Diese Verkäufe bieten Käufern die Möglichkeit, Immobilien und andere Vermögenswerte zu potenziell ermäßigten Preisen zu erwerben, und ermöglichen es der Regierung gleichzeitig, Schulden von Immobilieneigentümern einzutreiben. Die Rechtsgrundlage für Sheriff-Verkäufe ist je nach Gerichtsbarkeit unterschiedlich, im Allgemeinen unterliegen sie jedoch lokalen oder staatlichen Gesetzen und Gerichtsbeschlüssen. Für potenzielle Käufer ist es wichtig, die spezifischen Verfahren und Anforderungen im Zusammenhang mit Sheriff-Verkäufen sowie ihre Rechte und Pflichten zu verstehen, um fundierte Entscheidungen zu treffen und den Prozess effektiv zu steuern. Sheriff-Verkäufe können für Immobilieneigentümer und Schuldner erhebliche Auswirkungen haben, da sie zum Verlust ihres Vermögens führen und sich auf ihre finanzielle Situation auswirken können. Daher spielen diese Verkäufe eine entscheidende Rolle bei der Durchsetzung gerichtlicher Urteile und der Beilegung finanzieller Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft (Hiller, 2016; Scafidi, 2018).

Arten von Immobilien, die bei Sheriff's Sales verkauft werden

Die Verkäufe von Sheriff umfassen eine breite Palette von Immobilienarten, darunter Wohn-, Gewerbe- und Industrieimmobilien. Bei diesen Verkäufen handelt es sich häufig um Immobilien, die aufgrund von Zwangsvollstreckungen, Steuerpfandrechten oder Gerichtsurteilen beschlagnahmt wurden. Bei Hypotheken-Zwangsvollstreckungen werden Immobilien verkauft, um die ausstehenden Schulden des Immobilieneigentümers gegenüber dem Kreditgeber einzutreiben. Beim Verkauf von Steuerpfandrechten kommt es vor, dass ein Immobilieneigentümer seine Grundsteuern nicht zahlt, was dazu führt, dass die Regierung ein Pfandrecht an der Immobilie erhebt und sie anschließend versteigert, um die geschuldeten Steuern einzutreiben. Darüber hinaus können Gerichtsurteile dazu führen, dass das Eigentum eines Schuldners beschlagnahmt und verkauft wird, um den Urteilsbetrag zu begleichen. Darüber hinaus können Sheriff-Verkäufe auch Immobilienaufteilungs- und Nachlassauktionen umfassen, bei denen Immobilien verkauft werden, um Vermögenswerte unter Mitmietern aufzuteilen, oder als Teil einer Nachlassvereinbarung. Insgesamt sind die Arten von Immobilien, die bei Sheriff’s Sales verkauft werden, vielfältig und können potenziellen Käufern verschiedene Investitionsmöglichkeiten bieten (Wikipedia, nd; Investopedia, 2020).

Regierungsauktionen vs. Sheriff-Verkäufe

Regierungsauktionen und Sheriff-Verkäufe sind unterschiedliche Methoden zur Liquidation von Vermögenswerten, jede mit ihren eigenen Besonderheiten und Rechtsgrundlagen. Bei Regierungsauktionen handelt es sich um den Verkauf von Eigentum, das der Regierung gehört, oder von Eigentum, das unter der Aufsicht eines Gerichts oder einer Regierungsbehörde mit ähnlicher Autorität verkauft wird (Wikipedia, o. J.). Bei diesen Auktionen kann es sich um überschüssige Regierungsausrüstung, verlassenes Eigentum, beschlagnahmte Vermögenswerte und immaterielle Vermögenswerte wie Rundfunkfrequenzen handeln. Im Gegensatz dazu konzentrieren sich Sheriff-Verkäufe in erster Linie auf den Verkauf von Immobilien und persönlichem Eigentum, um Gerichtsurteilen, Hypothekenvollstreckungen, Steuerpfandrechten oder Steuerverkäufen nachzukommen (Wikipedia, nd).

