Ziel dieser Gesetzgebung war es, den Verbrauchern dabei zu helfen, sich beim Einkauf von Immobiliendienstleistungen besser zu informieren, und Schmiergelder und Vermittlungsgebühren zu eliminieren, die unnötige Kosten für die Abwicklungsdienstleistungen verursachen. RESPA schreibt vor, dass Kreditgeber und andere Hypothekendarlehensteilnehmer den Kreditnehmern sachdienliche und zeitnahe Offenlegungen über die Art und die Kosten des Immobilienabwicklungsprozesses übermitteln. Darüber hinaus verbietet das Gesetz potenziell missbräuchliche Praktiken wie Schmiergelder, Vermittlungsgebühren und Dual-Tracking und legt Beschränkungen für die Nutzung von Treuhandkonten fest. Ursprünglich vom Department of Housing and Urban Development (HUD) verwaltet, wurde die Durchsetzungs- und Regelsetzungsbefugnis für RESPA im Jahr 2011 infolge des Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act auf das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) übertragen ( Wikipedia, nd).

Geschichte und gesetzgeberischer Hintergrund

Der Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) wurde 93 vom 1974. Kongress der Vereinigten Staaten mit dem vorrangigen Ziel erlassen, Hausbesitzer durch die Förderung der Transparenz und die Beseitigung von Schmiergeldern und Vermittlungsgebühren im Immobilienabwicklungsprozess zu schützen. Kodifiziert als Titel 12, Kapitel 27 des United States Code (12 USC 2601-2617), zielte RESPA darauf ab, Verbraucher dabei zu unterstützen, sich beim Einkauf von Immobiliendienstleistungen besser zu informieren und eine rechtzeitige Offenlegung der Art und Kosten des Abwicklungsprozesses sicherzustellen. Ursprünglich vom Department of Housing and Urban Development (HUD) verwaltet, wurde die Durchsetzungs- und Regelsetzungsbefugnis für RESPA im Jahr 2011 gemäß den Bestimmungen des Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act auf das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) übertragen . Am 31. Dezember 2013 veröffentlichte die CFPB endgültige Regeln zur Umsetzung der Bestimmungen des Dodd-Frank Act, die die Offenlegungspflichten für Hypotheken gemäß dem Truth in Lending Act (TILA) und den Abschnitten 4 und 5 des RESPA (Harvard Law Review, 2014) integrieren.

Zweck und Ziele

Der Hauptzweck und die Ziele des Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) bestehen darin, Hausbesitzer zu schützen und die Transparenz im Immobilienabwicklungsprozess zu fördern. Ziel des 1974 in Kraft getretenen RESPA ist es, Verbraucher dabei zu unterstützen, sich beim Einkauf von Immobiliendienstleistungen besser zu informieren, und Schmiergelder und Vermittlungsgebühren zu eliminieren, die unnötige Kosten für Abwicklungsdienstleistungen verursachen. Die Gesetzgebung verlangt von Kreditgebern und anderen Hypothekendarlehensteilnehmern, den Kreditnehmern zeitnahe und sachdienliche Offenlegungen über die Art und die Kosten des Immobilienabwicklungsprozesses zu übermitteln. Darüber hinaus versucht RESPA, potenziell missbräuchliche Praktiken wie Schmiergelder, Überweisungsgebühren und doppelte Nachverfolgung zu verbieten und schränkt die Verwendung von Treuhandkonten ein. Durch die Lösung dieser Probleme strebt RESPA letztendlich danach, einen wettbewerbsfähigeren und transparenteren Immobilienmarkt zu fördern, der sowohl Verbrauchern als auch Branchenakteuren zugute kommt (Consumer Financial Protection Bureau, 2013).

Geltungsbereich und Anwendbarkeit

Der Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) gilt für eine Vielzahl von Hypothekentransaktionen und umfasst verschiedene Arten von Darlehen und Finanzvereinbarungen. Insbesondere deckt RESPA Kredite für den Hauskauf, Refinanzierungen, vom Kreditgeber genehmigte Annahmen, Immobilienverbesserungskredite, Eigenkapitalkreditlinien und umgekehrte Hypotheken ab. Die Anwendbarkeit des Gesetzes erstreckt sich auf bundesbezogene Hypothekendarlehen, die durch Wohnimmobilien besichert sind. Durch die Regulierung dieser Transaktionen möchte RESPA Verbraucher vor potenziell missbräuchlichen Praktiken schützen, die Transparenz im Immobilienabrechnungsprozess fördern und eine fundierte Entscheidungsfindung erleichtern. Folglich müssen Kreditinstitute die von RESPA dargelegten Anforderungen einhalten, wie z. B. die Bereitstellung sachdienlicher Offenlegungen, die Einhaltung etablierter Treuhandbuchhaltungspraktiken und die Unterlassung verbotener Praktiken wie Schmiergelder und Überweisungsgebühren (Consumer Financial Protection Bureau, 2013; 12 USC 2601-2617). ).

