REITs wurden 1960 in den Vereinigten Staaten gegründet und haben sich seitdem weltweit ausgeweitet, wobei mindestens 39 Länder ähnliche Strukturen übernommen haben (Wikipedia, o. J.). REITs bieten Anlegern die Möglichkeit, in große, diversifizierte Portfolios ertragsbringender Immobilien zu investieren, ähnlich wie Investitionen in andere Anlageklassen über liquide Wertpapiere. Sie können in zwei Haupttypen eingeteilt werden: Equity-REITs, die ertragsgenerierende Immobilien besitzen und verwalten, und Mortgage-REITs (mREITs), die Finanzierungen für Immobilien durch den Kauf oder die Ausgabe von Hypotheken und hypothekenbesicherten Wertpapieren bereitstellen (Wikipedia, nd). Im Januar 2021 umfasste der globale REIT-Markt 490 börsennotierte Immobilienunternehmen aus 39 Ländern, was einer Aktienmarktkapitalisierung von etwa 1.7 Billionen US-Dollar entspricht (Wikipedia, o. J.).

Arten von REITs: Aktien-REITs und Hypotheken-REITs

Real Estate Investment Trusts (REITs) sind spezialisierte Anlageinstrumente, die es Anlegern ermöglichen, sich an ertragsbringenden Immobilienanlagen zu beteiligen. Es gibt zwei Haupttypen von REITs: Equity-REITs und Mortgage-REITs (mREITs). Equity-REITs investieren in erster Linie in ertragsbringende Immobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren und Apartmentkomplexe und besitzen diese. Diese Trusts erwirtschaften Einnahmen durch Mieteinnahmen und Immobilienwertsteigerungen und schütten den Großteil ihrer Einnahmen als Dividenden an die Aktionäre aus. Andererseits konzentrieren sich Hypotheken-REITs auf die Investition in und den Besitz von Immobilienschulden wie hypothekenbesicherten Wertpapieren und Hypothekendarlehen. mREITs erwirtschaften Erträge durch die Zinszahlungen auf diese Schuldtitel und schütten wie Equity-REITs den Großteil ihrer Erträge als Dividenden an die Aktionäre aus. Beide Arten von REITs bieten Anlegern die Möglichkeit, ihre Portfolios zu diversifizieren und sich am Immobilienmarkt zu engagieren, während sie gleichzeitig von den einzigartigen Steuervorteilen profitieren, die mit REIT-Strukturen verbunden sind (S&P Dow Jones Indices und MSCI, 2014; FTSE EPRA/Nareit Global Real Estate Index). Serie, 2021).

Globale Präsenz und Entwicklung von REITs

Die weltweite Präsenz von Real Estate Investment Trusts (REITs) hat seit ihrer Gründung in den Vereinigten Staaten im Jahr 1960 erheblich zugenommen. Bis 2021 haben mindestens 39 Länder REITs gegründet, was ihre weit verbreitete Akzeptanz als Anlageinstrument für einkommensschaffende Immobilien unter Beweis stellt Vermögenswerte (Wikipedia, 2021). Die Entwicklung von REITs hat in den 1960er Jahren zu einer Verlagerung von hauptsächlich Hypothekengesellschaften hin zu einer vielfältigeren Palette von Immobilientypen geführt, darunter Bürogebäude, Lagerhäuser, Krankenhäuser, Einkaufszentren und Hotels. Die 2001 erstellte FTSE EPRA/Nareit Global Real Estate Index Series bietet einen umfassenden Index für den REIT- und globalen börsennotierten Immobilienmarkt und umfasst 490 börsennotierte Immobilienunternehmen aus 39 Ländern mit einer Aktienmarktkapitalisierung von etwa 1.7 Billionen US-Dollar Januar 2021 (FTSE Russell, 2021). Dieses Wachstum und die Diversifizierung von REITs können auf Gesetzesänderungen zurückgeführt werden, wie zum Beispiel den Tax Reform Act von 1976 und 1986 in den Vereinigten Staaten, der die Gründung von REITs als Kapitalgesellschaften ermöglichte und neue Regeln zur Verhinderung von Steuervermeidung einführte (Wikipedia, 2021). .