Die Rechtsgrundlage für staatliche Auktionen stammt von verschiedenen Regierungsorganisationen und -behörden, während Sheriff-Verkäufe unter der Autorität des Sheriffs des Landkreises oder der Stadt durchgeführt werden, in dem das Eigentum beschlagnahmt wurde (Wikipedia, nd). Auch die Gebots- und Zahlungsmethoden bei staatlichen Auktionen und Sheriff-Verkäufen sowie die Rechte und Pflichten der Käufer können unterschiedlich sein. Darüber hinaus variieren die Auswirkungen auf Immobilieneigentümer und Schuldner zwischen den beiden Arten von Verkäufen, wobei Sheriff-Verkäufe aufgrund des erzwungenen Charakters des Verkaufs häufig zu verschärften Preisen führen (Wikipedia, nd).

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich staatliche Auktionen und Sheriff-Verkäufe in Bezug auf die Art der verkauften Immobilien, die Rechtsgrundlage und Befugnis für die Verkäufe, die damit verbundenen Prozesse und Verfahren sowie die Auswirkungen auf Immobilieneigentümer und Schuldner unterscheiden.

Rechtsgrundlage und Befugnis für Sheriff-Verkäufe

Die rechtliche Grundlage und Befugnis zur Durchführung von Sheriff-Verkäufen ergeben sich aus verschiedenen Gesetzen und Vorschriften auf Bundes-, Landes- und lokaler Ebene. Diese Gesetze verleihen dem Sheriff oder anderen benannten Beamten die Befugnis, Eigentum zu beschlagnahmen und zu verkaufen, um Urteile, Zwangsvollstreckungen von Hypotheken, Steuerpfandrechte und andere Schulden gegenüber der Regierung oder privaten Parteien zu begleichen. In den Vereinigten Staaten beispielsweise wird die Befugnis für Sheriff-Verkäufe in der Regel durch staatliche Gesetze und lokale Verordnungen festgelegt, die die spezifischen Verfahren und Anforderungen für die Durchführung solcher Verkäufe festlegen (Harvard Law Review, 2010). Darüber hinaus können Gerichtsbeschlüsse und Urteile auch die Rechtsgrundlage für einen Sheriff-Verkauf bilden, da sie den Sheriff oft anweisen, das Eigentum des Schuldners zu beschlagnahmen und zu verkaufen, um dem Urteil nachzukommen (Sack, 2011). Insgesamt beruht die rechtliche Befugnis für Sheriff-Verkäufe auf dem Interesse der Regierung, ihre Gesetze durchzusetzen, Schulden einzutreiben und eine effiziente und faire Beilegung von Streitigkeiten im Zusammenhang mit Eigentumsrechten sicherzustellen.

Prozess und Verfahren von Sheriff-Verkäufen

Die mit Sheriff's Sales verbundenen Prozesse und Verfahren beginnen in der Regel mit dem Erlass eines Gerichtsbeschlusses, der den örtlichen Sheriff anweist, eine Immobilie zu verkaufen, um einem Gerichtsurteil oder einer Hypothekenvollstreckung nachzukommen. Vor dem Verkauf ist das Büro des Sheriffs dafür verantwortlich, die bevorstehende Auktion öffentlich bekannt zu machen, wozu auch die Veröffentlichung von Einzelheiten in lokalen Zeitungen oder Online-Plattformen gehören kann (Hiller, 2016). Am Tag der Auktion müssen sich interessierte Bieter registrieren und nachweisen, dass sie in der Lage sind, die erforderliche Anzahlung zu leisten, in der Regel in Form eines Bankschecks oder zertifizierter Mittel (Scafidi, 2017).

Bei der Auktion wird die Immobilie an den Meistbietenden verkauft, der dann den Restbetrag innerhalb einer bestimmten Frist, typischerweise zwischen 10 und 30 Tagen, zahlen muss (Hiller, 2016). Sobald die vollständige Zahlung eingegangen ist, stellt das Büro des Sheriffs dem neuen Eigentümer eine Urkunde aus, in der der Eigentumstitel übertragen wird. Es ist wichtig zu beachten, dass der Käufer die Immobilie „so wie sie ist“ übernimmt und möglicherweise für ausstehende Pfandrechte, Steuern oder andere Belastungen der Immobilie verantwortlich ist (Scafidi, 2017). Darüber hinaus kann der ursprüngliche Eigentümer der Immobilie über eine Rücknahmefrist verfügen, in der er die Immobilie zurückfordern kann, indem er den vollen Verkaufspreis zuzüglich aller aufgelaufenen Zinsen und Kosten zahlt (Hiller, 2016).

