Definition und historischer Hintergrund

Dieses Siegel stellte ein feierliches Versprechen dar, eine bestimmte Handlung einzugehen oder zu unterlassen, und das Gewohnheitsrecht würde aufgrund seiner ungewöhnlichen Feierlichkeit einen Bund auch ohne Gegenleistung durchsetzen (1). In den Vereinigten Staaten wird im Vertragsrecht von einer stillschweigenden Vereinbarung von Treu und Glauben ausgegangen. Bündnisse können in positive oder positive Bündnisse eingeteilt werden, die vom Bündnispartner die Durchführung einer Handlung verlangen, und negative Bündnisse, die vom Bündnisgeber verlangen, eine Handlung zu unterlassen (2). Im Bereich des Eigentumsrechts sind echte Verträge Bedingungen, die an den Besitz oder die Nutzung von Grundstücken gebunden sind und unabhängig vom Eigentümer Zölle oder Beschränkungen für die Nutzung des Grundstücks vorsehen können (3). Im Laufe der Zeit hat sich die Durchsetzung von Vereinbarungen weiterentwickelt, wobei es zu Kontroversen über die selektive Durchsetzung und Menschenrechtsaspekte bei der Pachtreform kam (4).

Arten restriktiver Vereinbarungen

Restriktive Vereinbarungen können je nach Zweck und Anwendung im Eigentumsrecht in verschiedene Arten eingeteilt werden. Echte Vereinbarungen, auch Covenants, Conditions and Restrictions (CCRs) genannt, sind an den Besitz oder die Nutzung von Land gebunden und können Zölle oder Beschränkungen für die Landnutzung vorsehen. Diese können weiter unterteilt werden in positive Vereinbarungen, die eine bestimmte Handlung erfordern, und negative Vereinbarungen, die bestimmte Handlungen verbieten. Verträge können auch als zugehörige Verträge „mit dem Land verbunden“ sein, das heißt, sie gelten für alle künftigen Landbesitzer, oder es kann sich um persönliche Verträge handeln, die als „Brutto-Bund“ bekannt sind und nur für eine bestimmte Person gelten. Neben echten Covenants zählen auch Wettbewerbsverbote im Vertragsrecht zu den restriktiven Covenants. Für Immobilieneigentümer und potenzielle Käufer ist es wichtig, sich aller restriktiven Vereinbarungen im Zusammenhang mit einer Immobilie bewusst zu sein, da diese die Nutzung und den Genuss des Grundstücks erheblich beeinträchtigen können (Wikipedia, nd).

Echte Verträge im Eigentumsrecht

Unter echten Verträgen im Eigentumsrecht versteht man rechtsverbindliche Vereinbarungen oder Versprechen, die bestimmte Bedingungen oder Beschränkungen für die Nutzung von Grundstücken vorsehen. Diese Vereinbarungen können entweder positiv sein und den Grundbesitzer dazu verpflichten, eine bestimmte Handlung durchzuführen, oder negativ sein und es dem Grundbesitzer verbieten, bestimmte Aktivitäten auf dem Grundstück durchzuführen. Ein wesentliches Merkmal echter Verträge besteht darin, dass sie häufig „mit dem Land verbunden“ sind, was bedeutet, dass die Verpflichtungen und Einschränkungen für alle zukünftigen Eigentümer der Immobilie gelten, unabhängig von Eigentümerwechseln. Dies steht im Gegensatz zu persönlichen Vereinbarungen, die nur für die ursprünglich an der Vereinbarung beteiligten Parteien gelten. Echte Vereinbarungen sind in der Regel in Eigentumsurkunden enthalten und müssen potenziellen Käufern offengelegt werden. Sie können auch in öffentlichen Aufzeichnungen erfasst oder in Torrens-Titelsystemen in Commonwealth-Ländern ausgewiesen werden (Restatement (Third) of Property; Torrens-Titel). Die Durchsetzung echter Vereinbarungen kann mit der Zeit lax werden, insbesondere wenn der ursprüngliche Versprechensnehmer nicht mehr am Land beteiligt ist (Symposium, 1986).

