Definition und Bestandteile eines Leerverkaufs

Unter einem Immobilienleerverkauf versteht man eine Transaktion, bei der der Nettoerlös aus dem Verkauf einer Immobilie die durch Grundpfandrechte gesicherten Schulden nicht übersteigt. Diese Art der Veräußerung kann nur durchgeführt werden, wenn alle Pfandgläubiger sich bereit erklären, weniger als den geschuldeten Betrag der Schuld zu akzeptieren. Ein Leerverkauf besteht aus zwei intrinsischen und untrennbaren Komponenten: (1) der Zustimmung des Pfandgläubigers, weniger als den auf die Schulden geschuldeten Betrag abzurechnen, und (2) einem Verkauf zu marktüblichen Bedingungen zum oder unter dem Schätzwert der Immobilie. Der akzeptable Verkaufspreis ist grundsätzlich so definiert, dass er dem geschätzten Wert entspricht oder darunter liegt, sodass der Prozess erreichbar ist. Ein Leerverkauf kann stattfinden, wenn der Pfandgläubiger davon ausgeht, dass eine Hypothek wahrscheinlich nie zurückgezahlt wird und der Wert des Hauses aufgrund von Faktoren wie dem Zustand der Immobilie oder den allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen (Wiki.Agency , nd).

Unterschied zwischen Short Sale und Short Settlement

Bei Immobilien handelt es sich bei einem Leerverkauf und einer Leerverkaufsabwicklung um zwei unterschiedliche Konzepte, bei denen es um den Verkauf einer Immobilie zu einem Preis geht, der unter der ausstehenden Hypothekenschuld liegt. Ein Leerverkauf liegt vor, wenn ein Pfandgläubiger, beispielsweise eine Hypothekenbank, sich bereit erklärt, weniger als den geschuldeten Betrag der Schuld zu akzeptieren und den Verkauf der Immobilie zum Schätzwert oder darunter zulässt. Dies geschieht in der Regel dann, wenn der Pfandgläubiger davon ausgeht, dass die Hypothek nicht zurückgezahlt wird und sich der Wert der Immobilie nicht ausreichend erholt, um die ausstehenden Schulden zu decken. Andererseits bezieht sich eine kurzfristige Einigung auf eine Situation, in der der Pfandgläubiger einen Verkaufspreis verlangt, der über dem Schätzwert, aber immer noch unter dem geschuldeten Betrag der Schuld liegt. In diesem Fall ist ein Leerverkauf nicht möglich, da der Pfandgläubiger nicht bereit ist, den geschätzten Wert zu akzeptieren, was zu einem Paradoxon führt, das häufig dazu führt, dass keine Lösung gefunden werden kann. Der Hauptunterschied zwischen den beiden liegt in der Bereitschaft des Pfandgläubigers, den Schätzwert der Immobilie als Verkaufspreis zu akzeptieren, wobei ein Leerverkauf für alle Beteiligten leichter erreichbar und vorteilhafter ist (Wiki.Agency, o. J.).

Gründe für einen Leerverkauf bei Immobilien

Es gibt mehrere Gründe für einen Leerverkauf von Immobilien, die in erster Linie auf finanzielle Schwierigkeiten des Immobilieneigentümers zurückzuführen sind. Ein häufiger Grund ist die Unfähigkeit, mit den Hypothekenzahlungen Schritt zu halten, was auf den Verlust des Arbeitsplatzes, Krankheit oder andere unvorhergesehene Umstände zurückzuführen sein kann. In solchen Fällen kann ein Leerverkauf dem Hausbesitzer helfen, eine Zwangsvollstreckung und die damit verbundenen negativen Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit zu vermeiden. Ein weiterer Grund für einen Leerverkauf besteht darin, dass der Wert der Immobilie deutlich gesunken ist, was es für den Eigentümer schwierig macht, die Immobilie zu einem Preis zu verkaufen, der den ausstehenden Hypothekensaldo decken würde. Diese Situation entsteht häufig aufgrund von Wirtschaftsabschwüngen oder lokalen Marktbedingungen. Darüber hinaus kann ein Leerverkauf angestrebt werden, wenn die Immobilie beschädigt oder vernachlässigt wurde, was ihren Wert mindert und es für potenzielle Käufer schwierig macht, eine Hypothek zu sichern. In diesen Fällen können Pfandgläubiger einem Leerverkauf zustimmen, um einen Teil ihrer Verluste auszugleichen, da die Alternative darin bestünde, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen, was zu noch größeren finanziellen Verlusten führen könnte (Investopedia, nd; NOLO, nd).