Biet- und Zahlungsmethoden bei Sheriff's Sales

Die Gebots- und Zahlungsmethoden bei Sheriff's Sales variieren je nach Gerichtsbarkeit und spezifischen Verfahren des örtlichen Sheriffbüros. Im Allgemeinen werden diese Verkäufe im Rahmen eines offenen Bieterverfahrens abgewickelt, bei dem Interessenten ihre Gebote während der Auktion mündlich oder schriftlich abgeben. In der Regel erhält der Meistbietende den Zuschlag für die Immobilie, vorbehaltlich der Bestätigung des Verkaufs durch das Gericht oder die zuständige Behörde.

Auch die Zahlungsmethoden unterscheiden sich von Land zu Land, gängige Methoden sind jedoch Bargeld, Bankschecks oder Zahlungsanweisungen. In einigen Fällen kann zum Zeitpunkt der Auktion eine Anzahlung erforderlich sein, wobei der Restbetrag innerhalb einer bestimmten Frist fällig wird, die normalerweise zwischen einigen Tagen und einigen Wochen liegt. Für potenzielle Käufer ist es wichtig, sich mit den spezifischen Gebots- und Zahlungsanforderungen des Sheriff's Sale, an dem sie teilnehmen möchten, vertraut zu machen, da die Nichteinhaltung dieser Regeln zum Verlust der Anzahlung oder zum Ausschluss vom Bieterverfahren führen kann. Darüber hinaus sollten sich Käufer darüber im Klaren sein, dass bei Sheriff's Sales gekaufte Immobilien in der Regel „wie sie sind“ verkauft werden und dass sie nach Abschluss des Verkaufs alle mit der Immobilie verbundenen Risiken und Verantwortlichkeiten übernehmen.

Rechte und Pflichten der Käufer

Käufer bei Sheriff's Sales haben bestimmte Rechte und Pflichten, die sie einhalten müssen, um eine reibungslose und rechtskonforme Transaktion zu gewährleisten. Eines der Hauptrechte von Käufern ist die Möglichkeit, die Immobilie vor der Auktion zu besichtigen, da Immobilien in der Regel „wie besehen“ ohne Gewährleistungen oder Garantien verkauft werden. Dadurch können potenzielle Käufer den Zustand und Wert der Immobilie beurteilen und eine fundierte Entscheidung über ihre Gebotsstrategie treffen.

Zusätzlich zu den Inspektionsrechten sind Käufer für die Durchführung ihrer eigenen Due-Diligence-Prüfung verantwortlich, die die Recherche des Eigentumstitels, ausstehender Grundpfandrechte und anderer relevanter rechtlicher oder finanzieller Informationen umfassen kann. Dies ist von entscheidender Bedeutung, da der erfolgreiche Bieter in der Regel für die Begleichung aller ausstehenden Schulden oder Belastungen der Immobilie verantwortlich ist.

Darüber hinaus müssen Käufer die vom Sheriff's Office festgelegten spezifischen Gebots- und Zahlungsverfahren einhalten, zu denen die Hinterlegung einer Anzahlung, die Vorlage eines Geldnachweises und die Zahlung des vollständigen Kaufpreises innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens gehören können. Die Nichteinhaltung dieser Anforderungen kann dazu führen, dass die Anzahlung verfällt und die Immobilie dem nächsthöchsten Bieter angeboten wird. Für Käufer ist es wichtig, sich ihrer Rechte und Pflichten bewusst zu sein, um den Sheriff-Verkaufsprozess erfolgreich zu meistern und sich eine Immobilie zu einem fairen Preis zu sichern.

