Diese Steuer wird von Regierungen erhoben, um Einnahmen zu generieren und den Immobilienmarkt zu regulieren. Die Steuersätze und -vorschriften variieren erheblich in den verschiedenen Ländern und Gerichtsbarkeiten. Daher ist es für Immobilienkäufer und -verkäufer wichtig, die geltenden Gesetze an ihrem jeweiligen Standort zu kennen. In manchen Fällen trägt der Käufer die Steuer, in anderen liegt sie in der Verantwortung des Verkäufers. Darüber hinaus können bestimmte Ausnahmen und Erleichterungen verfügbar sein, abhängig von Faktoren wie dem Wert der Immobilie, dem Status des Käufers und dem Zweck der Immobilie. Für Personen, die an Immobilientransaktionen beteiligt sind, insbesondere bei Immobilien im Ausland, ist es von entscheidender Bedeutung, professionellen Rat einzuholen, um die Einhaltung der Steuergesetze sicherzustellen und potenzielle Strafen zu vermeiden (HM Revenue & Customs, 2021; Spot Blue, nd).

Definition von Auslandseigentum

Unter einer Auslandsimmobilie versteht man jedes Interesse an Immobilien außerhalb des Vereinigten Königreichs. Dies umfasst sowohl das direkte Eigentum, bei dem eine Person die Immobilie im eigenen Namen hält, als auch das indirekte Eigentum, bei dem die Immobilie über einen Trust, einen Nominee oder ein ausländisches Äquivalent gehalten wird. Die Definition von Auslandsimmobilien ist für Einwohner des Vereinigten Königreichs von entscheidender Bedeutung, da sie auf ihre weltweiten Einkünfte und Gewinne Steuern zahlen müssen, einschließlich derjenigen, die sich aus im Ausland gelegenen Immobilien ergeben. Daher ist es für Einwohner des Vereinigten Königreichs von entscheidender Bedeutung, das Konzept von Auslandsimmobilien zu verstehen, um die Einhaltung der Steuervorschriften sicherzustellen und mögliche Strafen zu vermeiden. Es ist wichtig zu beachten, dass die spezifischen steuerlichen Auswirkungen und Anforderungen je nach Land, in dem sich die Immobilie befindet, und je nach geltenden Doppelbesteuerungsabkommen zwischen diesem Land und dem Vereinigten Königreich (HM Revenue & Customs, nd) variieren können.

Besteuerung von ausländischem Eigentum für im Vereinigten Königreich ansässige Personen

Der Besteuerungsprozess für im Ausland ansässige Immobilien im Besitz von Einwohnern des Vereinigten Königreichs umfasst mehrere Aspekte, darunter Kapitalertragssteuer, Erbschaftssteuer und Besteuerung von Mieteinnahmen. Einwohner des Vereinigten Königreichs sind auf ihre weltweiten Einkünfte und Gewinne steuerpflichtig, was bedeutet, dass sie Einkünfte und Kapitalgewinne aus Immobilien im Ausland in ihrer Steuererklärung zur Selbstveranlagung angeben müssen. Vorbehaltlich etwaiger Erleichterungen und Befreiungen kann beim Verkauf einer Immobilie im Ausland eine Kapitalertragssteuer anfallen. Die Erbschaftssteuer fällt auch auf Immobilien im Ausland an, wenn der Eigentümer seinen Wohnsitz im Vereinigten Königreich hat. Mieteinnahmen aus Immobilien im Ausland werden ähnlich besteuert wie Immobilien im Vereinigten Königreich, wobei die zulässigen Ausgaben von den Einnahmen und etwaigen an die HMRC gemeldeten Gewinnen abgezogen werden können. Für Einwohner des Vereinigten Königreichs, die Immobilien im Ausland besitzen, ist es wichtig, sich der relevanten steuerlichen Auswirkungen bewusst zu sein und professionellen Rat einzuholen, um die Einhaltung sowohl der britischen als auch der lokalen Steuergesetze sicherzustellen (Cannon Chambers, nd).

