Diese Art der Veräußerung kann nur durchgeführt werden, wenn alle Pfandgläubiger sich bereit erklären, weniger als den geschuldeten Betrag der Schuld zu akzeptieren. Das Konzept eines Leerverkaufs basiert auf zwei intrinsischen und untrennbaren Komponenten: (1) der Vereinbarung eines Pfandgläubigers, weniger als den geschuldeten Betrag der Schulden abzurechnen, und (2) einem Verkauf zu marktüblichen Bedingungen zum oder unter dem Schätzwert der Immobilie . Es ist wichtig zu beachten, dass sich ein Leerverkauf von einem Leerverkauf unterscheidet, der auftritt, wenn ein Pfandgläubiger einen höheren Verkaufspreis als den Schätzwert, aber weniger als den auf die Schuld geschuldeten Betrag verlangt. Leerverkäufe sind in den Vereinigten Staaten seit der Immobilienrezession 2007 zu einer häufigeren Alternative zur Zwangsvollstreckung geworden, und ähnliche Verfahren gibt es auch in anderen Ländern, beispielsweise dem Assisted Voluntary Sale im Vereinigten Königreich (Spotblue.com).

Unterschied zwischen Short Sale und Short Settlement

Bei Immobilien handelt es sich bei einem Leerverkauf und einer Leerverkaufsabwicklung um zwei unterschiedliche Konzepte, bei denen es um den Verkauf einer Immobilie zu einem Preis geht, der unter der ausstehenden Hypothekenschuld liegt. Ein Leerverkauf liegt vor, wenn der Pfandgläubiger, in der Regel eine Hypothekenbank, sich bereit erklärt, weniger als den geschuldeten Betrag der Schuld zu akzeptieren und den Verkauf der Immobilie zum Schätzwert oder darunter zulässt. Dies ist möglich, wenn der Pfandgläubiger davon ausgeht, dass die Hypothek wahrscheinlich nie zurückgezahlt wird und der Wert der Immobilie nicht wieder das Eigenkapital erreichen wird, um die vollständige Tilgung der Hypothek zu ermöglichen. Andererseits bezieht sich eine kurzfristige Einigung auf eine Situation, in der der Pfandgläubiger einen Verkaufspreis verlangt, der über dem Schätzwert, aber immer noch unter dem geschuldeten Betrag der Schuld liegt. In diesem Fall ist ein Verkauf mit einem umsichtigen, unabhängigen Käufer nicht länger eine vernünftige oder erreichbare Erwartung, da weder der Käufer noch die Bank oder das Finanzunternehmen eine Hypothek über den Schätzwert hinaus gewähren. Somit besteht der Hauptunterschied zwischen einem Leerverkauf und einer Leerverkaufsabwicklung in der Zustimmung des Pfandgläubigers, bei einem Leerverkauf einen Verkaufspreis zu akzeptieren, der dem geschätzten Wert entspricht oder darunter liegt, während er bei einer Leerverkaufsabwicklung einen höheren Preis verlangt (Cowan, 2012; Investopedia). , 2021).

Gründe für einen Leerverkauf

Es gibt mehrere Gründe für einen Leerverkauf von Immobilien, die in erster Linie auf finanzielle Schwierigkeiten des Hausbesitzers zurückzuführen sind. Ein häufiger Grund ist die Unfähigkeit, mit den Hypothekenzahlungen Schritt zu halten, was auf den Verlust des Arbeitsplatzes, geringere Einnahmen oder erhöhte Ausgaben zurückzuführen sein kann. Darüber hinaus kann ein Wertverlust der Immobilie aufgrund von Marktbedingungen oder einer Beschädigung der Immobilie dazu führen, dass der ausstehende Hypothekensaldo den aktuellen Schätzwert übersteigt, was es für den Hausbesitzer schwierig macht, die Immobilie zu verkaufen und das Darlehen vollständig zurückzuzahlen. In solchen Fällen können Pfandgläubiger, darunter Haupthypothekengeber, Zweithypothekengeber und andere Gläubiger, einem Leerverkauf zustimmen, da dieser oft eine günstigere Alternative zur Zwangsvollstreckung darstellt. Dies liegt daran, dass ein Leerverkauf im Vergleich zu einer Zwangsvollstreckung typischerweise zu einem geringeren Verlust für die Pfandgläubiger und weniger negativen Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit des Hausbesitzers führt (Investopedia, nd; NOLO, nd).

