REITs wurden 1960 in den USA gegründet und erfreuen sich seitdem aufgrund ihrer einzigartigen Struktur und Vorteile weltweit großer Beliebtheit. REITs besitzen, verwalten und finanzieren ein diversifiziertes Immobilienportfolio, darunter Gewerbe-, Wohn- und Industrieanlagen. Sie sind verpflichtet, mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens in Form von Dividenden an die Aktionäre auszuschütten, was sie zu einer attraktiven Option für ertragsorientierte Anleger macht. REITs werden an Börsen öffentlich gehandelt und bieten Anlegern Liquidität und Transparenz. Dadurch bieten sie Anlegern eine bequeme und leicht zugängliche Möglichkeit, sich am Immobilienmarkt zu engagieren, ohne dass sie direkt Eigentümer einer Immobilie sein müssen (Chan et al., 2005).

Arten von REITs: Eigenkapital, Hypothek und Hybrid

Real Estate Investment Trusts (REITs) sind Anlageinstrumente, die es Anlegern ermöglichen, sich durch den Kauf von Anteilen an einem diversifizierten Immobilienportfolio am Immobilienmarkt zu beteiligen. Es gibt drei Haupttypen von REITs: Aktien-, Hypotheken- und Hybrid-REITs. Equity-REITs investieren in ertragsgenerierende Immobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren und Apartmentkomplexe und verwalten diese. Diese REITs generieren Einnahmen hauptsächlich durch Mieteinnahmen aus ihren Immobilien. Hypotheken-REITs hingegen investieren in Hypotheken und hypothekenbesicherte Wertpapiere und erzielen Einnahmen aus den Zinsen dieser Kredite. Hybrid-REITs kombinieren die Anlagestrategien von Aktien- und Hypotheken-REITs und bieten Anlegern ein diversifiziertes Engagement sowohl im Immobilienbesitz als auch in Hypothekendarlehen. Jede Art von REIT bietet unterschiedliche Vorteile und Risiken, weshalb es für Anleger wichtig ist, ihre Anlageziele und Risikotoleranz sorgfältig abzuwägen, bevor sie sich für eine bestimmte REIT-Kategorie entscheiden (Chen, 2021; Investopedia, nd).

Vorteile einer Investition in REITs

Die Investition in Real Estate Investment Trusts (REITs) bietet Anlegern mehrere Vorteile. Erstens bieten REITs durch regelmäßige Dividendenzahlungen eine stabile Einnahmequelle, da sie verpflichtet sind, jährlich mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre auszuschütten (Nareit, nd). Dies macht sie zu einer attraktiven Option für ertragsorientierte Anleger. Zweitens bieten REITs eine Portfoliodiversifizierung, da sie eine geringe Korrelation mit anderen Anlageklassen wie Aktien und Anleihen aufweisen (Chen, 2021). Dies kann dazu beitragen, das Gesamtrisiko des Portfolios zu reduzieren und die langfristigen Renditen zu steigern. Drittens bieten REITs Zugang zum Immobilienmarkt, ohne dass ein direkter Immobilienbesitz erforderlich ist, wodurch die mit der Immobilienverwaltung und -wartung verbundenen Herausforderungen entfallen (Investopedia, 2021). Darüber hinaus handelt es sich bei REITs um hochliquide Anlagen, da sie an großen Börsen gehandelt werden und Anlegern so den einfachen Kauf und Verkauf von Aktien ermöglichen (Nareit, o. J.). Schließlich kann die Investition in REITs einen potenziellen Kapitalzuwachs bieten, da die zugrunde liegenden Immobilien im Laufe der Zeit an Wert gewinnen können, was zu höheren Aktienkursen führen kann (Chen, 2021).

Mit REIT-Investitionen verbundene Risiken

Die Investition in Real Estate Investment Trusts (REITs) birgt mehrere Risiken, über die sich Anleger im Klaren sein sollten, bevor sie ihr Kapital einsetzen. Ein wesentliches Risiko ist die Marktvolatilität, da REITs an Börsen gehandelt werden und Schwankungen der Marktpreise unterliegen. Dies kann zu kurzfristigen Verlusten für Anleger führen, insbesondere in Zeiten des wirtschaftlichen Abschwungs oder der Unsicherheit (Chen, 2021).