Erforderliche Offenlegungen und Dokumentation

Nach dem Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) sind Kreditgeber verpflichtet, Kreditnehmern spezifische Offenlegungen und Unterlagen zur Verfügung zu stellen, um Transparenz zu gewährleisten und Verbraucher während des Immobilienabwicklungsprozesses zu schützen. Zu diesen Offenlegungen gehört die „Good Faith Estimate (GFE) of Settlement Costs“, ein dreiseitiges Dokument, das die geschätzten Kosten darlegt, die dem Kreditnehmer bei der Abwicklung voraussichtlich entstehen werden, sowie zugehörige Kreditinformationen, die es Kreditnehmern ermöglichen, Hypothekendarlehen effektiv zu vergleichen und zu kaufen. Darüber hinaus müssen Kreditgeber eine spezielle Informationsbroschüre, eine HUD-1/1A-Abrechnungserklärung und Offenlegungen zur Hypothekenverwaltung vorlegen. Mit der Abrechnungsabrechnung HUD-1/1A können Kreditnehmer die GFE mit den tatsächlichen Abrechnungskosten vergleichen und so Genauigkeit und Fairness gewährleisten. Darüber hinaus schreibt RESPA vor, dass Kreditinstitute etablierte Treuhandbuchhaltungspraktiken befolgen und verbietet ihnen Praktiken wie Schmiergelder, Überweisungsgebühren und doppelte Nachverfolgung. Durch die Durchsetzung dieser Offenlegungspflichten und Dokumentation möchte RESPA Transparenz, Wettbewerb und Verbraucherschutz in der Immobilienbranche fördern (12 USC 2601-2617; CFPB, 2013).

Schätzung der Abwicklungskosten nach Treu und Glauben

Der Good Faith Estimate (GFE) der Abwicklungskosten ist ein wichtiges Dokument, das Kreditgeber oder Makler den Verbrauchern bei Hypothekentransaktionen zur Verfügung stellen, wie im Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) vorgeschrieben. Dieses dreiseitige Dokument stellt eine Schätzung der Kosten dar, die Kreditnehmern während des Abwicklungsprozesses voraussichtlich entstehen werden, und liefert wichtige Informationen zu den Kreditbedingungen. Der Hauptzweck des GFE besteht darin, Kreditnehmern den Vergleich und die Suche nach Hypothekendarlehen zu ermöglichen, indem die Abwicklungskosten und Darlehensbedingungen verschiedener Kreditgeber bewertet werden. Das GFE umfasst verschiedene Kosten wie Bearbeitungsgebühren, Kostenvoranschläge für erforderliche Dienstleistungen (z. B. Gutachten, Gebühren für Kreditauskünfte, Hochwasserbescheinigung), Eigentumsversicherung, Tageszinsen, Treuhandeinlagen und Versicherungsprämien (Consumer Financial Protection Bureau, nd). Indem die GFE einen transparenten Überblick über die potenziellen Kosten bietet, fördert sie den Wettbewerb unter den Kreditgebern und hilft Kreditnehmern, fundierte Entscheidungen bei ihren Hypothekengeschäften zu treffen.

Verbotene Praktiken und Strafen

Der Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) zielt darauf ab, Verbraucher zu schützen, indem er bestimmte Praktiken verbietet, die die Kosten von Immobilientransaktionen in die Höhe treiben und den Preiswettbewerb verschleiern können. Eine der wichtigsten verbotenen Praktiken im Rahmen von RESPA ist die Zahlung von Schmiergeldern oder Vermittlungsgebühren zwischen Abwicklungsdienstleistern wie Kreditgebern, Immobilienmaklern, Bauunternehmen und Eigentumsversicherungsunternehmen. Dieses Verbot soll Absprachen zwischen diesen Parteien verhindern, die zu überhöhten Kosten für Verbraucher führen und einen fairen Wettbewerb auf dem Markt behindern können.