Vereinbarungen, Bedingungen und Einschränkungen

Vereinbarungen, Bedingungen und Beschränkungen (CCRs) sind wesentliche Bestandteile des Eigentumsrechts und befassen sich hauptsächlich mit der Regelung der Nutzung und Entwicklung von Grundstücken. CCRs umfassen eine Vielzahl von Vereinbarungen, darunter echte Vereinbarungen, bei denen es sich um Bedingungen handelt, die an den Besitz oder die Nutzung von Grundstücken gebunden sind, und Urkundenbeschränkungen, die Einschränkungen hinsichtlich der Nutzung des Grundstücks vorsehen. Diese Vereinbarungen können entweder negativ sein und bestimmte Maßnahmen einschränken, oder positiv sein und bestimmte Maßnahmen erfordern. CCRs können „mit dem Land laufen“, was bedeutet, dass zukünftige Landbesitzer sich an die Bedingungen halten müssen oder sich ausschließlich auf eine bestimmte Person beziehen (sogenannter Vertrag grober oder rein persönlicher Natur) (Pealver & Krier, 2010). Die Offenlegung und Aufzeichnung von CCRs ist von entscheidender Bedeutung, da sie potenzielle Käufer über etwaige Einschränkungen informieren und in der Urkunde ausgewiesen oder im Fall von Commonwealth-Ländern aufgezeichnet werden können (Harpum, Megarry & Wade, 2006). Die Durchsetzung von CCRs kann mit der Zeit lax werden, was zu Kontroversen und selektiven Durchsetzungsproblemen führt (French, 2011).

Bejahende und negative Bündnisse

Affirmative und negative Covenants sind wesentliche Bestandteile des Eigentumsrechts, insbesondere im Zusammenhang mit echten Covenants. Affirmative Covenants, in England und Wales auch als positive Covenants bekannt, verlangen vom Vertragsgeber die Durchführung einer bestimmten Aktion, beispielsweise die Aufrechterhaltung einer gemeinsamen Auffahrt oder die Zahlung von Gebühren der Hausbesitzervereinigung. Andererseits beschränken negative Vereinbarungen die Landnutzung und verbieten bestimmte Aktivitäten oder Entwicklungen, wie den Bau eines Gebäudes über einer bestimmten Höhe oder die Nutzung des Grundstücks für kommerzielle Zwecke (Restatement (Third) of Property, 2000).

Diese Verträge können entweder als dazugehöriger Vertrag „mit dem Land verbunden“ sein und künftige Eigentümer an die Bedingungen binden, oder als Bruttovertrag nur für eine bestimmte Person gelten (English Law, 1986). Während positive Vereinbarungen nach englischem Recht normalerweise nicht mit dem Land verbunden sind, prüfen die Vereinigten Staaten solche Vereinbarungen genauer und haben ihnen mit Ausnahmen erlaubt, mit dem Land zusammenzuarbeiten (Symposium, 1986). Die Durchsetzung dieser Vereinbarungen kann mit der Zeit lax werden, insbesondere wenn der ursprüngliche Versprechensnehmer nicht mehr am Grundstück beteiligt ist (Homeowner Associations, 2011).

Laufen mit dem Land: Covenant Appurtenant

Ein Covenant Appurtenant ist eine Art echter Bund im Eigentumsrecht, der bestimmte Verpflichtungen oder Beschränkungen für die Nutzung von Grundstücken auferlegt. Er unterscheidet sich von einem persönlichen Vertrag, auch Bruttovertrag genannt, der nur für eine bestimmte Person gilt und zukünftige Eigentümer der Immobilie nicht bindet. Das Konzept des „Laufens mit dem Land“ bezieht sich auf die Vorstellung, dass ein zugehöriger Bund mit dem Land selbst und nicht mit einer bestimmten Person verbunden ist. Wenn das Grundstück an einen neuen Eigentümer übertragen wird, gilt daher weiterhin die dazugehörige Vereinbarung, wodurch sichergestellt wird, dass die Verpflichtungen oder Einschränkungen auch für nachfolgende Eigentümer in Kraft bleiben. Dieser dauerhafte Charakter des dazugehörigen Bundesvertrags ist von wesentlicher Bedeutung für die Aufrechterhaltung des beabsichtigten Zwecks des Bundes, wie z. B. die Wahrung des Charakters einer Nachbarschaft oder den Schutz der Umwelt, unabhängig von Eigentumsänderungen im Laufe der Zeit (Restatement (Third) of Property, 1986; English Law Commission). , 2011).

Persönliche Vereinbarungen: Vereinbarung in Brutto

Persönliche Verträge sind eine Art restriktiver Vertrag im Eigentumsrecht, der speziell für eine bestimmte Person gilt und nicht an das Grundstück selbst gebunden ist. Diese Vereinbarungen erlegen dem Einzelnen Verpflichtungen oder Beschränkungen auf, unabhängig von seinem Eigentum oder seiner Nutzung des Landes. Im Gegensatz dazu binden Verträge, die mit dem Land einhergehen, wie z. B. echte Verträge oder dazugehörende Verträge, aufeinanderfolgende Eigentümer des Landes und sind ihnen gegenüber durchsetzbar.