Pfandgläubiger und ihre Rolle bei Leerverkäufen

Pfandgläubiger spielen im Leerverkaufsprozess eine entscheidende Rolle, da sie befugt sind, einen Leerverkaufsvorschlag zu genehmigen oder abzulehnen. Bei einem Leerverkauf wird die Immobilie für weniger als die ausstehende Hypothekenschuld verkauft und der Erlös wird zur Tilgung der Pfandgläubiger verwendet. Zu den Pfandgläubigern können unter anderem primäre Hypothekengeber, sekundäre Hypothekengeber, Anbieter von Home-Equity-Kreditlinien (HELOC), Hausbesitzerverbände und Steuerbehörden gehören.

Bei einem Leerverkauf müssen alle Pfandgläubiger einer Minderung der von ihnen gehaltenen Schulden zustimmen, da der Verkaufserlös nicht ausreicht, um den gesamten geschuldeten Betrag zu decken. Diese Vereinbarung ist für den Ablauf des Leerverkaufs unerlässlich, da die Zustimmung der Pfandgläubiger dafür sorgt, dass die Immobilie ohne rechtliche Komplikationen verkauft werden kann. Pfandgläubiger bevorzugen oft Leerverkäufe gegenüber Zwangsvollstreckungen, da sie tendenziell zu einer höheren Rückgewinnungsquote und geringeren Kosten im Zusammenhang mit der Veräußerung der Immobilie führen. Pfandgläubiger sind jedoch nicht verpflichtet, einen Leerverkaufsvorschlag anzunehmen, und können sich für andere Optionen wie eine Zwangsvollstreckung oder eine Darlehensänderung entscheiden, wenn sie glauben, dass dies für sie vorteilhafter wäre (Wiki.Agency, nd).

Alternativen zu Leerverkäufen: Zwangsvollstreckung und Kreditänderung

Zu den Alternativen zu Leerverkäufen auf dem Immobilienmarkt zählen die Zwangsvollstreckung und die Kreditänderung. Bei der Zwangsvollstreckung handelt es sich um ein rechtliches Verfahren, bei dem ein Kreditgeber versucht, den Restbetrag eines Kredits von einem Kreditnehmer zurückzufordern, der seine Zahlungen eingestellt hat, indem er den Verkauf der als Sicherheit für den Kredit dienenden Immobilie erzwingt. Diese Option kann sich stärker negativ auf die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers auswirken und zum Verlust der Immobilie führen. Andererseits ist eine Kreditänderung eine Änderung der Bedingungen eines bestehenden Kredits durch einen Kreditgeber als Reaktion auf die langfristige Unfähigkeit eines Kreditnehmers, den Kredit zurückzuzahlen. Dies kann eine Verlängerung der Kreditlaufzeit, eine Senkung des Zinssatzes oder sogar einen Erlass eines Teils des Kapitals beinhalten. Ziel der Kreditmodifikation ist es, Kreditnehmern dabei zu helfen, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, ihr Eigentum zu behalten und gleichzeitig überschaubarere monatliche Zahlungen zu leisten. Beide Alternativen haben ihre Vor- und Nachteile, und die Wahl hängt von der finanziellen Situation des Kreditnehmers und den langfristigen Zielen ab (Making Home Affordable Program, 2009; Home Affordable Modification Program, 2009).

Erschwingliches Alternativprogramm zur Zwangsvollstreckung für zu Hause

Das Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) war eine Initiative der US-Regierung, die 2009 als Teil des Making Home Affordable Program (MHA) eingeführt wurde, um der Immobilienrezession entgegenzuwirken und Hausbesitzer bei der Bewältigung ihrer Hypothekenschulden zu unterstützen. HAFA bot Hausbesitzern die Möglichkeit, ihre Häuser durch einen Leerverkauf zu verlassen, befreite sie von den verbleibenden Hypothekenschulden und bot den Hausbesitzern oder ihren Mietern Umzugshilfe in Höhe von bis zu 10,000 US-Dollar an. Das Programm erlaubte auch Leerverkäufe von Hauptwohnsitzen oder Mietobjekten, wobei ein Verzicht auf Defizite sicherstellte, dass die Teilnehmer von allen verbleibenden Hypothekenschulden befreit wurden. Um Anspruch auf HAFA zu haben, mussten Hausbesitzer bestimmte Kriterien erfüllen, wie etwa finanzielle Schwierigkeiten, Zahlungsverzug oder das Risiko, mit Hypothekenzahlungen in Verzug zu geraten, und eine Hypothek, die am oder vor dem 1. Januar 2009 aufgenommen wurde. Das HAFA-Programm lief im Dezember aus 31, 2016 (Making Home Affordable, 2016).