Pfandgläubiger und ihre Rolle bei Leerverkäufen

Pfandgläubiger spielen im Leerverkaufsprozess eine entscheidende Rolle, da sie befugt sind, einen Leerverkaufsvorschlag zu genehmigen oder abzulehnen. Bei einem Leerverkauf liegt der Nettoerlös aus dem Verkauf der Immobilie unter den durch Pfandrechte an der Immobilie gesicherten Schulden. Pfandgläubiger, zu denen primäre Hypothekengeber, Zweithypothekengeber, Anbieter von Home-Equity-Kreditlinien (HELOC), Pfandrechte von Hausbesitzerverbänden, Pfandrechte für Mechaniker und Steuerpfandrechte gehören können, müssen sich bereit erklären, kurzfristig weniger als den auf die Schulden geschuldeten Betrag zu akzeptieren Verkauf, um fortzufahren. Diese Vereinbarung ist wichtig, da sie den Verkauf der Immobilie zu oder unter ihrem Schätzwert ermöglicht, was ein wesentlicher Bestandteil eines erfolgreichen Leerverkaufs ist. Pfandgläubiger entscheiden sich häufig für Leerverkäufe statt für Zwangsvollstreckungen, da diese tendenziell zu einem geringeren finanziellen Verlust und einer verantwortungsvolleren Lösung für den Immobilieneigentümer führen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Pfandgläubiger nicht verpflichtet sind, einen Leerverkaufsvorschlag anzunehmen, sondern stattdessen möglicherweise einen höheren Verkaufspreis verlangen, was eher zu einer Leerverkaufsabwicklung als zu einem Leerverkauf führt (Harvard Business Review, 2017).

Der Einfluss des geschätzten Werts auf Leerverkäufe

Der geschätzte Wert einer Immobilie spielt bei Leerverkäufen eine entscheidende Rolle, da er den Höchstbetrag bestimmt, den ein Käufer zu zahlen bereit ist, und den Betrag, den ein Kreditgeber zu finanzieren bereit ist. Bei einem Leerverkauf muss der Pfandgläubiger (z. B. die Hypothekenbank) zustimmen, weniger als den geschuldeten Betrag der Schuld zu akzeptieren, und der Verkauf muss dem Schätzwert der Immobilie entsprechen oder darunter liegen. Ein umsichtiger Käufer zahlt nicht mehr als den Schätzwert, und eine Bank oder ein Finanzunternehmen stellt keine Hypothek für mehr als den Schätzwert bereit, wodurch der Leerverkaufserlös auf eine maximale Bruttorendite des Schätzwerts der Immobilie begrenzt wird. Wenn der Pfandgläubiger einen Preis verlangt, der über dem Schätzwert liegt, handelt es sich nicht mehr um einen Leerverkauf, sondern um eine Leerverkaufsabwicklung, die weniger wahrscheinlich erfolgreich sein wird. Daher dient der geschätzte Wert als entscheidender Maßstab für die Durchführbarkeit und den Erfolg einer Leerverkaufstransaktion (Investopedia, o. J.; Wiki.Agency, o. d.).

Alternativen zu Leerverkäufen: Zwangsvollstreckung und unterstützter freiwilliger Verkauf

Zu den Alternativen zu Leerverkäufen gehören die Zwangsvollstreckung und der unterstützte freiwillige Verkauf. Bei der Zwangsvollstreckung handelt es sich um ein rechtliches Verfahren, bei dem ein Kreditgeber versucht, den Restbetrag eines Kredits von einem Kreditnehmer zurückzufordern, der seine Zahlungen eingestellt hat, indem er den Verkauf der als Sicherheit für den Kredit dienenden Immobilie erzwingt. Dieser Prozess kann langwierig, kostspielig und kreditschädigend für den Kreditnehmer sein. Andererseits ist der unterstützte freiwillige Verkauf ein kooperativerer Ansatz zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber, bei dem der Kreditgeber sich bereit erklärt, einen Verkauf der Immobilie zu einem reduzierten Preis zu akzeptieren, der oft unter dem ausstehenden Kreditsaldo liegt, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Diese Option ist für beide Parteien günstiger, da sie es dem Kreditnehmer ermöglicht, die negativen Auswirkungen einer Zwangsvollstreckung auf die Kreditwürdigkeit zu vermeiden, und dem Kreditgeber die Möglichkeit gibt, einen Teil des Kreditbetrags zurückzufordern, ohne dass ihm die mit einem Zwangsvollstreckungsverfahren verbundenen Kosten entstehen (Regierung des Vereinigten Königreichs, 2017).