REIT-Besteuerung: Allgemeiner Überblick und Grundsätze

Real Estate Investment Trusts (REITs) unterliegen einem einzigartigen Steuerrahmen, der im Vergleich zu traditionellen Kapitalgesellschaften mehrere Vorteile bietet. Das Hauptprinzip der REIT-Besteuerung ist die Weitergabe von Erträgen an die Anleger, wodurch REITs die Zahlung von Körperschaftssteuern auf ihre Erträge vermeiden können. Um sich für diese Steuerbehandlung zu qualifizieren, müssen REITs bestimmte Anforderungen erfüllen, beispielsweise die Ausschüttung von mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens als Dividende an die Aktionäre. Folglich wird die Steuerlast vom REIT auf seine Anleger verlagert, die dann die erhaltenen Dividenden mit ihren individuellen Steuersätzen besteuern müssen.

Die Besteuerungsgrundsätze für REITs unterscheiden sich von Land zu Land. Einige Gemeinsamkeiten umfassen jedoch die Befreiung von der Körperschaftssteuer und der Kapitalertragssteuer, sofern der REIT bestimmte Kriterien erfüllt. In den Vereinigten Staaten beispielsweise unterliegen REITs seit ihrer Gründung im Jahr 1960 nach der Verabschiedung des Public Law 86-779 einer steuerlichen Vorteilsbehandlung. Ziel dieser Gesetzgebung war es, Anlegern die Möglichkeit zu bieten, über liquide Wertpapiere in große, diversifizierte Immobilienportfolios zu investieren. Im Jahr 2021 haben mindestens 39 Länder REITs gegründet, jedes mit seinen eigenen Steuerregeln und -vorschriften (Wikipedia, nd).

Körperschaftsteuer- und Kapitalertragssteuervorteile für REITs

Real Estate Investment Trusts (REITs) bieten erhebliche Vorteile bei der Körperschaftssteuer und der Kapitalertragssteuer. Einer der Hauptvorteile besteht darin, dass REITs im Allgemeinen von der Körperschaftsteuer auf ihre Mieteinnahmen und Kapitalgewinne aus ihren Immobilieninvestitionen befreit sind, sofern sie bestimmte regulatorische Anforderungen einhalten (EPRA, 2021). Diese steuereffiziente Struktur ermöglicht es REITs, einen größeren Teil ihrer Gewinne einzubehalten, die in das Unternehmen reinvestiert oder als Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden können.

Darüber hinaus schreiben die Dividendenausschüttungsanforderungen für REITs vor, dass sie jährlich mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre ausschütten (Nareit, 2021). Dies führt zu einem Pass-Through-Besteuerungssystem, bei dem die Steuerlast vom REIT auf seine Anleger verlagert wird. Folglich werden private und institutionelle Anleger auf die erhaltenen Dividenden mit ihren jeweiligen Steuersätzen besteuert, wodurch eine Doppelbesteuerung vermieden wird. Diese steuerliche Behandlung kommt nicht nur den Anlegern zugute, sondern erhöht auch die allgemeine Attraktivität von REITs als Anlageinstrument und fördert Kapitalzuflüsse in den Immobiliensektor.

REIT-Besteuerung in den Vereinigten Staaten: Geschichte und wichtige Gesetzgebung