Ein weiteres mit REIT-Investitionen verbundenes Risiko ist das Zinsrisiko. Mit steigenden Zinssätzen steigen die Kreditkosten, was sich negativ auf die Rentabilität von REITs und ihre Fähigkeit, Ausschüttungen an Anleger zu leisten, auswirken kann (Nareit, nd). Darüber hinaus können höhere Zinssätze zu einem Rückgang der Immobilienwerte führen, was sich weiter auf die Leistung von Aktien-REITs auswirkt (Chen, 2021).

Darüber hinaus sind REITs verschiedenen immobilienspezifischen Risiken ausgesetzt, wie z. B. Mieterfluktuation, Leerständen und Problemen bei der Immobilienverwaltung. Diese Faktoren können sich direkt auf die Erträge der Immobilien und damit auf die Renditen für Investoren auswirken (Nareit, o.J.). Schließlich können Änderungen der Steuergesetze und -vorschriften auch Risiken für REIT-Investoren darstellen, da diese sich auf die steuerliche Behandlung von REIT-Ausschüttungen und die allgemeine Attraktivität von REIT-Investitionen auswirken können (Chen, 2021).

REIT-Besteuerung und rechtliche Struktur

Real Estate Investment Trusts (REITs) sind einzigartige Anlageinstrumente mit einer unterschiedlichen Steuer- und Rechtsstruktur. REITs sind verpflichtet, jährlich mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre auszuschütten, wodurch sie die Zahlung der Körperschaftssteuer auf ausgeschüttete Erträge vermeiden können. Diese Pass-Through-Besteuerungsstruktur kommt den Anlegern zugute, da sie nur auf die vom REIT erhaltenen Dividenden mit ihren individuellen Einkommensteuersätzen besteuert werden (EY, 2021).

Rechtlich gesehen sind REITs als Kapitalgesellschaften, Trusts oder Vereine strukturiert und müssen bestimmte regulatorische Anforderungen einhalten, um ihren Status aufrechtzuerhalten. Zu diesen Anforderungen gehört, dass sie mindestens 75 % ihres Gesamtvermögens in Immobilien investieren, mindestens 75 % ihres Bruttoeinkommens aus Mieten, Hypothekenzinsen oder Immobilienverkäufen erzielen und mindestens 100 Aktionäre haben (US SEC, 2021). Darüber hinaus unterliegen REITs Corporate-Governance-Standards, wie z. B. einem Vorstand oder Treuhändern, und müssen die Wertpapiergesetze und -vorschriften in den Gerichtsbarkeiten einhalten, in denen sie tätig sind (Nareit, 2021).

Leistungskennzahlen und -analysen für REITs

Die Bewertung der Leistung von Real Estate Investment Trusts (REITs) erfordert verschiedene Kennzahlen und Analysemethoden. Eine wichtige Kennzahl ist der Funds from Operations (FFO), der den Nettogewinn anpasst, indem Gewinne oder Verluste aus Immobilienverkäufen ausgeschlossen und Abschreibungsaufwendungen im Zusammenhang mit Immobilienvermögen hinzugerechnet werden. FFO bietet eine genauere Darstellung der Betriebsleistung und Cashflow-Generierung eines REITs (Hoesli und Oikarinen, 2012). Eine weitere wichtige Kennzahl ist der Nettoinventarwert (NAV), der den zugrunde liegenden Wert des Immobilienportfolios eines REITs schätzt, indem seine Verbindlichkeiten vom Marktwert seiner Vermögenswerte abgezogen werden (Morri und Mazza, 2016).

Zusätzlich zu diesen Finanzkennzahlen bewerten Anleger REITs häufig anhand ihrer Dividendenrendite, die den jährlichen Dividendenertrag im Verhältnis zum Aktienkurs misst. Eine höhere Dividendenrendite könnte auf eine attraktivere Anlagemöglichkeit hinweisen. Darüber hinaus können Anleger das Portfolio eines REITs analysieren, indem sie Faktoren wie Immobilientyp, geografische Diversifizierung, Mieterqualität und Belegungsraten untersuchen, um die potenziellen Risiken und Erträge im Zusammenhang mit der Investition abzuschätzen (Lee, 2010). Durch die Berücksichtigung dieser Leistungskennzahlen und Analysemethoden können Anleger bei der Bewertung von REITs fundierte Entscheidungen treffen.