Kapitalertragssteuer auf Immobilienverkäufe im Ausland

Die Kapitalertragssteuer (CGT) ist eine Steuer, die auf den Gewinn aus dem Verkauf eines Vermögenswerts, beispielsweise einer Immobilie, erhoben wird. Für im Vereinigten Königreich ansässige Personen gilt die CGT auch beim Verkauf von Immobilien im Ausland. Die aktuellen CGT-Sätze für Wohnimmobilien betragen 18 % für Steuerzahler mit Basissteuersatz und 28 % für Steuerzahler mit höherem und zusätzlichem Steuersatz. Der als „Annual Exempt Amount“ (AEA) bezeichnete Steuerfreibetrag ermöglicht es Einzelpersonen jedoch, einen bestimmten Betrag an Kapitalgewinnen zu erzielen, ohne dass eine Kapitalertragsteuer anfällt. Für das Steuerjahr 2021/2022 wird der AEA auf 12,300 festgelegt. Es ist wichtig zu beachten, dass der AEA nicht auf das nächste Steuerjahr übertragen werden kann, wenn er nicht genutzt wird. Darüber hinaus haben Einwohner des Vereinigten Königreichs möglicherweise Anspruch auf Principal Private Residence Relief (PPR), wenn die Immobilie im Ausland ihr Hauptwohnsitz war. PPR befreit die Immobilie während des Zeitraums, in dem sie als Hauptwohnsitz genutzt wurde, sowie für die letzten 9 Monate des Besitzes von der Kapitalsteuer. In Fällen, in denen zwischen dem Vereinigten Königreich und dem Land, in dem sich die Immobilie befindet, ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, können Erleichterungen gewährt werden, um eine Doppelbesteuerung derselben Gewinne zu verhindern (HM Revenue & Customs, 2021).

Doppelbesteuerungserleichterungen und Abkommen

Doppelbesteuerungserleichterungen und Doppelbesteuerungsabkommen sind Mechanismen, die verhindern sollen, dass Steuerzahler mit denselben Einkünften oder Kapitalerträgen doppelt besteuert werden. Diese Abkommen werden zwischen zwei Ländern geschlossen, um die steuerliche Behandlung von Einkünften und Gewinnen aus grenzüberschreitenden Transaktionen, einschließlich des Verkaufs von Immobilien im Ausland, festzulegen. Im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen im Ausland ermöglicht die Doppelbesteuerungserleichterung es Einwohnern des Vereinigten Königreichs, eine Anrechnung der im Ausland gezahlten Steuern auf ihre Steuerschuld im Vereinigten Königreich für dasselbe Einkommen oder denselben Gewinn zu beantragen. Dadurch wird sichergestellt, dass der Steuerpflichtige bei derselben Transaktion keiner Doppelbesteuerung unterliegt.

Doppelbesteuerungsabkommen, auch Steuerabkommen oder -abkommen genannt, sind bilaterale Abkommen zwischen Ländern, die die jeweiligen Besteuerungsrechte und -pflichten jedes Landes bei grenzüberschreitenden Transaktionen festlegen. Diese Abkommen enthalten häufig Bestimmungen zum Informationsaustausch zwischen Steuerbehörden, die dazu beitragen können, Steuerhinterziehung zu verhindern und die Einhaltung der Steuervorschriften zu verbessern. Bei Immobilienverkäufen im Ausland kann ein Doppelbesteuerungsabkommen abhängig von den konkreten Vertragsbedingungen ermäßigte Steuersätze oder Steuerbefreiungen im Ausland vorsehen. Für im Vereinigten Königreich ansässige Personen mit Eigentum im Ausland ist es wichtig, sich über die einschlägigen Bestimmungen des Doppelbesteuerungsabkommens im Klaren zu sein, um sicherzustellen, dass sie ihren Steuerpflichten nachkommen und alle verfügbaren Erleichterungen in Anspruch nehmen können (HM Revenue & Customs, 2021).

Erbschaftssteuer auf ausländisches Eigentum

Die Erbschaftssteuer (IHT) ist ein wichtiger Gesichtspunkt für Einwohner des Vereinigten Königreichs, die Immobilien im Ausland besitzen. Wenn eine natürliche Person ihren Wohnsitz im Vereinigten Königreich hat oder als dort ansässig gilt, unterliegen ihre weltweiten Vermögenswerte, einschließlich ausländischer Immobilien, der IHT. Der aktuelle IHT-Satz beträgt 40 % auf den Wert von Vermögenswerten, die den Schwellenwert von 325,000 überschreiten, wobei ein ermäßigter Satz von 36 % gilt, wenn mindestens 10 % des Nettovermögens einer Wohltätigkeitsorganisation überlassen werden. Es ist wichtig zu beachten, dass möglicherweise auch die lokalen Erbschaftsgesetze und Steuern des Landes gelten, in dem sich die Immobilie befindet, was möglicherweise zu einer Doppelbesteuerung führt. Allerdings hat das Vereinigte Königreich Doppelbesteuerungsabkommen mit mehreren Ländern geschlossen, um dieses Problem zu entschärfen und eine Befreiung oder Anrechnung von im Ausland gezahlten Steuern auf die IHT-Verpflichtung des Vereinigten Königreichs zu ermöglichen. Darüber hinaus können sich in manchen Gerichtsbarkeiten Zwangsvererbungsregeln auf die Verteilung von Eigentum im Ausland auswirken und die Fähigkeit des Eigentümers einschränken, durch sein Testament über die Vererbung des Vermögenswerts zu entscheiden. In solchen Fällen sollte professioneller Rat eingeholt werden, um die Komplexität der grenzüberschreitenden Nachlassplanung zu bewältigen (HM Revenue & Customs, 2021; GOV.UK, nd).