Das Konzept eines Bundes im Brutto ist eng mit persönlichen Bündnissen verbunden, da es sich auch um einen Bund handelt, der für eine bestimmte Person und nicht für das Land gilt. Ein Bruttovertrag ist jedoch in der Regel mit einem Grundstücksanspruch verbunden, beispielsweise mit einer Grunddienstbarkeit, die dem Inhaber bestimmte Rechte zur Nutzung des Eigentums eines anderen einräumt. Während sich sowohl persönliche Vereinbarungen als auch Vereinbarungen in grober Form auf den Einzelnen konzentrieren, liegt der Hauptunterschied in der Art der auferlegten Verpflichtung oder Einschränkung: Persönliche Vereinbarungen beziehen sich in erster Linie auf die Handlungen des Einzelnen, während Vereinbarungen in grober Form das Recht des Einzelnen betreffen, Land zu nutzen oder darauf zuzugreifen Eigentum einer anderen Partei (Dukeminier, J., & Krier, JE (2017). Property. Wolters Kluwer Law & Business.).

Offenlegung und Aufzeichnung restriktiver Vereinbarungen

Die Offenlegung und Aufzeichnung restriktiver Vereinbarungen bei Immobilientransaktionen ist wichtig, um Transparenz zu gewährleisten und die Interessen aller Beteiligten zu schützen. Die Offenlegung restriktiver Vereinbarungen ermöglicht es potenziellen Käufern, fundierte Entscheidungen über die Immobilie zu treffen, da sie sich der mit dem Grundstück verbundenen Beschränkungen oder Verpflichtungen bewusst werden. Dies trägt dazu bei, potenzielle Streitigkeiten und Missverständnisse in der Zukunft zu vermeiden, da Käufer sich der Bedingungen bewusst sind, die sie beim Erwerb der Immobilie einhalten müssen (Peel und Treitel, 2011).

Die Aufzeichnung restriktiver Vereinbarungen hingegen dient der formellen Dokumentation dieser Bedingungen und macht sie leicht zugänglich und durchsetzbar. In vielen Gerichtsbarkeiten, beispielsweise in den Commonwealth-Ländern, werden Vereinbarungen im Torrens-Titelsystem festgehalten, um sicherzustellen, dass sie für zukünftige Eigentümer des Landes bindend sind (Bradbrook et al., 2007). Dieser Prozess der Erfassung von Vereinbarungen trägt auch zur Stabilität und Vorhersehbarkeit des Eigentumsrechts bei, da er ein klares und organisiertes System zur Verfolgung und Durchsetzung von Landnutzungsbeschränkungen schafft. Insgesamt spielen die Offenlegung und Aufzeichnung restriktiver Vereinbarungen eine entscheidende Rolle bei der Wahrung der Transparenz, dem Schutz von Eigentumsrechten und der Wahrung der Integrität des Eigentumsrechts.

Durchsetzungs- und Laxheitsprobleme

Durchsetzungs- und Laxheitsprobleme bei restriktiven Vereinbarungen im Eigentumsrecht ergeben sich aus verschiedenen Faktoren. Da der ursprüngliche Versprechensnehmer der Vereinbarung mit der Zeit nicht mehr an dem Grundstück beteiligt ist, kann die Durchsetzung nachlässig werden, was möglicherweise zu Streitigkeiten zwischen Grundstückseigentümern und anderen Interessengruppen führt (Symposium, 1986). Darüber hinaus ist die selektive Durchsetzung von Vereinbarungen durch Wohnungseigentümergemeinschaften Gegenstand von Kontroversen, da sie zu einer unfairen Behandlung bestimmter Immobilieneigentümer führen kann (Wikipedia, nd).

Eine weitere Herausforderung bei der Durchsetzung restriktiver Vereinbarungen ist die Komplexität des echten Vertragsrechts, das von einem Gericht als „unsäglicher Sumpf“ bezeichnet wurde (Wikipedia, nd). Diese Komplexität kann es für Immobilieneigentümer schwierig machen, ihre Rechte und Pflichten zu verstehen, was zu unbeabsichtigten Verstößen und Streitigkeiten führen kann. Darüber hinaus können Menschenrechtserwägungen, insbesondere in Fällen der Pachtreform und der Beschlagnahme von Privathäusern, die Durchsetzung restriktiver Vereinbarungen erschweren (Wikipedia, nd). Insgesamt verdeutlichen diese Probleme die Notwendigkeit eines effizienteren und transparenteren Ansatzes zur Durchsetzung restriktiver Vereinbarungen im Eigentumsrecht.

