfachen, um ihn für Pächter erschwinglicher und zugänglicher zu machen.

Zukünftige Entwicklungen im Erbbaurechtssystem können weitere Gesetzesänderungen zum Schutz der Rechte der Erbbaurechte und zur Förderung der Transparenz auf dem Immobilienmarkt mit sich bringen. Dazu könnte die Umsetzung eines standardisierten Mietvertrags, eine stärkere Regulierung der Verwaltungsvertreter und die Einrichtung eines speziellen Wohnungsgerichts gehören, um Streitigkeiten effizienter beizulegen. Darüber hinaus könnte es zu einer Verlagerung hin zu alternativen Formen des Eigentums kommen, etwa zum Gemeinschaftseigentum, das eine gerechtere und nachhaltigere Lösung für Hausbesitzer bietet. Insgesamt zielen diese Reformen und Entwicklungen darauf ab, ein gerechteres und transparenteres Erbbaurechtssystem für alle Beteiligten zu schaffen (Croucher, K., & Whitehead, C. (2018). The Future of Leasehold. The UK Collaborative Centre for Housing Evidence.