Besteuerung ausländischer Mieteinnahmen

Mieteinnahmen aus Immobilien im Ausland unterliegen für im Vereinigten Königreich ansässige Personen der Besteuerung, da sie mit ihrem weltweiten Einkommen der britischen Steuer unterliegen. Die ersten 1,000 Mieteinnahmen können aufgrund des Immobilienfreibetrags für die britische Einkommensteuer steuerfrei sein. Erlaubte Ausgaben können ähnlich wie bei Immobilien im Vereinigten Königreich von den Einkünften aus ausländischen Immobilien abgezogen werden, wobei etwaige Gewinne dann der HMRC in der Selbstveranlagungserklärung gemeldet werden. Zu den erstattungsfähigen Ausgaben können Zinsen und Finanzierungskosten gehören, vorbehaltlich bestimmter Ermäßigungsgrenzen. Allerdings können Investitionsausgaben für Immobilien steuerlich nicht mit den Mieteinnahmen verrechnet werden, können jedoch bei der Berechnung eines Gewinns aus der Auslandsimmobilie abgezogen werden, wenn diese später verkauft wird. Es ist wichtig zu beachten, dass andere Steuervorschriften gelten, wenn die Immobilie im Ausland als möblierte Ferienvermietung gilt. Darüber hinaus können etwaige Verluste aus Immobilien im Ausland für britische Steuerzwecke mit anderen Immobilien im Ausland verrechnet oder auf künftige Jahre vorgetragen werden, können jedoch nicht mit britischen Immobiliengewinnen verrechnet werden (HMRC, nd).

Eigentumsübertragung zwischen Ehegatten

Die Übertragung von Vermögen zwischen Ehegatten kann abhängig von der Gerichtsbarkeit und den spezifischen Umständen der Übertragung unterschiedliche steuerliche Auswirkungen haben. In einigen Fällen können Übertragungen zwischen Ehegatten von bestimmten Steuern befreit sein, beispielsweise von der Kapitalertragssteuer (CGT) oder der Stempelsteuer (SDLT). Diese Befreiung gilt jedoch möglicherweise nicht, wenn die Immobilie im Rahmen einer Scheidungsvereinbarung übertragen wird oder wenn der übertragende Ehegatte steuerlich nicht im Vereinigten Königreich ansässig ist. Darüber hinaus kann der Ehegatte des Erwerbers für alle ausstehenden Steuern auf die Immobilie haftbar gemacht werden, beispielsweise für die Erbschaftssteuer (IHT) oder die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen. Es ist auch wichtig, die steuerlichen Auswirkungen in dem Land zu berücksichtigen, in dem sich die Immobilie befindet, da lokale Grunderwerbsteuern oder andere Abgaben anfallen können. Um die komplexen steuerlichen Auswirkungen der Übertragung von Eigentum zwischen Ehegatten zu bewältigen, ist es ratsam, professionellen Rat von einem Steuerexperten oder Juristen einzuholen, der mit den relevanten Steuergesetzen sowohl im Vereinigten Königreich als auch in dem Land, in dem sich das Eigentum befindet, vertraut ist (HM Revenue & Zoll, 2021; GOV.UK, 2021).

Grunderwerbsteuern in verschiedenen Ländern

Die Eigentumsübertragungssteuern, auch Stempelsteuer oder Registrierungsgebühren genannt, variieren von Land zu Land erheblich. In den Vereinigten Staaten beispielsweise liegen die Übertragungssteuern je nach Bundesstaat zwischen 0.1 % und 2.5 %, wobei einige Bundesstaaten Erstkäufer von Eigenheimen von der Steuer befreien oder für bestimmte Immobilienarten ermäßigte Steuersätze anbieten (National Conference of State Legislatures, 2021). In Australien liegen die Übertragungssteuern je nach Bundesstaat und Immobilienwert zwischen 1.4 % und 5.75 % (Australian Taxation Office, 2021). In europäischen Ländern können diese Steuern sogar noch höher sein; In Belgien beispielsweise können die Übertragungssteuern bis zu 12.5 % betragen (Europäische Kommission, 2021).

Für Immobilienkäufer ist es wichtig, sich über die in dem Land, in dem sie Immobilien kaufen, geltenden Grunderwerbsteuern zu informieren, da diese Steuern einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten der Transaktion haben können. Darüber hinaus bestehen in einigen Ländern Steuerabkommen oder Vereinbarungen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung, die Einzelpersonen entlasten können, die in mehreren Gerichtsbarkeiten steuerpflichtig sind (OECD, 2021). Es empfiehlt sich, einen Steuerberater oder Rechtsexperten zu konsultieren, um die Einhaltung der örtlichen Steuergesetze sicherzustellen und alle verfügbaren Steuererleichterungsmaßnahmen in Anspruch zu nehmen.