Die Geschichte der REIT-Besteuerung in den Vereinigten Staaten reicht bis ins Jahr 1960 zurück, als Präsident Dwight D. Eisenhower das öffentliche Gesetz 86-779, auch bekannt als „Cigar Excise Tax Extension“, unterzeichnete, das zur Schaffung von REITs als Mittel für Anleger zum Zugang zu Einkommen führte -Erstellung von Immobilienportfolios durch liquide Wertpapiere. Im Laufe der Jahre haben mehrere wichtige Gesetze Auswirkungen auf die REIT-Besteuerung. Das Steuerreformgesetz von 1976 erlaubte die Gründung von REITs als Kapitalgesellschaften zusätzlich zu Unternehmensstiftungen und erweiterte so ihre Organisationsstrukturen. Mit dem Steuerreformgesetz von 1986 wurden neue Regeln eingeführt, um Steuerzahler daran zu hindern, Partnerschaften zu nutzen, um Einnahmen aus anderen Quellen abzudecken, was sich später auch auf REITs auswirkte. Im Jahr 1992 wurde die UPREIT-Struktur vom Einzelhandels-REIT Taubman Centers Inc. eingeführt, die es bestehenden Partnerschaften und REITs ermöglicht, eine neue operative Partnerschaft zu bilden, wobei der REIT der Komplementär und Mehrheitseigentümer der operativen Partnerschaftseinheiten ist. Diese Struktur bot Immobilieneigentümern und Investoren Steuervorteile und einen optimierten Umwandlungsprozess (Wikipedia, 2021; Investopedia, 2021).

Internationale REIT-Besteuerung: Ländervergleich der Regeln

Die Steuervorschriften für Real Estate Investment Trusts (REITs) variieren je nach Land erheblich und spiegeln die unterschiedlichen regulatorischen Rahmenbedingungen und politischen Ziele wider. In den Vereinigten Staaten unterliegen REITs besonderen Steuervorschriften im Rahmen des Internal Revenue Code, der es ihnen ermöglicht, die Körperschaftssteuer zu vermeiden, wenn sie mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens als Dividenden an die Aktionäre ausschütten (Nareit, nd). Im Gegensatz dazu erhebt das Vereinigte Königreich eine Körperschaftssteuer von 20 % auf REITs, befreit sie jedoch von der Kapitalertragssteuer auf qualifizierte Immobilieninvestitionen (HM Revenue & Customs, 2020).

Andere Länder wie Kanada und Australien haben ähnliche Steuerstrukturen wie die Vereinigten Staaten eingeführt, wobei REITs einen hohen Anteil ihres Einkommens an Anleger ausschütten müssen, um Steuervorteile zu erhalten (PwC, 2019). In einigen Gerichtsbarkeiten wie Singapur und Hongkong genießen REITs eine steuerliche Vorzugsbehandlung, einschließlich ermäßigter Steuersätze für bestimmte Einkommensarten und Befreiungen von der Quellensteuer auf Dividenden, die an gebietsfremde Anleger gezahlt werden (Inland Revenue Authority of Singapore, 2020; Hong Kong). Finanzamt, 2020). Insgesamt sind die Steuervorschriften für REITs komplex und vielfältig und spiegeln die einzigartigen wirtschaftlichen, rechtlichen und politischen Kontexte wider, in denen sie tätig sind.

Anforderungen an die Dividendenausschüttung und steuerliche Auswirkungen

Die Dividendenausschüttungsanforderungen für Real Estate Investment Trusts (REITs) schreiben vor, dass sie jährlich mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre ausschütten. Dies gewährleistet eine konsistente Einnahmequelle für Anleger und ermöglicht es REITs, die Zahlung von Körperschaftssteuern auf ausgeschüttete Erträge zu vermeiden. Die steuerlichen Auswirkungen für Anleger variieren jedoch je nach ihrem individuellen Steuerstatus und ihrer Gerichtsbarkeit. Im Allgemeinen werden Privatanleger auf REIT-Dividenden mit ihrem normalen Einkommensteuersatz besteuert, im Gegensatz zu den niedrigeren Sätzen, die für qualifizierte Dividenden anderer Unternehmen gelten. Institutionelle Anleger wie Pensionsfonds und Versicherungsgesellschaften können je nach ihrem spezifischen Steuerbefreiungs- oder Steuerbegünstigungsstatus einer unterschiedlichen Steuerbehandlung unterliegen. Darüber hinaus können gebietsfremde Anleger einer Quellensteuer auf REIT-Dividenden unterliegen, wobei die Sätze und Befreiungen von Land zu Land unterschiedlich sind. Für Anleger ist es von entscheidender Bedeutung, die steuerlichen Auswirkungen einer Investition in REITs zu verstehen und Steuerexperten zu konsultieren, um ihre Anlagestrategien zu optimieren (Ernst & Young, 2021; PwC, 2020).