Überblick über den globalen REIT-Markt

Der globale Markt für Real Estate Investment Trust (REIT) hat in den letzten Jahren ein deutliches Wachstum erlebt, wobei die Gesamtmarktkapitalisierung im Jahr 1.7 2020 Billionen US-Dollar überstieg (1). Dieses Wachstum ist auf die steigende Nachfrage nach Anlagediversifizierung, attraktive Dividendenrenditen und die Ausweitung der REIT-Märkte in Schwellenländern zurückzuführen. REITs werden in drei Haupttypen eingeteilt: Aktien-, Hypotheken- und Hybrid-REITs, die jeweils einzigartige Anlagemöglichkeiten und Risikoprofile bieten. Die Vereinigten Staaten bleiben der größte REIT-Markt und machen etwa 60 % der globalen Marktkapitalisierung aus (2). Aber auch andere Regionen wie Europa und der asiatisch-pazifische Raum verzeichneten ein erhebliches Wachstum, wobei sich Länder wie Japan, Australien und das Vereinigte Königreich zu wichtigen Akteuren in der REIT-Landschaft entwickelten. Trotz der anhaltenden Herausforderungen durch die COVID-19-Pandemie hat der globale REIT-Markt seine Widerstandsfähigkeit bewiesen, insbesondere in Sektoren wie Industrie, Rechenzentren und Logistik, die von der beschleunigten Verlagerung hin zu E-Commerce und Digitalisierung profitiert haben (3). Es wird erwartet, dass die Integration von Umwelt-, Sozial- und Governance-Faktoren (ESG) in Zukunft eine entscheidende Rolle bei der Gestaltung der Zukunft der REIT-Branche spielen wird.

Investieren in REITs: Direkte und indirekte Methoden

Investitionen in Real Estate Investment Trusts (REITs) können über direkte und indirekte Methoden erfolgen. Bei Direktinvestitionen handelt es sich um den Kauf von Anteilen eines öffentlich gehandelten REITs an einer Börse, sodass Anleger Zugang zu einem diversifizierten Immobilienportfolio erhalten, ohne die Immobilien selbst verwalten zu müssen. Diese Methode bietet Anlegern Liquidität, da Aktien auf dem freien Markt gekauft und verkauft werden können, und bietet das Potenzial für Kapitalzuwachs und Dividendenerträge (Cheng, 2017).

Indirekte Investitionen in REITs können über verschiedene Kanäle erfolgen, beispielsweise über Investmentfonds, Exchange Traded Funds (ETFs) und private REITs. Auf REITs fokussierte Investmentfonds und ETFs bieten Anlegern ein diversifiziertes Portfolio aus REIT-Aktien, das von professionellen Fondsmanagern verwaltet wird und wie einzelne REIT-Aktien an Börsen gehandelt werden kann (Hoesli & Oikarinen, 2012). Private REITs hingegen werden nicht öffentlich gehandelt und stehen in der Regel nur akkreditierten Anlegern zur Verfügung. Diese Anlagen bieten möglicherweise höhere Renditen, sind jedoch im Vergleich zu öffentlich gehandelten REITs mit höheren Risiken und geringerer Liquidität verbunden (Cheng, 2017).

Rolle von REITs bei der Portfoliodiversifizierung

Real Estate Investment Trusts (REITs) spielen eine wichtige Rolle bei der Portfoliodiversifizierung, indem sie Anlegern ein Engagement im Immobiliensektor ermöglichen, der in der Vergangenheit eine geringe Korrelation mit anderen Anlageklassen wie Aktien und Anleihen aufweist. Diese geringe Korrelation kann dazu beitragen, das Gesamtrisiko des Portfolios zu verringern und die langfristigen Renditen zu steigern. Darüber hinaus bieten REITs eine einzigartige Kombination aus Einkommensgenerierung und Kapitalzuwachspotenzial, da sie mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens in Form von Dividenden an die Aktionäre ausschütten müssen und gleichzeitig von der potenziellen Wertsteigerung des zugrunde liegenden Immobilienvermögens profitieren. Darüber hinaus ermöglicht die Investition in REITs Anlegern den Zugang zu einer breiten Palette von Immobilienarten und geografischen Standorten, was die Diversifizierungsvorteile weiter erhöht. Schließlich sind REITs hochliquide Anlagen, da sie an wichtigen Börsen gehandelt werden und es Anlegern ermöglichen, ihr Immobilienengagement problemlos an veränderte Marktbedingungen anzupassen (Chan, Erickson und Wang 2003; Hoesli und Oikarinen 2012).