Neben dem Verbot von Kickbacks und Vermittlungsgebühren verbietet RESPA auch die Praxis des Dual Tracking, bei dem ein Kreditgeber gleichzeitig ein Zwangsvollstreckungsverfahren durchführt, während der Kreditnehmer nach Optionen zur Verlustminderung sucht. Darüber hinaus sieht das Gesetz Beschränkungen für die Nutzung von Treuhandkonten vor, um sicherzustellen, dass Kreditgeber etablierte Buchhaltungspraktiken einhalten und den Kreditnehmern für diese Dienstleistungen keine überhöhten Gebühren berechnen.

Verstöße gegen RESPA können schwere Strafen nach sich ziehen, darunter Geldstrafen, Gefängnisstrafen und zivilrechtliche Haftung. Beispielsweise können Einzelpersonen oder Organisationen, die sich an Schmiergeldprogrammen oder der Annahme von Vermittlungsgebühren schuldig gemacht haben, mit Geldstrafen von bis zu 10,000 US-Dollar, einer Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr oder beidem rechnen. Darüber hinaus haben Kreditnehmer, die durch einen RESPA-Verstoß geschädigt wurden, möglicherweise Anspruch auf Rückerstattung des bis zu dreifachen Betrags der für die betreffende Abwicklungsdienstleistung gezahlten Gebühr (12 USC 2607(d)(2)).

Bestimmungen zum Treuhandkonto

Nach dem Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) unterliegen Treuhandkonten besonderen Vorschriften, um Transparenz zu gewährleisten und Verbraucher zu schützen. Kreditgeber sind verpflichtet, Kreditnehmern einen ersten Treuhandkontoauszug vorzulegen, in dem die geschätzten Steuern, Versicherungsprämien und anderen Gebühren aufgeführt sind, die voraussichtlich während der ersten 12 Monate der Kreditlaufzeit vom Konto gezahlt werden. Darüber hinaus müssen Kreditgeber jährlich eine Analyse des Treuhandkontos durchführen, um sicherzustellen, dass die gesammelten Mittel ausreichen, um die erwarteten Auszahlungen zu decken. In Fällen, in denen ein Überschuss oder ein Mangel festgestellt wird, müssen entsprechende Anpassungen der monatlichen Treuhandzahlungen des Kreditnehmers vorgenommen werden. Darüber hinaus legt RESPA Beschränkungen für die Höhe des Polsters fest, das ein Kreditgeber auf einem Treuhandkonto halten kann, in der Regel nicht mehr als ein Sechstel der gesamten jährlichen Auszahlungen. Diese Vorschriften zielen darauf ab, potenziellen Missbrauch zu verhindern und sicherzustellen, dass Kreditnehmer über die Verwaltung ihrer Treuhandkonten gut informiert sind (Consumer Financial Protection Bureau, 2013; 12 USC 2609).

Consumer Financial Protection Bureau

Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) spielt eine entscheidende Rolle bei der Überwachung des Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA), indem es die Einhaltung und Durchsetzung von Vorschriften sicherstellt. Das CFPB wurde 2011 im Rahmen des Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act gegründet und übernahm die Durchsetzungs- und Regelsetzungsbefugnis über RESPA, das zuvor vom Department of Housing and Urban Development (HUD) verwaltet wurde. Die CFPB ist für die Umsetzung der Bestimmungen des Dodd-Frank Act verantwortlich, einschließlich der Veröffentlichung einer einzigen, integrierten Offenlegung für Hypothekentransaktionen, die die Offenlegungspflichten für Hypotheken gemäß dem Truth in Lending Act (TILA) und den Abschnitten 4 und 5 von RESPA kombiniert. Folglich umfasst Verordnung Z nun die integrierten Formen, Fristen und damit verbundenen Offenlegungspflichten für die meisten geschlossenen Verbraucherhypothekendarlehen. Die Aufsicht der CFPB über RESPA zielt darauf ab, Verbraucher zu schützen, indem sie Transparenz fördert, missbräuchliche Praktiken verhindert und den Wettbewerb in der Immobilienbranche fördert (Consumer Financial Protection Bureau, 2013).