Erschwingliches Alternativprogramm zur Zwangsvollstreckung für zu Hause

Das Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) war eine Initiative der US-Regierung, die 2009 als Teil des Making Home Affordable Program (MHA) eingeführt wurde, um der Immobilienrezession entgegenzuwirken und Hausbesitzer bei der Bewältigung ihrer Hypothekenschulden zu unterstützen. HAFA bot Hausbesitzern die Möglichkeit, ihre Häuser durch einen Leerverkauf zu verkaufen und sie so von allen verbleibenden Hypothekenschulden zu befreien. Darüber hinaus bot das Programm bis zu 10,000 US-Dollar Umzugshilfe für Hausbesitzer oder deren Mieter. Zu den Zulassungskriterien für HAFA gehörten finanzielle Schwierigkeiten, Zahlungsverzug oder das Risiko, mit Hypothekenzahlungen in Verzug zu geraten, der Erhalt der Hypothek am oder vor dem 1. Januar 2009 und Schulden von bis zu 729,750 US-Dollar für einen Hauptwohnsitz oder ein Mietobjekt mit ein bis vier Wohneinheiten. Insbesondere ist das HAFA-Programm am 31. Dezember 2016 ausgelaufen (Making Home Affordable, 2016).

Zulassungskriterien für HAFA-Leerverkäufe

Das Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) wurde entwickelt, um Hausbesitzern die Möglichkeit zu geben, ihre Häuser durch einen Leerverkauf zu verlassen und gleichzeitig von den verbleibenden Hypothekenschulden befreit zu werden. Um Anspruch auf HAFA zu haben, mussten Hausbesitzer bestimmte Kriterien erfüllen: Sie mussten aufgrund finanzieller Schwierigkeiten Schwierigkeiten haben, ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, entweder in Zahlungsverzug geraten oder in Gefahr zu sein, mit ihrer Hypothek in Rückstand zu geraten, und sie mussten ihre Hypothek am oder vor dem 1. Januar erhalten haben. 2009. Darüber hinaus darf die betreffende Immobilie nicht verurteilt worden sein und der Hausbesitzer muss bis zu 729,750 US-Dollar für seinen Hauptwohnsitz oder sein Mietobjekt mit ein bis vier Wohneinheiten geschuldet haben (mit höheren Darlehensgrenzen für Immobilien mit zwei bis vier Wohneinheiten). . Nach erfolgreichem Abschluss eines HAFA-Leerverkaufs wurde den Hausbesitzern ein Schuldenerlass gewährt, der sie von allen verbleibenden Hypothekenschulden befreite und möglicherweise bis zu 10,000 US-Dollar an Umzugshilfe erhielt (Making Home Affordable Program, 2009).

Der Leerverkaufsprozess: Schritte und Hauptakteure

Der Leerverkaufsprozess umfasst mehrere Schritte und Schlüsselakteure, um eine erfolgreiche Transaktion sicherzustellen. Zunächst kontaktiert der Hausbesitzer den Hauptpfandgläubiger, um einen Antrag auf einen Leerverkauf einzureichen und stellt dabei die erforderlichen Unterlagen wie ein Härtefallschreiben, Finanzberichte und Steuererklärungen bereit. Der Pfandgläubiger prüft dann den Antrag und entscheidet, ob er den Leerverkauf genehmigt. Bei Genehmigung arbeitet der Hausbesitzer mit einem Immobilienmakler zusammen, um die Immobilie aufzulisten und einen potenziellen Käufer zu finden. Der Käufer gibt ein Angebot ab, das der Hausbesitzer dem Pfandgläubiger zur Genehmigung vorlegt. Pfandgläubiger, darunter primäre und sekundäre Hypothekeninhaber, Anbieter von Home-Equity-Kreditlinien (HELOC) und andere Gläubiger, spielen in diesem Prozess eine entscheidende Rolle, da sie sich bereit erklären müssen, für den Leerverkauf einen geringeren Betrag als den geschuldeten Betrag der Schulden zu akzeptieren fortfahren. Sobald alle Pfandgläubiger dem Angebot zustimmen, wird die Transaktion zum Abschluss gebracht, bei dem alle Parteien die erforderlichen Dokumente unterzeichnen, um den Verkauf abzuschließen. Während des gesamten Prozesses sind Kommunikation und Zusammenarbeit zwischen Hausbesitzer, Immobilienmakler, Pfandgläubigern und Käufer für ein erfolgreiches Ergebnis von entscheidender Bedeutung (Wiki.Agency, nd).