Zulassungskriterien für HAFA-Leerverkäufe

Das Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) wurde entwickelt, um Hausbesitzern die Möglichkeit zu geben, ihre Häuser durch einen Leerverkauf zu verlassen und gleichzeitig von den verbleibenden Hypothekenschulden befreit zu werden. Um Anspruch auf HAFA zu haben, mussten Hausbesitzer bestimmte Kriterien erfüllen. Erstens mussten sie sich in einer finanziellen Notlage befinden, die es ihnen schwer machte, ihre Hypothekenzahlungen zu leisten. Zweitens mussten sie säumig sein oder Gefahr laufen, mit ihrer Hypothek in Rückstand zu geraten. Drittens muss die Hypothek am oder vor dem 1. Januar 2009 aufgenommen worden sein. Darüber hinaus kann die betreffende Immobilie nicht verpfändet werden. Schließlich darf die Verschuldung des Hausbesitzers für seinen Hauptwohnsitz oder sein Mietobjekt mit ein bis vier Wohneinheiten 729,750 US-Dollar nicht überschreiten (mit höheren Darlehensgrenzen für Immobilien mit zwei bis vier Wohneinheiten) [1]. Durch die Erfüllung dieser Kriterien könnten Hausbesitzer von einem HAFA-Leerverkauf profitieren, der einen Verzicht auf Mängel und mögliche Umzugshilfe beinhaltete.

Der Leerverkaufsprozess: Schritte und Hauptakteure

Der Leerverkaufsprozess umfasst mehrere Schritte und Schlüsselakteure, um eine erfolgreiche Transaktion sicherzustellen. Zunächst kontaktiert der Immobilieneigentümer den Hauptpfandrechtinhaber, um einen Antrag für einen Leerverkauf einzureichen und stellt dabei die erforderlichen Unterlagen wie ein Härtefallschreiben, Finanzberichte und Steuererklärungen bereit. Der Pfandgläubiger prüft dann den Antrag und stellt fest, ob der Immobilieneigentümer für einen Leerverkauf in Frage kommt. Bei Genehmigung arbeitet der Immobilieneigentümer mit einem Immobilienmakler zusammen, um die Immobilie aufzulisten und einen potenziellen Käufer zu finden. Der Käufer gibt ein Angebot ab, das der Grundstückseigentümer dem Pfandgläubiger zur Genehmigung vorlegt.

Zu den Hauptakteuren im Leerverkaufsprozess gehören der Immobilieneigentümer, der primäre Pfandgläubiger (in der Regel ein Hypothekengeber), sekundäre Pfandgläubiger (falls zutreffend), Immobilienmakler, potenzielle Käufer und ein Immobilienanwalt oder eine Titelgesellschaft, um die Transaktion zu erleichtern . Jede Partei spielt eine entscheidende Rolle dabei, sicherzustellen, dass der Leerverkaufsprozess reibungslos verläuft und zu einem erfolgreichen Ergebnis für alle Beteiligten führt. Zusammenarbeit und Kommunikation zwischen diesen Hauptakteuren sind unerlässlich, um die Komplexität eines Leerverkaufs zu bewältigen und eine für beide Seiten vorteilhafte Lösung zu erreichen (Fisher, 2013; Investopedia, 2020).

Mangelurteile bei Leerverkäufen

Mangelurteile entstehen im Rahmen von Leerverkäufen, wenn der Erlös aus dem Verkauf einer Immobilie nicht ausreicht, um die ausstehenden Hypothekenschulden zu decken. In solchen Fällen kann der Kreditgeber ein Defiziturteil gegen den Kreditnehmer beantragen, um den Restbetrag zurückzuerhalten. Diese rechtlichen Schritte ermöglichen es dem Kreditgeber, den Kreditnehmer für die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und der gesamten Hypothekenschuld einzufordern, was möglicherweise zu einer Lohnpfändung, Bankkontoabgaben oder Grundpfandrechten führt. In einigen Bundesstaaten gibt es jedoch Anti-Mangel-Gesetze, die Kreditnehmer nach einem Leerverkauf vor Urteilen wegen Mängeln schützen. Darüber hinaus können bestimmte Kreditgeber zustimmen, auf ihr Recht zu verzichten, im Rahmen des Leerverkaufsverhandlungsprozesses eine Mängelbeurteilung anzustrengen. Für Kreditnehmer ist es von entscheidender Bedeutung, die möglichen Auswirkungen von Mängelbeurteilungen zu verstehen und rechtlichen Rat einzuholen, um ihre Interessen während einer Leerverkaufstransaktion zu schützen (Federal Trade Commission, nd; National Consumer Law Center, 2012).