Änderungen und Aktualisierungen

Der Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) wurde seit seiner Einführung im Jahr 1974 mehreren Änderungen und Aktualisierungen unterzogen. Eine bedeutende Änderung erfolgte 1976 (PL 94-205, 89 Stat. 1157), wodurch die Gesetzgebung weiter verfeinert wurde. Im Jahr 2011 übernahm das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) im Rahmen des Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act die Durchsetzungs- und Regelsetzungsbefugnis über RESPA. Infolgedessen veröffentlichte die CFPB am 31. Dezember 2013 endgültige Regeln zur Umsetzung der Bestimmungen des Dodd-Frank Act und wies die CFPB an, eine einzige, integrierte Offenlegung für Hypothekentransaktionen zu veröffentlichen. Diese integrierte Offenlegung kombinierte Hypothekenoffenlegungspflichten gemäß dem Truth in Lending Act (TILA) und den Abschnitten 4 und 5 des RESPA. Infolgedessen enthält Verordnung Z nun die integrierten Formulare, Fristen und damit verbundenen Offenlegungspflichten für die meisten geschlossenen Verbraucherhypothekendarlehen. Diese Änderungen und Aktualisierungen zielen darauf ab, die Transparenz, den Verbraucherschutz und die Branchenkonformität zu verbessern, was letztendlich sowohl den Kreditnehmern als auch der Immobilienbranche insgesamt zugute kommt (Consumer Financial Protection Bureau, 2013).

Auswirkungen auf die Immobilienbranche

Der Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) hat seit seiner Verabschiedung im Jahr 1974 erhebliche Auswirkungen auf die Immobilienbranche. Eine der Hauptauswirkungen war die erhöhte Transparenz im Hauskaufprozess, da RESPA die Bereitstellung sachdienlicher und zeitnaher Offenlegungen hinsichtlich der Art vorschreibt und Kosten für Immobilienabwicklungsdienstleistungen. Dadurch konnten Verbraucher fundiertere Entscheidungen treffen und der Preiswettbewerb zwischen Dienstleistern erleichtert werden, was letztendlich zu einer Kostensenkung führte (Consumer Financial Protection Bureau, 2013).

Darüber hinaus hat RESPA missbräuchliche Praktiken wie Schmiergelder und Empfehlungsgebühren eingedämmt, die zuvor die Transaktionskosten in die Höhe trieben und den Preiswettbewerb verschleierten. Durch das Verbot dieser Praktiken hat das Gesetz einen wettbewerbsfähigeren und faireren Markt für Verbraucher und Dienstleister gleichermaßen gefördert (12 USC 2601-2617). Darüber hinaus haben die Umsetzung der Treuhandkontovorschriften und die Aufsicht durch das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) den Verbraucherschutz und die Rechenschaftspflicht der Branche weiter gestärkt (Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, 2010). Insgesamt hat RESPA eine entscheidende Rolle bei der Förderung von Transparenz, Wettbewerb und Verbraucherschutz in der Immobilienbranche gespielt.

Kritik und Kontroversen

Der Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) wurde seit seiner Einführung mehrfach kritisiert und kontrovers diskutiert. Ein Hauptkritikpunkt ist, dass die Komplexität und die umfangreichen Vorschriften des Gesetzes unbeabsichtigt die Kosten von Immobilientransaktionen erhöhen könnten, wodurch sein ursprünglicher Zweck, die Kosten für Verbraucher zu senken, zunichte gemacht wird. Darüber hinaus argumentieren einige, dass die Offenlegungspflichten von RESPA zwar gut gemeint sind, Kreditnehmer jedoch möglicherweise mit übermäßig vielen Informationen überfordern und es ihnen erschweren, fundierte Entscheidungen zu treffen. Darüber hinaus wurde das Gesetz wegen mangelnder Klarheit in Bezug auf bestimmte Bestimmungen kritisiert, was zu Verwirrung und potenzieller Nichteinhaltung bei Branchenfachleuten führte. Schließlich argumentieren Kritiker, dass die Durchsetzung von RESPA durch das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) uneinheitlich sei und einige Fälle mit unverhältnismäßigen Strafen belegt würden, während andere nicht behandelt würden. Dies hat zu Forderungen nach einem transparenteren und einheitlicheren Durchsetzungsansatz geführt, um Fairness und Effektivität in der Immobilienbranche sicherzustellen (Cordray, 2015; Kider & Levy, 2013).