Auswirkungen auf Immobilieneigentümer und Schuldner

Sheriff-Verkäufe können erhebliche Folgen für Immobilieneigentümer und Schuldner haben. Für Immobilieneigentümer bedeutet dies vor allem den Verlust ihrer Immobilie, da diese zur Begleichung ausstehender Schulden oder Grundpfandrechte verkauft wird. Dies kann zu finanzieller Not und Vertreibung führen, da sie gezwungen sind, eine alternative Unterkunft zu finden oder mit der Gefahr der Obdachlosigkeit konfrontiert sind. Darüber hinaus erzielt der Verkauf einer Immobilie bei einem Sheriff-Verkauf häufig einen niedrigeren Preis als ein herkömmlicher Verkauf, wodurch die ausstehenden Schulden möglicherweise nicht vollständig gedeckt werden und der Eigentümer der Immobilie weiterhin für den Restbetrag verantwortlich ist (Chang, 2010).

Schuldner hingegen können von Sheriff-Verkäufen profitieren, um einen Teil des ihnen geschuldeten Geldes zurückzuerhalten. Der notleidende Charakter dieser Verkäufe kann jedoch auch zu geringeren Erlösquoten führen, da Immobilien unter Umständen unter ihrem Marktwert verkauft werden (Chang, 2010). Darüber hinaus kann der rechtliche Prozess bei Sheriff-Verkäufen langwierig und kostspielig sein und möglicherweise die Gesamteintreibung für den Schuldner beeinträchtigen. In manchen Fällen kann dem Schuldner auch ein Rufschaden entstehen, da der öffentliche Charakter der Sheriff-Verkäufe seine finanziellen Schwierigkeiten einem breiteren Publikum zugänglich machen kann.

Sheriff-Verkäufe und Hypotheken-Zwangsvollstreckungen

Sheriff-Verkäufe und Hypotheken-Zwangsvollstreckungen sind eng miteinander verbunden, da es sich bei beiden um den erzwungenen Verkauf einer Immobilie handelt, um ausstehende Schulden einzutreiben. Wenn ein Kreditnehmer im Zusammenhang mit Hypotheken-Zwangsvollstreckungen mit seinen Hypothekenzahlungen in Verzug gerät, kann der Kreditgeber ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten, um den ausstehenden Kreditbetrag zurückzufordern. Dieser Prozess gipfelt häufig in einem Sheriff-Verkauf, bei dem die Immobilie an den Meistbietenden versteigert wird und der Erlös zur Rückzahlung der Schulden des Kreditgebers verwendet wird. Die rechtliche Befugnis für Sheriff-Verkäufe bei Hypotheken-Zwangsvollstreckungen ergibt sich in der Regel aus staatlichen Gesetzen und Gerichtsbeschlüssen, die dem Sheriff die Befugnis verleihen, die betreffende Immobilie zu beschlagnahmen und zu verkaufen (Sichelman, 2010). Es ist wichtig zu beachten, dass Sheriff-Verkäufe zwar häufig mit Hypotheken-Zwangsvollstreckungen in Verbindung gebracht werden, sie aber auch zur Durchsetzung anderer Arten von Urteilen wie Steuerpfandrechten und Teilungsverkäufen verwendet werden können (RealtyTrac, 2021). Somit ist die Beziehung zwischen Sheriff-Verkäufen und Hypotheken-Zwangsvollstreckungen einer von miteinander verbundenen Rechtsprozessen, die darauf abzielen, ausstehende Schulden durch den Verkauf von Immobilien zu begleichen.

Auktionen zu Steuerverkäufen und Steuerpfandrechten

Steuerverkäufe und Steuerpfandversteigerungen sind zwei unterschiedliche Methoden, mit denen Kommunen säumige Grundsteuern eintreiben. Bei einem Steuerverkauf verkauft der Staat die Immobilie selbst und überträgt das Eigentum an den Meistbietenden. Dieser Prozess ermöglicht es der Regierung, die unbezahlten Steuern zurückzuerhalten und stellt die Immobilie dem neuen Eigentümer frei und frei von früheren Pfandrechten oder Belastungen zur Verfügung. Steuerverkäufe können je nach den Vorschriften der Gerichtsbarkeit über öffentliche Auktionen, versiegelte Gebote oder Online-Plattformen durchgeführt werden.