Kredit- und steuerliche Auswirkungen von Leerverkäufen

Die Kredit- und Steuerauswirkungen von Leerverkäufen können für Immobilieneigentümer erheblich sein. Was die Kreditwürdigkeit betrifft, kann sich ein Leerverkauf negativ auf die Kreditwürdigkeit des Hausbesitzers auswirken, da er in seiner Kreditauskunft als „beglichene Schulden“ ausgewiesen wird. Allerdings sind die Auswirkungen im Allgemeinen weniger schwerwiegend als bei einer Zwangsvollstreckung, da der Hausbesitzer einen proaktiven Ansatz zur Bewältigung seiner finanziellen Situation gewählt hat. Das Ausmaß der Bonitätseinbuße hängt von verschiedenen Faktoren ab, unter anderem von der Kredithistorie der Person und der Höhe des Mangels (Differenz zwischen Verkaufspreis und ausstehendem Hypothekensaldo).

Was die steuerlichen Auswirkungen betrifft, kann der aus einem Leerverkauf resultierende Fehlbetrag von den Steuerbehörden als „Annullierung von Schuldenerträgen“ angesehen werden, die unter bestimmten Umständen steuerpflichtig sein könnten. In den Vereinigten Staaten sah der Mortgage Forgiveness Debt Relief Act von 2007 Steuererleichterungen für Hausbesitzer vor, denen Hypothekenschulden durch einen Leerverkauf erlassen wurden. Diese Bestimmung lief jedoch Ende 2020 aus. Daher sollten Hausbesitzer einen Steuerberater konsultieren, um das zu verstehen mögliche steuerliche Auswirkungen eines Leerverkaufs in ihrer spezifischen Situation (Sullivan, 2021).

Leerverkäufe im internationalen Kontext: UK Assisted Voluntary Sale

Ein Assisted Voluntary Sale (AVS) ist ein Prozess im Vereinigten Königreich, der Ähnlichkeiten mit Leerverkäufen in den Vereinigten Staaten aufweist. Bei einem AVS können sich Hausbesitzer, die Schwierigkeiten haben, ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, und die von einer Rücknahme bedroht sind, dafür entscheiden, ihre Immobilie freiwillig zu verkaufen, oft zu einem Preis, der unter dem ausstehenden Hypothekensaldo liegt. Dadurch kann der Hausbesitzer die negativen Folgen einer Zwangsvollstreckung, wie etwa eine schwere Bonitätsschädigung und mögliche rechtliche Schritte, vermeiden. Kreditgeber können einem AVS zustimmen, da dies eine kostengünstigere und effizientere Lösung im Vergleich zur Betreibung einer Zwangsvollstreckung sein kann, die ein langwieriger und teurer Prozess sein kann. Es ist wichtig zu beachten, dass für eine AVS die Zustimmung des Kreditgebers erforderlich ist und dieser möglicherweise nicht immer damit einverstanden ist, einen Verkaufspreis zu akzeptieren, der unter dem ausstehenden Hypothekensaldo liegt. In solchen Fällen muss der Hausbesitzer möglicherweise andere Optionen prüfen, z. B. die Aushandlung einer Darlehensänderung oder die Suche nach Schuldenberatung durch einen professionellen Finanzberater (Citizens Advice, 2021; Money Advice Service, 2021).

Auswirkungen von Leerverkäufen auf Immobilieneigentümer und den Immobilienmarkt

Leerverkäufe können sowohl positive als auch negative Auswirkungen auf Immobilieneigentümer und den gesamten Immobilienmarkt haben. Für Immobilienbesitzer, die sich in einer finanziellen Notlage befinden, bietet ein Leerverkauf eine Alternative zur Zwangsvollstreckung, da sie ihre Immobilie für weniger als die ausstehenden Hypothekenschulden verkaufen können. Dies kann ihnen helfen, den schweren Kreditschaden zu vermeiden, der mit einer Zwangsvollstreckung einhergeht, und möglicherweise Umzugshilfe durch Programme wie das Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) (MHA, 2009) zu erhalten.

Allerdings können Leerverkäufe auch zu einem Rückgang des Immobilienwerts innerhalb einer Nachbarschaft beitragen, da sie im Vergleich zu herkömmlichen Verkäufen häufig zu niedrigeren Verkaufspreisen führen. Dies kann zu einem Dominoeffekt führen, der dazu führt, dass benachbarte Immobilien an Wert verlieren und möglicherweise zu mehr Leerverkäufen oder Zwangsvollstreckungen führt. Darüber hinaus kann sich die Verbreitung von Leerverkäufen negativ auf den gesamten Immobilienmarkt auswirken, indem das Angebot an notleidenden Immobilien steigt, was die Immobilienpreise drücken und die Markterholung verlangsamen kann (Immergluck, 2010).

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Leerverkäufe zwar Erleichterung für einzelne Immobilieneigentümer in finanziellen Schwierigkeiten bringen können, aber auch zu größeren Marktherausforderungen und sinkenden Immobilienwerten beitragen können.