Umwelt, Soziales und Governance

Umwelt-, Sozial- und Governance-Faktoren (ESG) gewinnen in der Real Estate Investment Trust (REIT)-Branche zunehmend an Bedeutung, da Investoren und Stakeholder mehr Transparenz und Rechenschaftspflicht fordern. ESG-Faktoren beeinflussen die langfristige Leistung und Nachhaltigkeit von REITs, da sie sich mit kritischen Themen wie Energieeffizienz, Kohlenstoffemissionen, Wassermanagement und Abfallreduzierung bei der Immobilienentwicklung und -verwaltung befassen. Darüber hinaus tragen soziale Faktoren, darunter das Wohlergehen der Mieter, gesellschaftliches Engagement und faire Arbeitspraktiken, zum allgemeinen Ruf und zur Attraktivität von REITs für Anleger bei. Schließlich spielen Governance-Faktoren wie Diversität im Vorstand, Vorstandsvergütung und Aktionärsrechte eine entscheidende Rolle bei der Gewährleistung ethischer und verantwortungsvoller Entscheidungsfindung innerhalb von REITs. Infolgedessen werden REITs, die ESG-Faktoren effektiv in ihre Geschäftsstrategien und -abläufe integrieren, wahrscheinlich eine verbesserte finanzielle Leistung, ein geringeres Risiko und ein erhöhtes Anlegerinteresse verzeichnen, was letztendlich zum langfristigen Erfolg und zur Widerstandsfähigkeit der Branche beiträgt (Sullivan & Worcester). , 2018; MSCI, 2020).

Wichtige REIT-Spieler und Markttrends

Zu den wichtigsten Akteuren auf dem globalen Real Estate Investment Trust (REIT)-Markt zählen unter anderem Simon Property Group, Prologis, Public Storage, Welltower und Equity Residential. Diese Unternehmen haben eine starke Präsenz in der Branche aufgebaut und verwalten vielfältige Immobilienportfolios in verschiedenen Sektoren wie Einzelhandel, Industrie, Wohnen und Gesundheitswesen (CBRE, 2021).

Aktuelle Markttrends deuten auf ein wachsendes Interesse an Industrie- und Logistik-REITs hin, angetrieben durch die schnelle Ausbreitung des E-Commerce und die Notwendigkeit eines effizienten Lieferkettenmanagements (PwC, 2021). Darüber hinaus liegt der Fokus zunehmend auf Umwelt-, Sozial- und Governance-Faktoren (ESG), wobei Anleger bei ihren Anlageentscheidungen zunehmend Nachhaltigkeit und soziale Verantwortung berücksichtigen (GRESB, 2020). Darüber hinaus hat die anhaltende COVID-19-Pandemie die Einführung von Technologie im Immobiliensektor beschleunigt und zur Entstehung von PropTech-fokussierten REITs geführt, die in technologiegesteuerte Lösungen für die Immobilienverwaltung und -entwicklung investieren (Deloitte, 2021).

Zukunftsaussichten und Herausforderungen für die REIT-Branche

Die Zukunftsaussichten für die REIT-Branche scheinen vielversprechend, da der Schwerpunkt zunehmend auf Nachhaltigkeit und der Einbeziehung von Umwelt-, Sozial- und Governance-Faktoren (ESG) liegt. Da die Urbanisierung weiter zunimmt, wird erwartet, dass die Nachfrage nach nachhaltigen und auf Wellness ausgerichteten Immobilien steigt, was REITs die Möglichkeit bietet, ihre Portfolios zu erweitern und auf die sich verändernden Bedürfnisse wissensbasierter Organisationen einzugehen. Allerdings steht die Branche auch vor mehreren Herausforderungen, darunter den möglichen Auswirkungen von Wirtschaftsabschwüngen, Zinsschwankungen und regulatorischen Änderungen. Darüber hinaus können die fortschreitende digitale Transformation und die zunehmende Fernarbeit die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien verändern und REITs dazu zwingen, ihre Strategien und Angebote entsprechend anzupassen. Darüber hinaus kann die zunehmende Bedeutung von ESG-Faktoren eine größere Transparenz und Berichterstattung von REITs erforderlich machen, da Anleger versuchen, ihre Portfolios an ihren Werten und langfristigen Zielen auszurichten (CBRE, 2021; PwC, 2020).