Rolle der Wohnungseigentümergemeinschaften

Hauseigentümergemeinschaften (HOAs) spielen eine entscheidende Rolle bei der Durchsetzung restriktiver Vereinbarungen, da sie dafür verantwortlich sind, sicherzustellen, dass Immobilieneigentümer in ihrem Zuständigkeitsbereich die vereinbarten Regeln und Vorschriften einhalten. Diese Vereinigungen werden in der Regel gegründet, um die ästhetische und funktionale Integrität einer Gemeinschaft aufrechtzuerhalten, und sie haben die Befugnis, Vereinbarungen, Bedingungen und Beschränkungen (CCRs) durchzusetzen, die die Nutzung und Instandhaltung von Immobilien innerhalb ihrer Grenzen regeln. HOAs können Bußgelder verhängen, rechtliche Schritte einleiten oder andere Maßnahmen ergreifen, um die Einhaltung restriktiver Vereinbarungen durchzusetzen. Es kam jedoch zu Kontroversen über die selektive Durchsetzung, bei der einige Immobilieneigentümer möglicherweise einer strengeren Kontrolle unterzogen werden als andere, was zu potenzieller Diskriminierung und unfairer Behandlung führen kann. Daher ist es für HOAs von wesentlicher Bedeutung, ihre Durchsetzungsbefugnisse umsichtig und transparent auszuüben und sicherzustellen, dass alle Grundstückseigentümer fair und konsequent gemäß den festgelegten CCRs behandelt werden (Symposium, 1986; Wikipedia, nd).

Kontroversen und selektive Durchsetzung

Die selektive Durchsetzung restriktiver Vereinbarungen im Eigentumsrecht war Gegenstand von Kontroversen und Debatten. Eines der Hauptprobleme entsteht, wenn Wohnungseigentümergemeinschaften (HOAs) Vereinbarungen uneinheitlich durchsetzen, was zu Vorwürfen der Diskriminierung oder Günstlingswirtschaft führt. Dies kann zu Rechtsstreitigkeiten und einem Vertrauensverlust innerhalb der Gemeinschaft führen (Restatement (Third) of Property, 2000). Wenn außerdem die Zeit vergeht und der ursprüngliche Versprechensempfänger nicht mehr an dem Land beteiligt ist, kann die Durchsetzung nachlässig werden, was zu Verwirrung und potenziellen Konflikten unter den Grundstückseigentümern führt (Symposium, 1986). Darüber hinaus kann die Komplexität des Real-Covenant-Rechts, das von einem Gericht als „unaussprechlicher Sumpf“ beschrieben wurde (Dukeminier & Krier, 1993), diese Probleme dadurch verschärfen, dass es für Grundstückseigentümer schwierig wird, die Covenants zu verstehen und einzuhalten. Schließlich führt die Überschneidung restriktiver Vereinbarungen mit Menschenrechtserwägungen, insbesondere in Fällen der Pachtreform und dem Verfall von Privathäusern, zu einer weiteren Ebene der Komplexität und Kontroverse bei der Durchsetzung dieser Vereinbarungen (Pachtreform, 2018).

Pachtreform und Menschenrechtsaspekte

Der Zusammenhang zwischen der Pachtreform und Menschenrechtserwägungen im Zusammenhang mit der Durchsetzung restriktiver Vereinbarungen im Eigentumsrecht ist ein komplexes und sich weiterentwickelndes Thema. Ziel der Pachtreform ist es, das Machtungleichgewicht zwischen Vermietern und Pächtern zu beseitigen, insbesondere in Fällen, in denen restriktive Vereinbarungen dazu führen können, dass Pachtverträge wegen nicht schwerwiegender Verstöße verfallen. Der Verlust einer Privatwohnung kann einen Eingriff in die sozialen und wirtschaftlichen Menschenrechte darstellen, da er zum Verlust des Wohnsitzes und der finanziellen Investition führen kann. Als Reaktion auf diese Bedenken wurden in verschiedenen Gerichtsbarkeiten Maßnahmen zur Pachtreform eingeführt, um die Rechte der Pächter zu schützen, insbesondere in den Bereichen Erbbauzinsen und Nebenkosten (Leasehold Reform Act, 1967; Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act, 1993). . Ziel dieser Reformen ist es, einen Ausgleich zwischen den legitimen Interessen der Vermieter an der Durchsetzung restriktiver Vereinbarungen und den Menschenrechten der Pächter, ihr Eigentum ohne unzulässige Eingriffe zu genießen, herzustellen. Allerdings bleiben Kontroversen und Herausforderungen bestehen, da die selektive Durchsetzung von Vereinbarungen durch Wohnungseigentümergemeinschaften und eine laxe Durchsetzung im Laufe der Zeit immer noch zu potenziellen Menschenrechtsverletzungen führen können.