Geltendmachung von Verlusten aus Mietimmobilien im Ausland

Die steuerliche Geltendmachung von Verlusten aus Mietimmobilien im Ausland kann ein komplexer Prozess sein, für Einwohner des Vereinigten Königreichs ist es jedoch wichtig, die Regeln und Vorschriften zu verstehen. Verluste aus Immobilien im Ausland können mit anderen Immobilien im Ausland verrechnet oder vorgetragen werden, um sie für Steuerzwecke im Vereinigten Königreich mit den Ergebnissen künftiger Jahre zu verrechnen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Immobilienverluste im Ausland für britische Steuerzwecke nicht mit britischen Immobiliengewinnen verrechnet werden können und umgekehrt. Um diese Verluste geltend zu machen, müssen Einwohner des Vereinigten Königreichs die Mieteinnahmen aus einer Immobilie im Ausland auf den Seiten für ausländische Immobilien im Selbstbewertungsformular (Formular SA106) angeben. Es ist von entscheidender Bedeutung, genaue Aufzeichnungen über alle erstattungsfähigen Ausgaben und Mieteinnahmen zu führen, um sicherzustellen, dass die Steuererleichterung in der richtigen Höhe in Anspruch genommen wird. In einigen Fällen können andere Steuervorschriften gelten, wenn die Immobilie im Ausland als möblierte Ferienvermietung gilt. Um die Komplexität der Geltendmachung von Verlusten bei Mietimmobilien im Ausland zu bewältigen, ist es ratsam, professionelle Hilfe und Rat von einem qualifizierten Steuerberater oder Buchhalter mit Erfahrung in der internationalen Besteuerung einzuholen (HM Revenue & Customs, 2021; Cannon Chambers, nd).

Deklaration von ausländischem Eigentum in Steuererklärungen

Die Angabe von Immobilien im Ausland in Ihrer Steuererklärung ist ein wesentlicher Schritt für Einwohner des Vereinigten Königreichs, da sie auf ihre weltweiten Einkünfte und Gewinne steuerpflichtig sind. Um Einkünfte und Kapitalgewinne aus ausländischen Immobilien zu melden, müssen Sie die Seiten zu ausländischen Immobilien des Selbstbewertungsformulars (Formular SA106) ausfüllen. In diesem Formular müssen Sie Angaben zur Immobilie, zu den Mieteinnahmen und zu den anfallenden erstattungsfähigen Kosten machen. Zu den erstattungsfähigen Ausgaben können unter bestimmten Grenzen Zinsen und Finanzierungskosten gehören und von den Einkünften aus ausländischem Vermögen abgezogen werden. Es ist wichtig zu beachten, dass Verluste aus Immobilien im Ausland nur mit anderen Immobilien im Ausland verrechnet oder für Steuerzwecke im Vereinigten Königreich auf künftige Jahre vorgetragen werden können. Um eine genaue Berichterstattung und die Einhaltung der Steuervorschriften sicherzustellen, ist es ratsam, professionelle Hilfe und Beratung in Anspruch zu nehmen, wenn Sie in Ihrer Steuererklärung ausländisches Eigentum angeben (Cannon Chambers, nd).

Ich suche professionelle Hilfe und Rat

Die Bearbeitung von Steuerangelegenheiten im Zusammenhang mit Immobilien im Ausland kann eine komplexe und entmutigende Aufgabe sein, insbesondere für Einwohner des Vereinigten Königreichs, die auf ihre weltweiten Einkünfte und Gewinne Steuern zahlen müssen. Das Navigieren in den Feinheiten ausländischer Steuergesetze, Doppelbesteuerungserleichterungen und Abkommen sowie das Verständnis der Auswirkungen der Erbschaftssteuer, der Kapitalertragssteuer und der Besteuerung von Mieteinnahmen erfordern ein hohes Maß an Fachwissen. Um die Einhaltung britischer und ausländischer Steuervorschriften sicherzustellen und gleichzeitig potenzielle Steuerverbindlichkeiten zu minimieren, ist die Inanspruchnahme professioneller Hilfe und Beratung durch Steuerspezialisten von entscheidender Bedeutung. Darüber hinaus können Steuerexperten Ratschläge zu den steuereffizientesten Methoden des Eigentums und der Übertragung von Immobilien geben, wie z. B. die Übertragung von Eigentum zwischen Ehepartnern oder die Inanspruchnahme der Mehrfamilienhausvergünstigung. Durch die Inanspruchnahme der Dienste eines Steuerexperten können Einzelpersonen kostspielige Fehler vermeiden, das Risiko von Steuerermittlungen verringern und letztendlich ihre Immobilieninvestitionen im Ausland schützen (Cannon Chambers, o. J.; Spot Blue, o. d.).