Besteuerung von REIT-Investoren: Privatpersonen und Institutionen

Die steuerlichen Auswirkungen für Privatanleger und institutionelle Anleger in Real Estate Investment Trusts (REITs) variieren je nach Gerichtsbarkeit und Steuerstatus des Anlegers. Im Allgemeinen sind REITs verpflichtet, einen erheblichen Teil ihres steuerpflichtigen Einkommens, oft 90 % oder mehr, in Form von Dividenden an die Aktionäre auszuschütten. Diese Dividenden werden dann mit dem für den einzelnen oder institutionellen Anleger geltenden Steuersatz besteuert. Für Einzelanleger kann dies zu einer Besteuerung mit ihrem Grenzeinkommenssteuersatz führen, während institutionelle Anleger möglicherweise Körperschaftsteuersätzen oder spezifischen Steuervorschriften unterliegen, die für ihre Organisationsart gelten (z. B. Pensionsfonds, Versicherungsgesellschaften).

In einigen Ländern, beispielsweise in den Vereinigten Staaten, können qualifizierte Dividenden von REITs je nach Steuerstatus und Haltedauer des Anlegers für eine steuerliche Vorzugsbehandlung wie niedrigere Steuersätze oder Befreiungen in Frage kommen. Darüber hinaus haben bestimmte Länder Steuerabkommen oder Vereinbarungen umgesetzt, um die Doppelbesteuerung von REIT-Dividenden für ausländische Anleger zu reduzieren oder zu beseitigen. Für Privatanleger und institutionelle Anleger ist es wichtig, Steuerexperten zu konsultieren, um die spezifischen steuerlichen Auswirkungen einer Investition in REITs auf der Grundlage ihrer besonderen Umstände und der in ihrer Gerichtsbarkeit geltenden Steuergesetze zu verstehen (Cheng, 2017; Nareit, nd).

UPREITs: Struktur, Steuervorteile und Umwandlungsprozess

Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts (UPREITs) sind eine einzigartige Struktur, die es Immobilieneigentümern ermöglicht, ihr Immobilienvermögen im Austausch gegen Partnerschaftseinheiten in eine operative Partnerschaft einzubringen. Der REIT fungiert in der Regel als Komplementär und Mehrheitseigentümer der operativen Partnerschaftseinheiten. Diese Struktur bietet mehrere Steuervorteile, einschließlich der Stundung der Kapitalertragssteuer auf die eingebrachten Immobilien, da die Transaktion als steuerfreier Tausch behandelt wird. Darüber hinaus ermöglichen UPREITs Immobilieneigentümern, ihre Bestände zu diversifizieren und durch die Ausschüttung von Dividenden einen stetigen Einkommensstrom zu erzielen.

Bei der Umwandlung in einen UPREIT überträgt der Grundstückseigentümer sein Immobilienvermögen auf die Betreibergesellschaft, die ihrerseits die Liegenschaften verpachtet oder verwaltet. Im Gegenzug erhält der Immobilieneigentümer Partnerschaftsanteile, die zu einem späteren Zeitpunkt in REIT-Anteile oder Bargeld umgewandelt werden können. Diese Umwandlung unterliegt steuerlichen Auswirkungen, da die Kapitalertragssteuer bis zum Umtausch der Partnerschaftsanteile in REIT-Anteile oder Bargeld aufgeschoben wird. Insgesamt bieten UPREITs eine steuereffiziente Struktur für Immobilienbesitzer, die ihre Investitionen diversifizieren und von den Vorteilen von REITs profitieren möchten (Harvard Law School Forum on Corporate Governance, 2020; Investopedia, 2021).