Bei Steuerpfandversteigerungen hingegen geht es um den Verkauf eines Pfandrechtzertifikats und nicht um die Immobilie selbst. Der erfolgreiche Bieter zahlt die ausstehenden Steuern und erhält im Gegenzug ein Pfandrecht an der Immobilie, das ihn berechtigt, die säumigen Steuern, Zinsen und Strafen vom Grundstückseigentümer einzutreiben. Wenn der Eigentümer das Pfandrecht nicht innerhalb einer bestimmten Frist einlöst, kann der Pfandgläubiger ein Zwangsvollstreckungsverfahren zum Erwerb der Immobilie einleiten. Somit liegt der Hauptunterschied zwischen Steuerverkäufen und Steuerpfandversteigerungen in der Art des verkauften Vermögenswerts: bei Steuerverkäufen in der Immobilie selbst und bei Steuerpfandversteigerungen in der Pfandbescheinigung.

Immobilienaufteilung und Nachlassauktionen

Immobilienaufteilungs- und Nachlassversteigerungen sind zwei unterschiedliche Arten von Immobilienversteigerungen, die unter bestimmten rechtlichen Umständen stattfinden. Teilungsversteigerungen finden statt, wenn sich Mitmieter oder Miteigentümer einer Immobilie nicht auf deren Teilung oder Verwaltung einigen können, was zu einem gerichtlich angeordneten Verkauf zur Beilegung des Streits führt. In solchen Fällen wird die Immobilie auf einer öffentlichen Auktion verkauft und der Erlös entsprechend ihren jeweiligen Eigentumsanteilen unter den Miteigentümern aufgeteilt (Fisher, 2016).

Bei Nachlassauktionen hingegen handelt es sich um den Verkauf von Immobilien, die zum Nachlass einer verstorbenen Person gehören. Wenn eine Person stirbt, kann ihr Nachlass einem Nachlassverfahren unterliegen, einem rechtlichen Verfahren, das die Verwaltung und Verteilung des Vermögens des Verstorbenen an Erben und Begünstigte umfasst. Wenn zum Nachlass Immobilien gehören, können diese im Rahmen einer Nachlassversteigerung unter der Aufsicht eines Nachlassgerichts zur Begleichung offener Schulden, Steuern oder anderer finanzieller Verpflichtungen verkauft werden (Reichert, 2017). Sowohl Teilungs- als auch Nachlassauktionen werden in einem transparenten und wettbewerbsorientierten Bieterumfeld durchgeführt, um sicherzustellen, dass die Immobilien zum fairen Marktwert verkauft werden.

Fallstudien und bemerkenswerte Sheriff-Verkäufe

Die Verkäufe von Sheriff waren maßgeblich an mehreren aufsehenerregenden Fällen beteiligt und demonstrierten deren Bedeutung im Immobilien- und Rechtsbereich. Ein bemerkenswertes Beispiel ist der Sheriff-Verkauf des historischen One Meridian Plaza in Philadelphia im Jahr 2011, das seit einem verheerenden Brand im Jahr 1991 leer stand. Die Immobilie wurde für 4.2 Millionen US-Dollar verkauft, deutlich unter ihrem geschätzten Wert, was das Potenzial für Käufer zum Erwerb von Immobilien verdeutlicht zu ermäßigten Preisen durch solche Verkäufe (Philly.com, 2011). Ein weiteres Beispiel ist der Sheriff-Verkauf des Revel Casino Hotels in Atlantic City im Jahr 2016, das vom Florida-Entwickler Glenn Straub für 82 Millionen US-Dollar gekauft wurde, ein Bruchteil der ursprünglichen Baukosten von 2.4 Milliarden US-Dollar (NJ.com, 2016). Diese Fälle veranschaulichen das Potenzial von Sheriff-Verkäufen, die Übertragung notleidender Immobilien zu erleichtern, Investoren Chancen zu bieten und zur Lösung komplexer rechtlicher und finanzieller Streitigkeiten beizutragen.