Mangelurteile bei Leerverkäufen

Mangelurteile entstehen im Rahmen von Leerverkäufen, wenn der Erlös aus dem Verkauf einer Immobilie nicht ausreicht, um die ausstehenden Hypothekenschulden zu decken. In solchen Fällen kann der Kreditgeber ein Defiziturteil gegen den Kreditnehmer beantragen, um den Restbetrag zurückzuerhalten. Diese rechtlichen Schritte ermöglichen es dem Kreditgeber, den Kreditnehmer für die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und der gesamten Hypothekenschuld einzufordern, was möglicherweise zu einer Lohnpfändung, Bankkontoabgaben oder Grundpfandrechten führt. Allerdings erlauben nicht alle Bundesstaaten Mängelurteile, und einige haben spezielle Gesetze, die ihre Anwendung bei Leerverkäufen regeln. Darüber hinaus können bestimmte Kreditgeber zustimmen, auf ihr Recht zu verzichten, im Rahmen des Leerverkaufsverhandlungsprozesses ein Defiziturteil anzustrengen, wodurch der Kreditnehmer von allen verbleibenden Hypothekenschulden befreit wird (Harvard Law Review, 2010; Investopedia, 2021).

Kredit- und steuerliche Auswirkungen von Leerverkäufen

Die Kredit- und Steuerauswirkungen von Leerverkäufen können sowohl für Hausbesitzer als auch für Kreditgeber erheblich sein. Was die Kreditwürdigkeit betrifft, kann sich ein Leerverkauf negativ auf die Kreditwürdigkeit eines Hausbesitzers auswirken, da er in seiner Kreditauskunft als „beglichene Schulden“ ausgewiesen wird. Dies kann zu einer schlechteren Kreditwürdigkeit führen und möglicherweise ihre Fähigkeit beeinträchtigen, sich in Zukunft Kredite oder Kredite zu sichern. Die Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit sind jedoch im Allgemeinen weniger schwerwiegend als bei einer Zwangsvollstreckung, da der Hausbesitzer seine finanzielle Situation proaktiv angegangen ist, indem er sich für einen Leerverkauf entschieden hat.

Was die steuerlichen Auswirkungen angeht, gilt die Differenz zwischen dem ausstehenden Hypothekensaldo und dem Verkaufspreis bei einem Leerverkauf vom Internal Revenue Service (IRS) als „Schuldenerlass“. Dieser Schuldenerlass kann als steuerpflichtiges Einkommen behandelt werden, was zu einer höheren Steuerschuld für den Hausbesitzer führen könnte. Nach dem Mortgage Forgiveness Debt Relief Act von 2007 haben Hausbesitzer jedoch möglicherweise Anspruch auf Steuererleichterungen, wenn die Immobilie ihr Hauptwohnsitz war und die Hypothekenschuld zum Kauf, Bau oder zur Verbesserung der Immobilie verwendet wurde (IRS, 2021). Für Hausbesitzer ist es wichtig, einen Steuerberater zu konsultieren, um ihre spezifischen steuerlichen Auswirkungen und möglichen Entlastungsoptionen in einem Leerverkaufsszenario zu verstehen.

Vor- und Nachteile von Leerverkäufen für Hausbesitzer und Kreditgeber

Leerverkäufe bieten Hausbesitzern mehrere Vorteile, darunter die Vermeidung einer Zwangsvollstreckung, die Abmilderung der negativen Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit und möglicherweise die Inanspruchnahme von Umzugsunterstützung durch Programme wie das Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) (Making Home Affordable Program, 2009). Darüber hinaus können Leerverkäufe ein Gefühl der Kontrolle und proaktive Entscheidungsfindung in einer schwierigen finanziellen Situation vermitteln.

Kreditgeber profitieren auch von Leerverkäufen, da sie einen Teil des ausstehenden Kreditbetrags zurückerhalten können, ohne dass die Kosten und der Zeitaufwand für ein Zwangsvollstreckungsverfahren anfallen. Darüber hinaus können Leerverkäufe zu einer schnelleren Lösung führen, da zwangsversteigerte Immobilien möglicherweise über längere Zeiträume unverkauft bleiben, was zu zusätzlichen Wartungskosten und einem möglichen Wertverlust der Immobilie führt.

Allerdings bringen Leerverkäufe für beide Parteien auch Nachteile mit sich. Eigenheimbesitzer müssen sich möglicherweise immer noch mit einem Defiziturteil auseinandersetzen, bei dem sie nach dem Verkauf für den verbleibenden Kreditsaldo haftbar gemacht werden. Darüber hinaus kann der Leerverkaufsprozess komplex und zeitaufwändig sein und Verhandlungen mit mehreren Pfandgläubigern sowie umfangreiche Dokumentation erfordern.

Für Kreditgeber können Leerverkäufe im Vergleich zur vollständigen Rückzahlung des Kredits zu geringeren Renditen führen. Darüber hinaus kann der Verhandlungsprozess langwierig und ressourcenintensiv sein und möglicherweise die Fähigkeit des Kreditgebers beeinträchtigen, andere Vermögenswerte und Kredite effektiv zu verwalten.