Kritik und Kontroversen rund um die REIT-Steuerregeln

Kritiker argumentieren, dass die Steuervorschriften für Real Estate Investment Trusts (REITs) zu mehreren Problemen beitragen, darunter Immobilienspekulation und Bedenken hinsichtlich der Erschwinglichkeit. REITs profitieren von einer reduzierten Körperschafts- und Kapitalertragssteuer, die nach Ansicht einiger Anreize für spekulative Investitionen in einkommensschaffende Immobilien schafft, die Immobilienpreise in die Höhe treibt und die Erschwinglichkeit von Wohnraum für die allgemeine Bevölkerung verringert[^3^]. Darüber hinaus argumentieren Kritiker, dass die günstige steuerliche Behandlung von REITs nicht unbedingt zu einer erhöhten Finanzierung neuer Bauprojekte führen muss, was die Wohnungsnot weiter verschärfen würde[^3^].

Eine weitere Kontroverse im Zusammenhang mit den REIT-Steuervorschriften ist die Möglichkeit der Steuervermeidung durch Anleger. REITs sind verpflichtet, einen erheblichen Teil ihres Einkommens an Aktionäre auszuschütten, die je nach Gerichtsbarkeit und Anlegertyp (Einzelperson oder Institution) unterschiedlichen Steuersätzen unterliegen können[^10^]. Dieses komplexe Zusammenspiel von Steuervorschriften in verschiedenen Ländern kann Möglichkeiten für Steuerarbitrage schaffen, bei der Anleger Unterschiede in der Steuerbehandlung ausnutzen, um ihre Gesamtsteuerschuld zu minimieren[^21^]. Einige argumentieren daher, dass die aktuellen Steuervorschriften für REITs möglicherweise reformiert werden müssen, um diese Bedenken auszuräumen und eine gerechtere Verteilung der Steuerlasten zwischen Anlegern und der Gesellschaft insgesamt zu gewährleisten.

Zukünftige Trends und mögliche Änderungen in der REIT-Besteuerung

Die zukünftigen Trends und möglichen Änderungen bei der REIT-Besteuerung werden wahrscheinlich von verschiedenen Faktoren beeinflusst, darunter der globalen Wirtschaftslage, regulatorischen Entwicklungen und sich entwickelnden Anlegerpräferenzen. Ein möglicher Trend ist die länderübergreifende Harmonisierung der REIT-Besteuerungsregeln, da internationale Investoren zunehmend ein Engagement in Immobilienvermögen in verschiedenen Rechtsordnungen anstreben. Dies könnte zur Einführung einer stärker standardisierten Steuerbehandlung für REITs führen und so die Komplexität und die Compliance-Kosten sowohl für Anleger als auch für Emittenten verringern.

Eine weitere mögliche Änderung ist die Neubewertung der Steuervorteile, die REITs derzeit genießen, da Regierungen weltweit mit fiskalischem Druck zu kämpfen haben und versuchen, ihre Steuerbemessungsgrundlagen zu verbreitern. Dies kann zu Anpassungen der steuerlichen Vorzugsbehandlung von REITs führen, beispielsweise zu Änderungen der Dividendenausschüttungsanforderungen oder zur Einführung neuer Steuern auf bestimmte Arten von Immobilienerträgen. Darüber hinaus könnte die zunehmende Fokussierung auf Umwelt-, Sozial- und Governance-Faktoren (ESG) bei Anlageentscheidungen zur Einbeziehung ESG-bezogener Steueranreize oder Strafen für REITs führen und so die Steuerlandschaft für diese Unternehmen weiter prägen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Zukunft der REIT-Besteuerung verschiedenen externen Einflüssen unterliegt und weiterhin ungewiss ist. Investoren und Branchenakteure sollten die Entwicklungen in diesem Bereich genau beobachten, um ihre Strategien entsprechend anzupassen (Cheng, 2018; PwC, 2020).